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INTRODUCCIÓN

Las ciudades se transforman diariamente, y uno de los fenómenos sociales que emerge en esta transformación urbana es la gentrificación, un proceso complejo que involucra muchos aspectos relacionados con el desplazamiento de grupos sociales de bajo ingreso mediante mecanismos del mercado inmobiliario o de política pública. En estos mecanismos destacan: a) la demanda (v.g., familias de jóvenes sin hijos, mayor ocupación de viviendas ocupadas por sus propietarios) y oferta (v.g., incremento de la oferta de vivienda para grupos de mayor ingreso, impuesto catastral) del mercado de vivienda (Finio, 2021), y b) los incentivos de política pública para de densificación, reurbanización o rescate de áreas socialmente deprimidas. La medición de la gentrificación, como en muchos ámbitos de la investigación aplicada, está condicionada por la disponibilidad de la información a distintos niveles de agregación geográfica (v.g., municipio, área geoestadística básica, AGEB, o sección electoral en el estudio de caso). En ese contexto, se vuelve necesario recurrir a procedimientos complementarios y a reducciones inevitables. Mientras unos autores miden la gentrificación con varios indicadores (Bournazou, 2015), otros limitan este fenómeno multidimensional a solo dos variables, el ingreso promedio del hogar por dormitorio y la población con educación superior (Revington, Zwick, Hartt y Schlosser, 2021), o el hacinamiento (hogares con tres o más personas por cuarto) y la población con estudios universitarios (Díaz Parra y Apaolaza, 2020). La escasez de datos para medir el fenómeno social lleva a que las mediciones sean ampliadas con información complementaria. Esta información no sólo redondea el concepto de gentrificación, sino que orienta el estudio en dirección a temas de interés específico, tales como el rejuvenecimiento, la estudiantilización, el mercado inmobiliario, la turistificación o la dimensión geográfica aumentada digitalmente (Revington et al., 2021; Sánchez Zárate, 2021; Lees, Slater y Wyly, 2008). La revisión de esta bibliografía muestra que no hay una forma única de abordar la complejidad del término y arroja muy pocos estudios empíricos para América Latina con metodologías factibles de replicar.

El objetivo de la presente investigación es identificar áreas posiblemente gentrificadas o en proceso de gentrificación en un estudio de caso, el centro metropolitano de Monterrey (CMM), donde el sector público ha propiciado nuevos desarrollos inmobiliarios verticales. Estas acciones, sin la correcta planeación urbana, incrementan el valor de una zona y fomentan la oferta de vivienda para jóvenes o matrimonios de familia pequeña con poder adquisitivo alto que potencializan la expulsión de los habitantes actuales del lugar (Moos, Filion, Quick y Walter-Joseph, 2019). Un producto adicional del estudio es la elaboración de una metodología para abordar la gentrificación que puede replicarse en otras ciudades.

Para la consecución del objetivo propuesto, el trabajo combina dos componentes de la gentrificación: la calidad de la vida y el rejuvenecimiento de la población. Hay varias opciones metodológicas para abordar la gentrificación en el estudio de caso. Una opción es fusionar las variables en un solo índice de gentrificación que puede ser mapeado (Bournazou, 2015; Hammel y Wyly, 1996). Otras alternativas consisten en empalmar variables geo-referenciadas para tipificar el espacio geográfico por sobreposición de capas temáticas, analizar estadísticamente la información o combinar ambos procedimientos (Revington et al., 2021).

Esta propuesta sugiere una metodología para tipificar la gentrificación en el área de estudio mediante sobre-posición de capas temáticas, imágenes de Google Earth, recorrido de campo y fotografía con vuelo de dron. Los datos de la investigación provienen de los censos de población y vivienda del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) y del Instituto Nacional Electoral (INE). Dicha tipología puede ser replicada en estudios de caso similares que busquen la mejora de la ciudad.

En concreto, el escrito se articula en siete apartados orientados a la consecución del propósito señalado: 1) Introducción; 2) Marco teórico; 3) Estudio de caso; 4) Metodología; 5) Resultados; 6) Discusión; y 7) Conclusión.

MARCO TEÓRICO

EVOLUCIÓN, MUTACIÓN Y ADAPTACIONES DEL CONCEPTO DE GENTRIFICACIÓN

La noción de “gentrificación” puede comprenderse como la atracción generada por los desarrolladores inmobiliarios hacia los residentes que pueden pagar rentas más altas, como los profesionistas -gentry-, fenómeno que potencializa la expulsión de los habitantes con menos afluencia económica (Gottdiener y Budd, 2005). La socióloga británica Ruth Glass utilizó el término en 1964 para describir un proceso urbano con cuatro características: rehabilitación de áreas precarias; transición de vivienda en renta a vivienda en propiedad; incremento en el precio de la propiedad; y desplazamiento de los grupos de bajo ingreso por personas de clase media alta (gentry), ajenas al área (Lees et al., 2008). Es probable que Glass utilizara la palabra con sorna e ironía (Hamnett, 2003) o en sentido peyorativo (Vestri, 2020), puesto que el centro de Londres mostraba, en su opinión, indicios de una riqueza vergonzosa (embarrass de richesse).

En su origen, la gentrificación es un proceso que involucra un cambio en el uso de suelo urbano, en el que los nuevos usuarios de mayor ingreso son acompañados por la restauración del entorno a través de una inversión del capital privado (Clark, 2005). Pero también puede ser vista como un producto estructurado del uso de la tierra y la vivienda, en donde el capital privado tiene el retorno de inversión más alto (Smith, 1979).

La gentrificación puede ser inducida por dependencias gubernamentales a partir de una ideología determinada, o bien, inducida por el capital privado. Como resultado de la implantación de la ideología neoliberal, la gentrificación tiene su referente inmediato en algunos casos de E.E.U.U. (por ejemplo, el famoso caso Kelo v/s City of New London, llevado a la Suprema Corte de Justicia). Como instrumento de poder del capital inmobiliario y/o corrupción de la función pública, presenta distintas versiones, según la particularidad de cada proyecto inmobiliario.

En las ciudades del mundo ocurren procesos de gentrificación sin que sean referidos con ese nombre. El vocablo fue adoptado por los franceses como “aburguesamiento” (embourgeoisement) o “recualificación social”, y como “aburguesamiento”, “aristocratización” y “elitización residencial”, por los españoles (Lees, 2011; García Herrera, 2001). Los términos no significan la misma cosa porque mutan y la manifestación del proceso es distinta en las diferentes ciudades del mundo, incluidos México y el resto de América Latina. El significado original de “gentrificación” cambió y evolucionó para referir o asociarse no solo a la remodelación e “invasión” de áreas céntricas por los gentries, sino también a la construcción de nuevos edificios (reurbanización); al arte y estetización de áreas de la ciudad (Lin, 2019); el asentamiento de la ‘clase creativa’ (Romero Renau y Lara Martín, 2015); la conversión de áreas comerciales dirigidas a grupos de alto ingreso (Sánchez Zárate, 2021; Rodríguez Barcón, 2020); la turistificación (reconfiguración de las actividades para el servicio de los turistas, v.g., Vestri, 2020); la supergentrificación (gentrificación de áreas ya gentrificadas, v.g., Shi, Duan, Xu y Li 2020; Lees et al., 2008), la estudiantilización (dominio de población estudiantil, v.g., Revington et al., 2021; Prada, Cornejo y Quijada, 2020); y el rejuvenecimiento (Moos, Revington, Wilkin y Andrey, 2018). Todas estas manifestaciones o definiciones de la gentrificación implican una transformación cultural y socioeconómica de áreas vinculada a un urbanismo inducido o dominado por el capital privado.

Todas las acciones gentrificadoras tienen, sin importar el nombre, un común denominador: la ganancia del capital privado disfrazada de modernidad y bien común. Estas acciones no sólo desplazan a la población del área, sino que “venden” los proyectos inmobiliarios como esfuerzos creativos, de renacimiento o detonadores urbanos del primer cuadro de la ciudad. De acuerdo a esa narrativa, la sociedad en su conjunto está “en deuda” con estos benefactores, ya sea inversionistas o administradores públicos. Quien disienta o resista estas acciones es automáticamente etiquetado como retrógrado e irresponsable por ser contrarios al bienestar social.

La presencia de la gentrificación en las diferentes ciudades manifiesta la importancia de estudiar el fenómeno que se aborda en el presente artículo. El surgimiento y evolución de la gentrificación es incierta porque los contextos son múltiples y variados (hibridad social y/o resistencia vecinal) y, en algunas ocasiones, no se concreta la expulsión de sus habitantes actuales.

Cabe señalar que la exploración actual no discute la gentrificación como ideología del proceso de especulación y lucro del ciclo del capital inmobiliario. El estudio de caso tipifica las áreas del CMM como resultado de un doble proceso, el rejuvenecimiento y el incremento en la calidad de la vida. En análisis recientes, el rejuvenecimiento resulta, en efecto, un componente asociado a la gentrificación (Revington et al., 2021; Moos et al., 2018). Por otro lado, la evolución de la calidad de la vida es un componente multivariado que sintetiza la movilidad social y el cambio en la habitabilidad, como lo sugieren Bournazou (2015) y Díaz Parra y Apaolaza (2020).

La profundización en los mecanismos que iniciaron este proceso de gentrificación y las estrategias de marketing político y social vinculadas están fuera del objetivo de esta investigación. Esta limitación no implica que la tipificación de áreas gentrificadas o en proceso de serlo sea un ejercicio técnico ingenuo que ignore la gentrificación como resultado de procesos lucrativos materializados en proyectos que simbolizan la modernidad y el progreso social.

ESTUDIO DE CASO

El caso de estudio está constituido por el polígono que conforma el Centro Metropolitano de Monterrey (CMM) (Figura 1). Hoy en día esta zona muestra una evidente decadencia en las construcciones habitacionales. El Censo de población y vivienda del año 2010 dio a conocer la existencia de 5304 viviendas abandonadas, de un total de 17, 078 localizadas en el sector. El abandono de la vivienda propicia la creación de focos de inseguridad, deterioro del espacio urbano e infraestructura existente y hace menos atractivo comprar y/o vivir en el sector (Figura 2).

Con la finalidad de fomentar la inversión inmobiliaria del CMM, las dependencias gubernamentales han realizado modificaciones al actual Plan de Desarrollo Urbano 2013-2025 (Gobierno Municipal 2012-2015). El principal atractivo son los predios ubicados en Zonas en Desarrollo Orientado al Transporte (D.O.T.), debido principalmente a dos premisas:

1. Aumento densidad habitacional a 150 viviendas por hectárea en lotes de mayor a 1000 m2 de superficie, que se encuentren en corredores de alto impacto (al norte Av. Colón, al oriente Av. Félix U. Gómez, al Sur Av. Constitución y al poniente Av. Gonzalitos y Av. Revolución).

2. Disminución de número de cajones de estacionamientos, en su 50% en lo que refiere a permisos de construcción, para los predios ubicados dentro de una franja de 500 metros en ambos lados de la Línea del Metro y de la Eco-vía.

Actualmente, existe en el sector algunos ejemplos de los nuevos desarrollos inmobiliarios creados bajo este plan gubernamental de densificación en el CMM, tales como: Kyo Constella, con un total de 169 departamentos; cerca de la Alameda de Monterrey, el desarrollo Históricah, con 150 departamentos; por Avenida Hidalgo, “el Semillero”, con 240 departamentos, y en la Avenida Constitución se encuentra Torres Obispado (T.O.P.), catalogada como la torre más alta en América Latina, con 304.8 metros de altura (Figura 3).

METODOLOGÍA

El presente trabajo emplea una metodología cuantitativa con el apoyo del programa ArcGIS 10.5. El estudio recalcula el Índice de Rezago Social (IRS) por componentes principales, con información del Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (CONEVAL). El procedimiento utiliza datos apilados para que el dato sea compatible en el periodo 2010-2020. Los indicadores son: a) Educación; b) Acceso a servicios de salud; c) Calidad y espacio en la vivienda; d) Servicios básicos de vivienda y e) Activos del hogar. Lo anterior permite realizar una comparativa en la evolución referente a mejora, rezago o decadencia en el nivel socioeconómico de cada Área Geoestadística Básica (AGEB) en la zona de estudio. Esta comparativa longitudinal puede ser vista como análisis de la evolución en la calidad de vida a nivel de los individuos asentados en la zona (Bonatti, Ivaldi y Soliani, 2017). Estos dos componentes registran variables sociales y demográficas por el lado del consumo (Finio, 2021), usadas para representar el concepto básico de gentrificación en estudios empíricos recientes (Bournazou, 2015; Díaz Parra y Apaolaza, 2020).

Posteriormente, se genera un índice de rejuvenecimiento a nivel de secciones electorales en el periodo 2010 –2020 (INE). Se estima el Índice Potencial de Dependencia (ISP), en donde el numerador son los jóvenes adultos (llamados popularmente “Millennials”) y el denominador, los adultos mayores, y el cual tiene por la finalidad medir la relación del grupo de 24 a 35 años por cada 100 personas de 60 años y más (Ofori, Zoomer, Curtis, Zoungas y Gambhir, 2017). Es decir, entre más alto es el valor del ISP, mayor es la concentración de jóvenes en la sección electoral respecto a los adultos mayores. (Esta investigación inició antes de la publicación de los resultados del censo 2020 y se conserva esta opción por su utilidad para estudios intermedios intercensales).

Ambos, el rezago social (IRS2010-IRS2020) y el rejuvenecimiento (ISP2010-ISP2020), se articulan analíticamente en años censales sucesivos para crear una tipología del avance gradual de la gentrificación en el área (Figura 4). La investigación plantea una tipificación de áreas mediante la combinación de estos dos componentes para representar distintos grados de la gentrificación sin implicar una relación de causa-efecto. Finalmente, el estudio recoge información complementaria de tipo cualitativa y cuantitativa sobre el entorno urbano de los polígonos, en especial, sobre la oferta de vivienda vertical, la existencia de población estudiantil, y el emplazamiento de los nuevos desarrollos inmobiliarios. Esta información proviene de la herramienta Google Earth Pro, de recorridos en automóvil y de levantamiento fotográfico con vuelo de dron.

Como puede observarse, la combinación del rezago social y el rejuvenecimiento definen la gentrificación en esta investigación. La disminución del rezago social implica una mejora en la calidad de vida. Al cruzase estos dos componentes, emerge una clasificación de áreas en cuatro tipos o variaciones del proceso de gentrificación (Figura 5). Cada tipo es ilustrado con fotografías tomadas con vuelo de dron controlado desde un vehículo motorizado en cada zona.

RESULTADOS

El resultado general de esta sección es la tipología que genera el cruce de áreas que rejuvenecen con las que reportan mejoras en la calidad de la vida. Este cruce es posible cuando se dispone, primero, de una tipología del índice de rezago social en el tiempo y, luego, de otra tipología de proporción jóvenes/adultos mayores en las zonas de la CMM. El cruce de ambas herramientas proporciona una clasificación de áreas en el estudio de caso. La comparación longitudinal del rezago social en el periodo 2010-2020 identifica las áreas donde la calidad de la vida mejora, empeora o se mantiene estable. Los detalles del estudio de caso se presentan a continuación.

El IRS en el CMM incluye 44 AGEBS. El método de estratificación se rige por discontinuidades naturales (natural breaks), para clasificarse en 5 divisiones: Muy alto (MA), Alto (A), Medio (M), Bajo (B) y Muy Bajo (MB). El año 2010 reporta la siguiente estratificación para el IRS: MA (9), A (11), M (10), B (10) y MB (4) (Figura 6). En el año 2020, se registra: MA (9), A (5), M (13), B (7) y MB (10) (Figura 7). Para los años 2010 y 2020 arroja la siguiente clasificación de zonas: Mejora: Baja de estrato (+); Estable: se mantiene en el mismo estrato (=); y Empeora: Sube de estrato (-). En la zona de análisis, 8 AGEBS Mejoran (+), 17 son estables (=) y 19 Empeoran (-) (Figura 8).

La comparación temporal de los grupos de edad de las personas asentadas en el CMM determina si sus áreas envejecen, rejuvenecen o se mantienen estables. En el estudio de caso, el CMM contiene 123 secciones electorales. El estudio calcula el ISP para los 2 años antes mencionados (2010 y 2020). La partición del ISP por discontinuidades naturales (natural breaks) genera los siguientes estratos: Muy alto (MA), Alto (A), Medio (M), Bajo (B) y Muy Bajo (MB). El cruce de esta estratificación, a su vez, permite una comparativa numérica de estratos con el Índice de Rezago Social (descritos en el párrafo anterior). El año 2010 reporta la siguiente estratificación de las 123 secciones electorales: MA (6), A (10), M (27), B (50) y MB (32) (Figura 9). Mientras, el año 2020 registra: MA (3), A (7), M (23), B (57) y MB (33) (Figura 10). La comparativa de los estratos en el periodo arroja 39 distritos Envejecidos (-), 56 estables (=) y 29 rejuvenecidos (+) (Figura 11). Por último, el cruce de las áreas que rejuvenecen con las mejoras en la calidad de la vida genera la gentrificación en las zonas del CMM (Figura 12).

CUADRANTE I: GENTRIFICADOS

Incremento de la calidad de vida (disminución del rezago social) e incremento del Índice de Rejuvenecimiento (ISP). Se caracteriza por la mejora de los indicadores del índice de rezago social y el aumento considerable de jóvenes adultos sobre adultos mayores. El Cuadrante I puede ilustrarse con las imágenes obtenidas con el vuelo de dron (Figura 13). Dos ejemplos son los siguientes:

a) El cruce de la Av. Calzada Madero y Av. Insurgentes. Al día de hoy, se encuentra en etapa de construcción el Desarrollo de usos mixtos AMO-living, el cual emerge dentro de una zona aledaña al Campus de Medicina de la Universidad Autónoma de Nuevo León.

b) Zona de Barrio Antiguo. Aquí se encuentran en desarrollo los complejos de Torre Macroplaza y Vía Zócalo, cuya construcción se lleva a cabo a pesar de la resistencia vecinal. Estos complejos ya alteran espacialmente la zona, aunque se encuentren en proceso de edificación (Figura 14 y Figura 15).

CUADRANTE II: EN PROCESO DE GENTRIFICACIÓN POR REJUVENECIMIENTO

No Incrementa la calidad de vida (Rezago Social) e Incrementa el Índice de Rejuvenecimiento (ISP). Existe aumento de jóvenes respecto a los habitantes actuales, en una zona que no ha mejorado sus indicadores de rezago social. Este proceso potencializa una segregación socioeconómica de los habitantes actuales del lugar y crea una brecha en la renta de suelo (Smith, 1979). Las zonas donde se realizó el levantamiento fotográfico están ubicadas en la Calle Miguel Hidalgo y Costilla, cruce con Serafín Peña, en la explanada de la Iglesia de la Purísima. Hoy existen edificios de departamentos de gran altura, como Semillero Purísima torre 1 y 2 (Figura 16).

CUADRANTE III: EN DETERIORO

No Incrementa la calidad de vida (No disminuye el rezago social) y No Incrementa el Índice de Rejuvenecimiento (ISP). La tendencia natural es trasladarse hacia el Cuadrante II (disminución en la calidad de vida con rejuvenecimiento, a menos que ocurran acciones imprevistas que desplacen el área a los cuadrantes I o IV). En esta zona se encuentra la Torre TOP Obispado sobre la Av. Hidalgo, que parece albergar sus primeros habitantes. En polígono, se encuentra en proceso de construcción la Torre RISE sobre la Av. Constitución, zona altamente gentrificable (Figura 17).

CUADRANTE IV: EN PROCESO DE GENTRIFICACIÓN POR MEJORA EN CALIDAD DE VIDA

Incrementa la calidad de vida (disminuye el rezago social) y No Incrementa el Índice de Rejuvenecimiento (ISP). En estas zonas mejoran los indicadores del índice de rezago social del año 2010 al 2020, y no se ha modificado espacialmente el número de jóvenes sobre adultos mayores. La tendencia natural es trasladarse hacia el Cuadrante I (incremento en calidad de vida acompañado de un rejuvenecimiento de la zona). El levantamiento fotográfico se realizó en esta zona (Av. Washington y Av. Pino Suárez), lo cual puede estar influenciado por edificios como Históricah e Icónicah y universidades aledañas como lo son la Universidad Regiomontana (U-ERRE) (Figura 18).

DISCUSIÓN

La gentrificación, como se describió en los párrafos previos, refiere cambios demográficos expresados en la demanda y oferta de vivienda en el mercado. En los Estados Unidos de América, los cambios demográficos trajeron una expansión de 11 millones de personas en el grupo de edades de 25-30 años en el periodo de 1965 y 1976. En la actualidad, este grupo etario ha sido afectado por el cambio en los estilos de vida, caracterizado por más oportunidades laborales para la mujer y con una oferta de viviendas con dimensiones más reducidas (Ley,1986). Las torres de departamentos, en el presente estudio de caso, ofrecen este tipo de viviendas para jóvenes de ingreso medio y alto.

El creciente aumento de jóvenes en centros urbanos es conocido como rejuvenecimiento “youthification” (Moos, 2016). Existe poco análisis del impacto socio-espacial de este grupo. El proceso de rejuvenecimiento ocurre a medida que los adultos jóvenes aumentan su participación en la población total en vecindarios aledaños a núcleos laborales (Moos, 2016). El objetivo del mercado inmobiliario es la atracción de compradores jóvenes con alto poder adquisitivo mediante complejos de departamentos tipos “lofts”, creando una oferta enfocada a satisfacer la demanda de viviendas pequeñas (Skaburski, 2006). Esta es la oferta de vivienda en el CMM y, de existir o generar su propia demanda, este grupo etario tendrá presencia dominante en la zona.

El rejuvenecimiento se traduce en segregación espacial entre dos principales grupos de edad: adultos jóvenes y adultos mayores. En los primeros (entre 25 y 34 años), los intereses tienden a estar centrados en la educación, las actividades de recreación, la creación de familia o, por el contrario, a retrasar o abstenerse del matrimonio. La gran mayoría de los pertenecientes a este grupo trata de entrar a los mercados de vivienda y de trabajo por primera vez (Lee, 2018). Por otro lado, el segundo grupo (60 años o más) está enfocado en políticas de seguros social, atención y servicios para personas mayores, ocio y actividades relacionadas con el envejecimiento (Winkler y Klass, 2012). Este fenómeno social es caracterizado por estar presente en zonas centrales de alta densidad de los Centros Metropolitanos.

Otro factor que contribuye al aumento de jóvenes en el espacio urbano está ampliamente relacionado con la existencia de universidades o centros educativos. Las zonas habitacionales próximas atraen un número importante de jóvenes adultos que afecta la configuración y evolución de los entornos urbanos (Moos, 2016). Este fenómeno es llamado “estudiantilización” o “studentification”, porque refiere la presencia de estudiantes en un vecindario o entorno urbano cercano a un campus educativo. Dicha presencia trae consigo cambios en el entorno físicos y económicos en el sitio aledaño a su ubicación (Smith, 2005). Esto se evidencia en las inmediaciones del campus de salud de la UANL, conformado por las Facultades de Nutrición, Medicina, Psicología y Veterinaria, y en las inmediaciones de la U-ERRE, descritas en las zonas del cuadrante IV.

La presencia de jóvenes adultos en los centros urbanos es una realidad. Puede ser observada hoy en día en la oferta de los desarrolladores inmobiliarios que actualmente existen en el centro metropolitano de Monterrey. Cabe recalcar que algunos complejos habitacionales emergentes no se encuentran dentro del cuadrante D.O.T., lo cual ocasiona repercusiones en el tráfico de la zona donde se emplazan.

En esta investigación, la gentrificación se caracteriza por el incremento en la calidad de la vida de una zona y aumento de jóvenes adultos (25-34), sobre adultos mayores (60+). Esto sucede ante la emergencia ocupacional del suelo por torres multifuncionales y habitacionales en distinta variedad. La mejora en la calidad de vida y el rejuvenecimiento no convergen siempre en el espacio. Cuando estos dos componentes convergen, ocurre la gentrificación.

CONCLUSIONES

El presente artículo tipifica el suelo considerando simultáneamente el rezago social y el rejuvenecimiento. Esta tipificación es acompañada por la geolocalización de desarrollos inmobiliarios de gran altura que sucede en el centro de la ciudad de Monterrey. El estudio sugiere que esta combinación de las variables (disminución del rezago social, rejuvenecimiento y crecimiento vertical) facilita la gentrificación del CMM. Es deseable que este proceso ocurra bajo políticas públicas de cohesión social entre los habitantes actuales y los nuevos residentes, bajo un esquema de emplazamiento en las principales líneas de transporte de la zona. Los resultados identifican zonas “gentrificadas” en lugares lejanos de los sistemas de transporte colectivo. Ello quiere decir que, sin la correcta planeación, la movilidad en vehículos motorizados seguirá siendo la prioridad en la zona. Asimismo, la llegada de nuevos habitantes a la zona (“millennials”) debe estar ligada al ofrecimiento de servicios y equipamiento para su grupo de edad específico.

Los resultados de la investigación expuesta ofrecen una aproximación localizada de las zonas que presentan características de gentrificación en el centro metropolitano de Monterrey. A pesar de no detectar la expulsión precisa de los habitantes del CMM, se detectan las zonas más propicias a la gentrificación, las que están en proceso de ser gentrificadas por el rejuvenecimiento (Cuadrante II) o por la disminución del rezago social (Cuadrante IV). Existen, por otra parte, zonas que presentan deterioro en rejuvenecimiento y calidad de vida (Cuadrante III). Sin embargo, la presencia de torres de gran altura en fase avanzada de construcción (Torres Obispado y Torre Rise) indica una tendencia en el desplazamiento hacia el cuadrante II (en proceso de gentrificación por rejuvenecimiento) o al Cuadrante I (Gentrificados).

Las tipologías o clasificaciones, en general, describen y son más o menos útiles para un fin específico; no explican un fenómeno ni prueban estadísticamente ninguna hipótesis. La tipología del estudio actual identifica distintos grados del proceso de gentrificación mediante la combinación de dos componentes sugeridos por la bibliografía revisada en el marco teórico. La significancia estadística de la calidad de la vida y del rejuvenecimiento en el tiempo y el espacio es materia de estudios subsecuentes. Estos estudios implican realizar pruebas de hipótesis mediante estadística descriptiva (pruebas t para muestras relacionadas o pareadas, por ejemplo) sobre el cambio en la calidad de la vida y el rejuvenecimiento, como también identificar aglomeraciones mediante técnicas de autocorrelación espacial (v.g., índice local de Moran). Este trabajo estadístico se puede llevar a cabo gracias a la información generada en el presente estudio, pero constituye materia de otro escrito en aras de evitar profusión y confusión de resultados.

INTRODUCTION

The purpose of this research is to identify areas that are possibly gentrified or are undergoing gentrification in a case study, the metropolitan center of Monterrey (CMM), where the public sector has encouraged new vertical property developments. These actions, without correct urban planning, increase the value of an area and encourage the housing offer for young people or small families with a high purchasing power, fostering the expulsion of the current inhabitants (Moos, Filion, Quick & Walter-Joseph, 2019). An additional result of the study is the preparation of a methodology to address gentrification which can be repeated in other cities.

To achieve the goal set out, the work combines two components of gentrification: quality of life and the youthification of the population. There are several methodological options to address gentrification in the case study. One option is to merge the variables into a single gentrification index that can be mapped (Bournazou, 2015; Hammel & Wyly, 1996). Other alternatives consist in combining geo-referenced variables to typify the geographic space by overlapping thematic layers, statistically analyzing the information, or combining both procedures (Revington et al., 2021).

This proposal suggests a methodology to classify gentrification in the study area by overlapping thematic layers, Google Earth images, fieldwork, and drone photography. The research data comes from the population and housing censuses of the National Institute of Statistics and Geography (INEGI, in Spanish) and the National Electoral Institute (INE, in Spanish). Said typology can be replicated in similar case studies that look to improve the city.

Specifically, the writing is laid out in seven sections focused on reaching the purpose set out: 1) Introduction; 2) Theoretical Framework; 3) Case Study; 4) Methodology; 5) Results; 6) Discussion; and 7) Conclusion.

THEORETICAL FRAMEWORK

EVOLUTION, MUTATION, AND ADAPTATIONS OF THE CONCEPT OF GENTRIFICATION

The notion of “gentrification” can be understood as the attraction generated by property developers for residents that can pay higher rents, like the gentry, a phenomenon that encourages the expulsion of inhabitants with fewer resources (Gottdiener & Budd, 2005). The British sociologist, Ruth Glass, used the term in 1964 to describe an urban process with four traits: retrofitting of precarious areas; transition of rented housing to owned housing; increase in property prices; and displacement of low-income groups by middle-upper class people (gentry), from outside the area (Lees et al., 2008). It is likely that Glass used the word sarcastically or ironically (Hamnett, 2003) or in a pejorative sense (Vestri, 2020), as downtown London showed, in her opinion, an embarrassment of riches.

Gentrification, in its origin, is a process that involves a change in the urban land use, where new higher-income users are accompanied by the restoration of the environment through private capital investment (Clark, 2005). But it can also be seen as a structured result of land and housing use, where private capital has a return on higher investment (Smith, 1979).

Gentrification can be induced by government branches through a given ideology, or, fostered by private capital. As a result of the implementation of the neoliberal ideology, gentrification has its immediate example in some cases of the United States (for example, the famous case of Kelo v/s City of New London, taken before the Supreme Court of Justice). As an instrument of power of property capital and/or corruption of the public official, it has different versions, depending on the particular aspects of each property development.

Gentrification processes take place in cities around the world without this name being referred to. The term was adopted by the French as embourgeoisement or “social requalification”, and as “embourgeoisement” “aristocratization” and “residential elitization” by the Spanish (Lees, 2011; García Herrera, 2001). The terms do not mean the same thing because they mutate and the manifestation of the process is distinct in the different cities of the world, including Mexico and the rest of Latin America. The original meaning of “gentrification” changed and evolved to refer to or be associated with not only the remodeling and “invasion” of central areas by the gentries, but also the construction of new buildings (re-urbanization); art and anesthetization of areas of the city (Lin, 2019); the settling of the “creative class” (Romero Renau & Lara Martin, 2015); the conversion of commercial areas targeting high-income groups (Sánchez Zárate, 2021; Rodríguez Barcón, 2020); touristification (reconFiguretion of activities to serve tourists; Vestri, 2020); the super-gentrification (gentrification of already gentrified areas; e.g. Shi, Duan, Xu and Li, 2020; Lees et al., 2008); the studentification (domain of the student population, Revington et al., 2021; Prada, Cornejo & Quijada, 2020); and youthification (Moos, Revington, Wilkin & Andrey, 2018). All these manifestations or definitions of gentrification imply a cultural and socioeconomic transformation of areas linked to urbanism induced or dominated by private capital.

All gentrifying actions have, regardless of the name, a common denominator: the profit of private capital disguised as modernity and the common good. These actions do not just displace the population from the area, but rather “they sell” property developments as creative efforts, of rebirth or urban triggers of the first polygon of the city. Following this narrative, society as a whole is “indebted” to these benefactors, whether investors or public administrators. Whoever dissents or resists these actions is automatically labeled as backward and irresponsible on being against social wellbeing.

The presence of gentrification in different cities manifests the importance of studying the phenomenon addressed in this article. The emergence and evolution of gentrification are uncertain because there are multiple and varied contexts (social hybridity and/or neighborhood resistance) and, on some occasions, the expulsion of its current inhabitants does not happen.

It is worth stating that this exploration does not discuss gentrification as an ideology of the speculation and profit process of the property capital cycle. The case study classifies the areas of CMM as a result of a dual process, youthification and the increase in quality of life. In recent analyses, youthification results, in fact, from a component associated with gentrification (Revington et al., 2021; Moos et al., 2018). On the other hand, the evolution of quality of life is a multivariate component that summarizes social mobility and change in habitability, as Bournazou (2015) and Díaz Parra and Apaolaza (2020) suggest.

Looking in-depth at the mechanisms that started this gentrification process and the political and social marketing strategies involved, are outside the purpose of this research. This limitation does not imply that the classification of gentrified areas or those undergoing this is a naïve technical exercise that ignores gentrification from lucrative processes, materialized in projects that symbolize modernity and social progress.

CASE STUDY

The case study comprises the polygon that the Metropolitan Center of Monterrey (CMM) forms (Figure 1). Nowadays this area shows a clear decadence in the residential constructions. The population and housing census of 2010 revealed the presence of 5304 abandoned dwellings, from a total of 17,078 located in the sector. The abandonment of dwellings fosters the creation of focal points of insecurity, deterioration of existing urban space and infrastructure, and makes it less attractive to buy and/or live in the sector (Figure 2).

To encourage property development in the CMM, government officials have made changes to the current Urban Development Plan 2013-2025 (Municipal Government 2012-2015). The main attraction is the sites located in Transport Focused Development Areas (D.O.T. in Spanish), mainly due to the following two premises:

1. Increase in habitation density to 150 dwellings per hectare in lots over 1000m2 in surface area, found along the high impact corridors (Av. Colón to the North, Av. Félix U. Gómez to the East, Av. Constitución to the South, and Av. Gonzalitos and Av. Revolución to the West).

2. Reduction of number of parking spaces, by 50% in regards to building permits, for sites located within a fringe of 500 meters on both sides of the Metro Line and the Eco-route.

Currently, there are some examples of the new property developments in the sector, created under this government densification plan in the CMM, such as: Kyo-Constella, with a total of 169 apartments, close to Alameda de Monterrey, and the Históricah development, with 150 apartments, on Avenida Hidalgo, while “el Semillero”, with 240 apartments, and the Obispado Towers (T.O.P. in Spanish) are on Avenida Constitución, cataloged as the highest tower in Latin America, at 304.8 meters tall (Figure 3).

METHODOLOGY

This work uses a quantitative methodology with the support of the ArcGIS 10.5 program. The study recalculates the Social Backwardness Index (IRS) by the main components, with information from the National Council for the Evaluation of Social Development Policy (CONEVAL). The procedure uses stacked data so that the data are compatible with the 2010-2020 period. The indicators are: a) Education; b) Access to health services; c) Quality and space in the dwelling; d) Basic housing services; and e) Assets of the home. This allows making a comparison in the evolution regarding improvements, backwardness, or decline in the socioeconomic level of each Basic Geostatistical Area (AGEB) in the study area. This longitudinal comparison can be seen as an analysis of the evolution of the quality of life at the level of individuals settled in the area (Bonatti, Ivaldi & Soliani, 2017). These two components register social and demographic variables for consumption (Finio, 2021), used to represent the basic concept of gentrification in recent empirical studies (Bournazou, 2015; Díaz Parra & Apaolaza, 2020).

After this, a youthification index is generated at an electoral section level in the 2010-2020 period (INE): The Potential Dependence Index (ISP) is estimated, where the numerator is young adults (popularly called Millennials) and the denominator, older adults, which has the purpose of measuring the ratio of the group of 24 to 35-year-olds per 100 people of 60 and over (Ofori, Zoomer, Curtis, Zoungas & Gambhir, 2017). That is to say, the higher the ISP value is, the higher the concentration of young people in the electoral section compared to the older adults. (This research began before the publication of the results of the 2020 census, and this option is kept because of its usefulness for intermediate intercensal studies).

Both social backwardness (IRS2010-IRS2020) and youthification (ISP2010-ISP2020) are analytically connected in successive census years to create a typology of the gradual progress of gentrification in the area (Figure 4). The research suggests a classification of areas by combining these two components to represent different degrees of gentrification without implying a cause-effect relationship. Finally, the study collected qualitative and quantitative complementary information on the urban environment of the polygons, especially about the vertical housing offer, the existence of a student population, and the location of the new property developments. This information comes from the Google Earth Pro tool, from trips by car, and a drone photographic survey.

As can be seen, the combination of social backwardness and youthification defines gentrification in this research. The reduction of social backwardness implies an improvement in the quality of life. On crossing these two components, a classification of areas emerges in four types or variations of the gentrification process (Figure 5). Each type is illustrated with photographs taken by a drone, controlled from a motorized vehicle in each area.

RESULTS

The overall result of this section is the typology that generates the crossing of areas that rejuvenate with those that report improvements in the quality of life. This crossing is possible when, first of all, there is a typology of the social backwardness index over time and, then, of another typology of young people/older people proportion in the areas of the CMM. The crossing of both tools provides a classification of areas in the case study. The longitudinal comparison of social backwardness in the 2010-2020 period identifies areas where the quality of life improves, worsens, or remains stable. The details of the case study are presented below.

The IRS in the CMM includes 44 AGEBS. The stratification method is governed by natural breaks, to be classified into 5 divisions: Very High (MA), High (A), Medium (M), Low (B), and Very Low (MB). 2010 reports the following stratification for the IRS: MA (9), A (11), M (10), B (10) and MB (4) (Figure 6). In 2020, it has MA (9), A (5), M (13), B (7), and MB (10) (Figure 7). The following area classification is shown for 2010 and 2020: Improves: Drop in stratum +); Stable: remains in the same stratum (=); and Worsens: Goes up in stratum (-). In the analysis area, 8 AGEBS improve (+), 17 are stable (=), and 19 worsen (-) (Figure 8).

The time comparison of the age groups of people settled in the CMM determines whether their areas age, rejuvenate, or remain stable. In the case study, the CMM contains 123 electoral sections. The study calculates the ISP for the 2 aforementioned years, 2010 and 2020). The partition of the ISP by natural breaks generates the following stratums: Very high (MA), High (A), Medium (M), Low (B), and Very Low (MB). The crossing of this stratification likewise allows a numerical comparison of stratums with the Social Backwardness Index (described in the previous paragraph). 2010 reports the following stratification of 123 electoral sections: MA (6), A (10), M (27), B (50), and MB (32) (Figure 9). While 2020 registers: MA (3), A (7), M (23), B (57), and MB (33) (Figure 10). The comparison of the stratums in the period has 39 aged (-), 56 stable (=), and 29 rejuvenated (+) districts (Figure 11). Finally, the crossing of the areas that rejuvenate with the improvements in the quality of life, generates gentrification in the areas of the CMM (Figure 12).

QUADRANT I: GENTRIFIED

Increase of quality of life (reduction of social backwardness) and increase of Youthification Index (ISP). Characterized by an improvement of social backwardness index indicators and a considerable increase of young adults over older adults. Quadrant I can be seen with the images taken by the drone flights (Figure 13). Two examples are the following:

a) The intersection of Av. Calzada Madero and Av. Insurgentes. Nowadays, the development of mixed-use AMO-living is in the construction stage. This emerges within an area alongside the Medical Campus of the Autonomous University of Nuevo León.

b) Barrio Antiguo Area. Here the Torre Macroplaza and Via Zócalo complexes are found, whose construction took place despite resistance from the neighbors. These complexes have already altered the spatiality of the area, even though they are currently being built (Figure 14 and Figure 15).

QUADRANT II: UNDERGOING GENTRIFICATION THROUGH YOUTHIFICATION

Does not increase the quality of life (Social Backwardness) and increases the Youthification Index (ISP). There is an increase of young people compared to the current inhabitants, in an area that has not improved its social backwardness indicators. This process strengthens the socioeconomic segregation of the current inhabitants and creates a gap in the land rent (Smith, 1979). The areas where photographic surveys were made are located on Calle Miguel Hidalgo y Costilla, at the intersection with Serafín Peña, on the esplanade of the Iglesia de la Purísima Church. Today there are high-rise apartment buildings, like Semillero Purísima Tower 1 and 2 (Figure 16).

QUADRANT III. DECLINING

Does not increase the quality of life (or reduce social backwardness) and does not increase the Youthification Index (ISP). The natural tendency is to move towards Quadrant II (reduction in quality of life with youthification, unless unforeseen actions occur that displace the area to quadrants I or IV). The Obispado TOP Tower is in this area, on Av. Hidalgo, which seems to house its first inhabitants. In the polygon, the RISE Tower is being built on Av. Constitución, a highly gentrifiable area (Figure 17).

QUADRANT IV: UNDERGOING GENTRIFICATION BECAUSE OF IMPROVEMENT IN QUALITY OF LIFE

Increases the quality of life (reduces social backwardness) and does not increase the Youthification Index (ISP). In these areas, the social backwardness index indicators improve between 2010 and 2020, and the number of young people over older adults has not changed spatially. The natural tendency is to move towards Quadrant I (increase in quality of life accompanied by a youthification of the area). The photographic survey was made in this area (Av. Washington and Av. Pino Suárez), which may be affected by buildings like Históricah and Icónicah and the surrounding universities like the Regiomontana University (U-ERRE) (Figure 18).

DISCUSSION

Gentrification, just as has been described in the preceding paragraphs, refers to demographic changes expressed in the supply and demand of housing in the market. In the United States of America, demographic changes brought a rise of 11 million people in the 25-30 age group between 1965 and 1976. Currently, this age group has been affected by the change in lifestyles, characterized by more work opportunities for women, and a supply of smaller-sized housing (Ley, 1986). Apartment buildings, in this case study, offer this type of housing for middle and high-income young people.

The increasing rise of young people in urban centers is known as youthification (Moos, 2016). There is little analysis of the socio-spatial impact of this group. The youthification process occurs as young adults increase their participation in the total population in neighborhoods surrounding work hubs (Moos, 2016). The goal of the property market is to attract young buyers with high purchasing power through loft-type apartment complexes, creating an offer focused on satisfying the demand for small dwellings (Skaburski, 2006). This is the housing offer in the CMM, and this age group will dominate in the area if demand exists or is generated.

Youthification is spatial segregation between two main age groups: young adults and older adults. In the former (between 25 and 34 years old), interests tend to be focused on education, leisure activities, building a family, or, on the other hand, delaying or abstaining from marriage. The great majority of those in this group are trying to enter the housing and job markets for the first time (Lee, 2018). On the other hand, the second group (60 and above), is focused on social security policies, attention and services for older people, leisure activities related to aging (Winkler & Klass, 2012). This social phenomenon is characterized by being present in central high-density areas of the Metropolitan Centers.

Another factor that contributes to the rise in young people in the urban space, is related, broadly speaking to the presence of universities or educational centers. Nearby residential areas attract an important number of young adults that affect the setup and evolution of the urban environments (Moos. 2016). This phenomenon is called studentification because it refers to the presence of students in a neighborhood or urban environment around campuses. Said presence brings changes in the physical and economic environment around its location (Smith, 2005). This is seen in the surroundings of the medical campus of UANL, formed by the Faculty of Nutrition, Medicine, Psychology, and Veterinary Science, and around U-ERRE, described in the areas of Quadrant IV.

The presence of young adults in urban centers is a reality. Today it can be seen in the offer of property developers in the Metropolitan Center of Monterrey. It is worth remembering that some emerging housing complexes are not within the D.O.T. quadrant, which causes repercussions on the traffic where they are located.

In this research, gentrification is characterized by the increase in the quality of life of an area and the increase of young adults (25-34) over the older adults (60+). This happens amid the emerging land occupation by multifunctional and housing towers of different varieties. The improvement in the quality of life and youthification do not always converge in the space. But when these two components converge, gentrification occurs.

CONCLUSIONS

This article classifies land, simultaneously considering social backwardness and youthification. This classification is accompanied by the geolocalization of high-rise property developments that take place in the heart of Monterrey. The study suggests that this combination of variables (reduction of social backwardness, youthification, and vertical growth) facilitates the gentrification of CMM. This process should take place under public social cohesion policies between the current inhabitants and new residents, under a location layout on the main transportation lines of the area. The results identify “gentrified” areas in places away from the collective transportation systems. This means to say that, without proper planning, mobility in motorized vehicles will continue to be a priority in the area. Likewise, the arrival of new inhabitants in the area (“millennials”) must be linked to offering services and facilities for their specific age group.

The results of this research provide a localized approach to the areas that have gentrification traits in the Metropolitan Center of Monterrey. Despite not detecting the specific expulsion of the CMM’s inhabitants, areas that foster gentrification more are detected, which are undergoing gentrification due to youthification (Quadrant II), or on reducing social backwardness (Quadrant IV). On the other hand, some areas see a decline in youthification and the quality of life (Quadrant III). However, the presence of high-rise towers in an advanced stage of construction (Obispado and Rise Towers) indicates a trend in the displacement towards Quadrant II (undergoing gentrification due to youthification) or Quadrant I (Gentrified).

In general, the typologies or classifications describe and are pretty useful for a specific end, but they do not explain a phenomenon or statistically prove any hypothesis. The typology of this study identifies different degrees of the gentrification process through the combination of two components suggested by the bibliography revised in the theoretical framework. The statistical significance of the quality of life and youthification over time and space is a subject for future studies. These studies imply running tests of hypotheses through descriptive statistics (T-tests for related or paired samples, for example) on the change in the quality of life and youthification, and to identify agglomerations through spatial auto-correlation techniques (e.g. Moran’s local index). This statistical work can be done thanks to the information generated in this study, but it is part of another paper to avoid profusion and confusion of the results.

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Notas

IR