INTRODUCCIÓN

Las características actuales del modelo de vivienda chileno, a pesar de supuestas políticas exitosas, no ha hecho cambios sustanciales en el tiempo, manteniendo fuertes similitudes con el de la dictadura (Ducci, 1997; Greene & Lawner, 2022; Rodríguez & Sugranyes, 2005; Vergara-Perucich, et al., 2020). En este sentido, la situación habitacional en Chile muestra que un 38.5% de las familias vive en campamentos. Esta problemática se puede explicar en gran parte debido a los altos costos de arriendo de las viviendas (TECHO, 2023), siendo el Gran Santiago la ciudad que presenta más vulnerabilidades de este tipo (Fuentes et al., 2020; Link et al., 2019). Es evidente que la escasez de opciones habitacionales conduce a que numerosas personas tomen la decisión de establecerse en campamentos, ya que no cuentan con los recursos suficientes para ello.

En este contexto, resulta imperativo comprender las dinámicas subyacentes que han propiciado esta situación, ya que, en un mercado de vivienda privatizado, el precio es determinante para el acceso a la vivienda en Chile (Mau, 2023). Esta conexión entre precio y acceso se vuelve más evidente al considerar que los costos de las viviendas aumentan a un ritmo más acelerado que los salarios, generando una disparidad significativa, la cual, combinada con la falta de transparencia en el sector inmobiliario, según señalan Vergara-Perucich et al. (2023), genera un contexto propicio para la colusión tácita en precios (Vargas, 2016).

Otro aspecto crítico en cuanto al acceso a la vivienda es el notable incremento del 70% de hogares en barrios marginales. Este fenómeno se atribuye a diversos factores, como la migración, barreras educativas y factores económicos (Vergara- Perucich, 2022b). Resulta claro a todas luces que existe una crisis habitacional en Chile, la cual requiere soluciones urgentes. Por ello, es vital revisar la relación entre propiedad y vivienda como un derecho (Hermida et al., 2018; IEUT, 2018; Vergara-Perucich & Nuñez, 2019).

En otro aspecto, el fenómeno de la “investificación”, propuesto por Hulse y Reynolds (2018), analiza cómo los inversionistas adquieren viviendas en zonas urbanas de bajos ingresos para beneficiarse de la necesidad habitacional de clases menos acomodadas, pudiendo desplazar a hogares con menos recursos. En Chile, esta estrategia es conocida como “vacas lecheras”, la cual consiste en comprar propiedades baratas para arrendarlas continuamente y, de este modo, capitalizar y valorizar los activos (Yaluff, 2016). Esta tendencia, impulsada por agencias inmobiliarias en redes sociales (López Morales & Orozco Ramos, 2019), evidencia un problema social poco estudiado en el país.

En medio de la complejidad habitacional y la falta de estudios sobre arriendos en Chile, este artículo explora la “investificación” en el Gran Santiago utilizando técnicas estadísticas avanzadas. Mediante una regresión geográficamente ponderada, se identifican factores, como proximidad a universidades y valores de arriendo, que influyen en la investificación. Los hallazgos no sólo profundizan en la comprensión del fenómeno, sino que ofrecen insights para políticas habitacionales y regulación que buscan enriquecer el debate sobre los estudios urbanos (Hulse & Reynolds, 2018; López Morales & Orozco Ramos, 2019; Yaluff, 2016).

MARCO TEÓRICO

CARACTERIZACIÓN CRÍTICA DEL MERCADO INMOBILIARIO CHILENO

La seguridad en la tenencia de vivienda es prioritaria para los chilenos, según un estudio realizado recientemente por la Universidad Alberto Hurtado (2017). Esta acción ha sido fuertemente respaldada por políticas que favorecen la propiedad de vivienda (Navarrete & Navarrete, 2016), lo que ha llevado a que, actualmente, el 62.9% de las familias posee o está adquiriendo una vivienda, mientras que sólo el 22% arrienda (Ministerio de Desarrollo Social y Familia, 2021).

Tras la crisis de 2008, las regulaciones crediticias se endurecieron (Harvey, 2012), los precios de las viviendas subieron y, en consecuencia, la venta inmobiliaria bajó estrepitosamente. Cummings y Di Pasquale (1997) argumentan que la política chilena genera distorsiones espaciales que benefician a los más ricos en el mercado de arriendo, ya que el mercado inmobiliario se orienta más a la rentabilidad que a la provisión de vivienda. Además, debido a la constante demanda y el déficit estructural de esta (Vergara-Perucich, 2021), el mercado permite que se establezcan precios por la poca competitividad (Vargas, 2016).

Los hogares destinan un 56% de sus ingresos al arriendo, transporte y alimentación, superando las recomendaciones financieras (Vergara-Perucich, 2019). Entre 2009-2015, los hogares de mayores ingresos derivados del arriendo aumentaron un significativo 22.98% (Vergara-Perucich & Aguirre, 2020). Sin embargo, la literatura advierte sobre la creciente dificultad en el mercado habitacional chileno respecto de los desafíos del arriendo tanto en ingresos como en la sostenibilidad a largo plazo (Herrera & López, 2021).

En el contexto expuesto, los desafíos que enfrenta el mercado de alquiler se concentran en la estabilidad y sostenibilidad. En este sentido, Pakhomova y Novikov (2019) indican problemas en las relaciones entre privados, mientras que Nthite (2005) destaca los riesgos asociados a la volatilidad de ingresos y la variabilidad de los arrendatarios. Contrariamente a la creencia común en la seguridad financiera que ofrece la inversión en propiedades, alquilar para obtener ingresos no siempre garantiza estabilidad. Las medidas de resguardo frecuentemente generan resistencia y según la ONU (2015), los controles de alquiler pueden desincentivar la inversión. Allen et al. (2009) no encuentran evidencia de que un aumento en la oferta reduzca los precios, mientras que Appelbaum y Gilderbloom (1983) cuestionan el impacto en la oferta y los precios al desregular el uso del suelo. Estos hallazgos plantean la necesidad de explorar soluciones alternativas, un aspecto poco investigado en el contexto chileno.

En América Latina, los mercados inmobiliarios enfrentan el desafío de contar con un insuficiente apoyo político y legal hacia la vivienda de alquiler, dando prioridad a la propiedad (Blanco et al., 2014; Pomeroy & Godbout, 2011). Esta situación ha derivado en un mercado de alquiler subdesarrollado, con financiación limitada y falta de seguridad para los inquilinos (Ruiz, 2018). No obstante, el alquiler puede satisfacer diversas necesidades habitacionales (Blanco et al., 2014), ya que el capital financiero desempeña un papel crucial en el ámbito de la vivienda (Aalbers, 2019; Farha, 2017). La vinculación del capital financiero con la financiación ha exacerbado una crisis de seguridad en la tenencia (Rolnik, 2017), dejando a los arrendatarios vulnerables a los intereses de los propietarios enfocados en la rentabilidad.

Varios estudios han analizado la relación entre rentabilidad del arriendo y factores socioespaciales en Chile. En Bates et al. (2020), se sugiere que, con el envejecimiento, las personas migran de propiedades propias a arriendos de menor tamaño y calidad. Por otro lado, Wilkinson y Greenhalgh (2022) destacan que el aumento en la matrícula universitaria tiende a impulsar mercados de alquiler cercanos a dichas instituciones educativas. En esta misma línea, investigaciones realizadas en China y Japón han identificado que la proximidad a centros de salud, comercios y colegios influye en el precio de arriendo (Zhan et al., 2023; Kuroda, 2022). Además, la cercanía a estaciones de transporte público también afecta los precios de alquiler (Efthymiou & Antoniou, 2015; Lin & Chung, 2017; Morawetz & Klaiber, 2022). Respecto al impacto de la migración en los precios, los resultados de investigaciones muestran una influencia mixta (Sharpe, 2019; Saiz, 2007). De esta manera, se evidencia que todas estas variables son factores clave para la toma de decisiones de inversión inmobiliaria basadas en la ubicación.

A nivel nacional, se ha identificado que el precio de arriendo en en una zona es fundamental para una inversión inmobiliaria exitosa (Vergara-Perucich & Aguirre-Nunez, 2020), al igual que las estrategias que buscan proximidad a zonas urbanas centrales, como el hacinamiento o el allegamiento (Bogolaski et al., 2021; Margarit Segura et al., 2022; Martín Toro et al., 2017). En Chile, el “allegamiento” se refiere a la presencia de múltiples hogares en una vivienda o a la incorporación de personas adicionales en un núcleo familiar.

Para sintetizar, se propone la Tabla 1 que muestra las variables del estudio basadas en la literatura revisada.

En Chile, donde la libre competencia desregulada rige las normas sociales (McCawley, 2012), prevalece el individualismo. El poder adquisitivo de los individuos define la estructura socioeconómica de los barrios, impulsando la financiarización y priorizando el valor comercial de la vivienda sobre su utilidad (Santana-Rivas, 2020). Esto repercute en la percepción de seguridad, siendo la propiedad privada esencial para enfrentar un entorno financiero neoliberal riesgoso (Brenner et al., 2012).

ESTUDIO DE CASO

El estudio se centra en el Gran Santiago (Figura 1), ciudad de 7 millones y medio de habitantes que concentra gran parte de la población de Chile (Instituto Nacional de Estadísticas, 2018), donde existen 34 comunas socioeconómicamente segregadas por poder de compra, con autonomía en gobernanza y gestión de recursos, lo que determina un espacio urbano idóneo para explorar las contradicciones del desarrollo urbano en contextos de alta desigualdad socio espacial (Agostini et al., 2016; Figueroa et al., 2021). El contexto de Santiago como centralidad del poder de Chile, se suma que es la ciudad que concentra la mayor cantidad de actividad inmobiliaria y financiera del país, junto con el espacio urbano con mayor déficit habitacional agregado de la nación.

METODOLOGÍA

Conforme a la perspectiva de Hulse y Reynolds (2018), el término “investificada” se refiere a una propiedad que forma parte de la cartera de inversión inmobiliaria de un propietario . En relación con la definición anterior, en este estudio se categoriza como inversores de vivienda a aquellos que poseen tres o más viviendas. La obtención de datos se llevó a cabo a través de tres fuentes. La primera fuente corresponde al Conservador de Bienes Raíces de Santiago, con información recopilada por InCiti SpA. Esta empresa cuenta con un acceso exclusivo y detallado a datos de transacciones de viviendas, ofreciendo detalles sobre la tipología de vivienda y los valores de venta. De esta manera, se identificaron compradores con tres o más viviendas durante el período comprendido entre 2009 y 2019.

Por su parte, la segunda fuente consistió en un conjunto de propiedades ofrecidas en alquiler en 2019 a través de tres plataformas inmobiliarias: económicos.cl, portalinmobiliario. cl y toctoc.com. Esto evalúa la capacidad de pago que poseen los residentes sobre la tasa de alquiler y la brecha entre esta y el precio de venta. Lo anterior destaca la plusvalía asociada a la inversión en viviendas destinadas para arriendo, ya que se asume que las personas que compran tres o más viviendas buscan rentabilidad, no residencia. En base a esta premisa, se identificaron individuos por RUT con características de “investificación”, lo que dio como resultado que, de las 49,914 transacciones, se localizaron 9,987 casos específicos con propietarios que poseen 3 o más viviendas en 1,213 zonas censales de un total de 1,885 en la región Metropolitana.

Por último, la tercera fuente de datos fue la encuesta CASEN 2017, desde la cual se extrajo la información que permitió calcular el ingreso promedio por hogar según educación por comuna, lo cual se relaciona con los usos y servicios urbanos de acuerdo con lo que se muestra en la Tabla 2. Finalmente, estos datos se obtuvieron del estudio de caminabilidad en el Gran Santiago (Correa-Parra et al., 2020) y se basan en la matriz de la Tabla 1.

El modelo resultante identificará sectores propicios para nuevos procesos de investificación a partir de proyectos urbanos actuales, resumidos por zona censal y comuna. Los datos se analizarán mediante una regresión geográficamente ponderada multiescalar usando el software MGWR (Oshan et al., 2019), el cual analiza cómo la relación entre una variable de respuesta y variables explicativas varía geográficamente. Esta técnica modela relaciones a diferentes escalas, permitiendo variabilidad en la relación según las áreas geográficas. Los modelos se ajustan mediante optimización, seleccionando coeficientes ideales para cada área. La fórmula matemática de MGWR es la siguiente:

Donde Yi es el valor observado de la variable de respuesta en i; β0, β1, ..., βk son coeficientes de regresión; Xi1, Xi2, ..., Xik son valores observados en punto i; εi es el error aleatorio en i y xi son coordenadas geográficas de i. En MGWR, los coeficientes β0, β1, ..., βk son funciones locales de xi. En vez de coeficientes globales, MGWR estima coeficientes locales por cada punto. Por último, se utiliza una función de Kernel espacial para asignar pesos a puntos basados en distancia.

RESULTADOS

Tras llevar a cabo la etapa de sistematización de datos en la matriz geográfica de análisis, los resultados indican la presencia de concentraciones de viviendas destinadas a la inversión en cada zona censal. La representación visual de estas se aprecia en la Figura 2, donde la intensidad del color azul refleja la magnitud del agrupamiento de casos de investificación. La mayor intensidad del color indica una concentración más significativa de dichos casos.

Un análisis más pormenorizado permite identificar la tendencia respecto de que los casos de concentración de investificaciones tienden a ubicarse a lo largo del eje norte-sur de la ciudad, conformado por Avenida Independencia, San Diego y Gran Avenida José Miguel Carrera. Es importante destacar que a lo largo de este eje también se encuentran la Línea 2 y 3 de Metro, lo que sirve como referencia de transporte estructurante. Otro grupo significativo de zonas con investificación se localiza en torno a comunas pericentrales, dentro del anillo vial de Avenida Américo Vespucio, lo cual también se puede visualizar en la Figura 2.

Asimismo, los patrones observados en la Figura 2 no sugieren la existencia de interacciones entre la economía urbana, el acceso al transporte y las preferencias residenciales de diferentes grupos socioeconómicos. Sin embargo, las áreas con alta investificación cercanas a las líneas del metro plantean la posibilidad de una correlación entre la accesibilidad del transporte y el valor percibido de las propiedades. A su vez, esto podría influir en el desplazamiento de ciertos grupos socioeconómicos y atraer a otros. Para revisar el peso estadístico de estas relaciones espaciales, se realizó el estudio por MGWR.

En cuanto a la Tabla 3, esta recopila exclusivamente las zonas censales que presentan las concentraciones más elevadas de casos de Investificación, organizadas por comunas. En ella se proporciona información detallada, que incluye el número de zonas, la cantidad de edificios investificados, el ingreso promedio del hogar, el precio promedio del arriendo, la relación de ingresos frente al arriendo, el grupo socioeconómico dominante, la presencia de allegados, la cantidad de habitantes y la presencia de migrantes internacionales. Se destaca una potencial interconexión entre la investificación y las dinámicas socioeconómicas del Gran Santiago.

Además, la Tabla 3 compara resultados de una regresión global y otra geográficamente ponderada. La regresión geográficamente ponderada muestra una menor suma de residuos de cuadrados (765.754 vs 938.689), mayor logaritmo de verosimilitud (-1699.86 vs -1866.323), menor criterio de Aikaike (3495.364 vs 3754.646), y valores R2 y R2 ajustado más altos (0.532/0.518 vs 0.426/0.422). Lo anterior es una indicación de que existe un mejor ajuste y explicación de los datos por el modelo geográficamente ponderado.

La Tabla 4 muestra resultados de la regresión geográficamente ponderada multiescalar, que incluye coeficientes (Beta), error estándar, valor de p y estadístico T. Dentro de los resultados se destacan las variables “Cercanía a universidades” con Beta positivo de 0.433, que indica una correlación positiva con la investificación, y “Precio de arriendo (UF/m2)”, cuyo Beta es de -0.178, lo que muestra una correlación negativa. Otras variables, como “Número de personas mayores”, “Cercanía a centros de salud” y “Número de inmigrantes”, presentan coeficientes significativos positivos, mientras que “Número de allegados” es negativo. En cuanto a las variables como “Cercanía a estaciones de metro”, “Número de hacinados”, y “Cercanía a ferias o supermercados” no se observa significancia estadística en sus coeficientes.

La capacidad de la regresión geográficamente ponderada para afinar la interpretación de las métricas, en contraste con la regresión global, resalta la heterogeneidad espacial propia del Gran Santiago, la cual se refleja en la variabilidad de las respuestas locales de las variables examinadas. Por lo tanto, al formular intervenciones urbanísticas, es esencial considerar este carácter multiescalar. Así, las políticas que se desarrollen a partir de estos hallazgos deben ser adaptativas, reconociendo las particularidades de cada zona y evitando soluciones generalizadas que no consideren las especificidades espaciales.

En otro aspecto, la Figura 3 ilustra la significancia estadística del modelo en gran parte de la ciudad analizada. De manera general, los espacios con altos valores residuales (los que no son verdes), se atribuyen a la baja presencia de casos de investificación, que es la variable a explicar. Este era un resultado esperable en algunas de estas zonas censales, pues subraya la importancia de la variabilidad geográfica en la interpretación de resultados de modelaciones por MGWR. En este sentido, esta cartografía de residuales ya sugiere áreas clave para la interpretación de resultados.

Con respecto a la Figura 4, se presentan los pesos estadísticos de las variables, medidos espacialmente por su valor de p. Las zonas más oscuras en los mapas indican áreas con mayor significancia estadística en Santiago, especialmente para variables como el valor de arriendo por m2, la presencia de personas mayores y hogares con allegamiento, evidenciando una significancia notable en extensas regiones de la ciudad. En este contexto, la aplicación del modelo MGWR resulta relevante. Sin embargo, algunas variables, como la cercanía a ferias o supermercados y a centros educativos, no muestran una significancia consistente en toda la metrópoli. Estos patrones de significancia ofrecen insights cruciales para la interpretación de los resultados y su aplicación en políticas y decisiones urbanas.

En resumen, el estudio revela patrones geográficos específicos en la ciudad de Santiago vinculados con diversas variables socioeconómicas y urbanas. Las zonas con mayor significancia estadística, representadas por los colores más oscuros, evidencian áreas donde las variables tienen una relación más fuerte con el fenómeno estudiado. Particularmente, variables como el valor del arriendo por m2 destacan la influencia del mercado inmobiliario en determinadas áreas. Así también, la significativa presencia de personas mayores en ciertas regiones puede tener implicaciones para el diseño urbano y la planificación de servicios. Además, la notable importancia de hogares con allegamiento pone de manifiesto las tensiones socioeconómicas y las disparidades en el acceso a la vivienda. Estos resultados son fundamentales para orientar políticas urbanas y abordar las necesidades específicas de diferentes zonas de Santiago.

DISCUSIONES

En el presente estudio se realizó una caracterización socioespacial del proceso de investificación en Santiago por medio del análisis de zonas censales y variables estadísticas. El análisis confirmó la existencia de investificación y su relación con valores de arriendo altos, alineándose con las teorías de Hulse y Reynolds para Australia. Dentro de las principales influencias para este fenómeno se encuentra la ubicación de Centros de educación superior, lo cual sugiere que los inversionistas prefieren zonas universitarias y que estas áreas atraen funciones urbanas complementarias. El precio del arriendo es la segunda covariante en importancia, validando estudios sobre arriendo y vulnerabilidad habitacional, lo que se relaciona con el aumento de hogares migrantes en campamentos, ya que la presencia de inmigrantes es otra covariante significativa. Futuras investigaciones cualitativas podrían explorar la ubicación de inmigrantes en zonas investificadas.

En el marco del estudio sobre la investificación desarrollado por Hulse y Reynolds en Australia, se observaba cierta desidia de los inversionistas en relación con la calidad espacial y habitacional de las viviendas adquiridas. En el caso de Chile, esta situación podría ser aún más drástica considerando la desregulación del mercado de la vivienda. Es decir, la existencia de nanodepartamentos, como se han denominado a las unidades de vivienda de menos de 20 m2 a un alto precio, podría explicarse a partir de la presencia del fenómeno de la investificación, dado que es posible que quienes compran estas viviendas no vivan en ellas, sino que las usen únicamente para invertir y extraer renta desde hogares de menores ingresos.

En zonas con una alta incidencia de investificación, se puede observar una estabilización del valor del arriendo. De acuerdo con lo que se evidencia en la Tabla 4, en un rango de 7 a 99 casos de investificación, la variabilidad del precio de arriendo disminuye. Por su parte, la investificación surge en respuesta a una mayor demanda de arriendo, impulsada por el incremento de la población inmigrante y el alza de los precios de la vivienda en comparación con los ingresos familiares. Esto podría llevar a una mayor concentración de propiedades en manos de inversionistas con altos ingresos, generando impactos en la seguridad habitacional de sectores medios o que no poseen acceso a crédito.

El gráfico de la Figura 5 refuerza la discusión sobre la investificación en Santiago, pues refleja la existencia de una relación estadísticamente relevante entre la presencia de investificación y la estabilidad en los precios del arriendo. Las zonas con una cantidad mayor de casos de investificación (7 a 99) muestran una menor varianza en el precio de arriendo, lo que podría interpretarse como una estabilización o uniformidad en los precios. Esto es congruente con la idea de que la investificación, al ser un fenómeno ligado a la inversión inmobiliaria, busca estabilizar y maximizar los retornos. Sin embargo, dicha estabilización no necesariamente significa que el arriendo sea asequible, sino que, de hecho, la demanda de arriendo es potenciada por el aumento de inmigrantes y el incremento de los precios de la vivienda en relación con los ingresos familiares. Esta situación puede favorecer a los propietarios con altos ingresos, ya que les permitiría adquirir múltiples propiedades, mientras que los sectores medios o aquellos sin acceso a crédito enfrentan dificultades en asegurar vivienda. Esta dinámica refuerza la necesidad de políticas habitacionales más inclusivas y equitativas para contrarrestar los efectos negativos de la investificación.

CONCLUSIONES

El objetivo de este artículo pretendía aportar resultados que surgen desde la propuesta metodológica sobre el fenómeno de la investificación de Hulse y Reynolds (2018). Luego de realizar el análisis y obtener los resultados, se ha demostrado su aplicabilidad empírica en Chile. En el proceso de este trabajo se han realizado adecuaciones con los datos y variables que son fáciles de encontrar en Chile y permiten su replicabilidad. En este sentido, la caracterización de la ciudad de Santiago sobre este marco interpretativo del mercado de la vivienda en arriendo indica que existe un proceso de investificación que merece la atención del mundo experto para revisar la manera de hacer frente a sus potenciales consecuencias sociales. Por eso, una posible investigación futura se puede centrar en comparar los efectos específicos espaciales entre el caso del Gran Santiago y el de Sydney, que es el caso que informa el enfoque teórico que da origen al concepto. Asimismo, en la literatura no existen estudios que vinculen la presencia de establecimientos de educación superior e inversionistas que compran vivienda para arrendar en el Gran Santiago, lo cual abre un espacio de investigación específico.

Así también, se pueden desprender otros estudios a partir de estos resultados. Por un lado, parece valioso revisar la relación entre inmigración internacional y el precio de arriendo de la vivienda, con especial énfasis en los aspectos tipológicos contra las variables demográficas de dicha migración, de modo de identificar si el espacio disponible para arriendo a los que dichos migrantes acceden, permiten habitar de acuerdo con los parámetros fijados a partir de los tratados internacionales de derechos humanos que Chile ha suscrito. Otra posibilidad de investigación se podría basar en profundizar los patrones de localización de estas viviendas en la ciudad, a partir de la movilidad diaria, para generar una aproximación desde las dinámicas de flujos de personas en la ciudad.

Por otro lado, el rol de los centros de educación superior en este proceso abre un nuevo panorama de estudio. Estos centros, tradicionalmente vistos como impulsores del desarrollo local, pueden estar inadvertidamente contribuyendo a la especulación inmobiliaria y al desplazamiento de residentes de bajos ingresos. Es esencial, entonces, revisar las políticas urbanas y de vivienda en relación con estas funciones urbanas, buscando maneras de garantizar que su presencia beneficie a las comunidades circundantes de manera equitativa y sostenible.

Finalmente, la relevancia del proceso de investificación en Santiago no sólo radica en su identificación, sino también en sus implicaciones sociales y urbanas. Mientras que la investificación puede inicialmente ser vista como una simple dinámica de mercado, sus efectos en la estructura socioespacial de la ciudad pueden ser profundos. A medida que ciertos sectores se vuelven más deseables para la inversión, es posible que los residentes originales se vean desplazados o enfrenten barreras económicas crecientes para permanecer en sus comunidades. Esto puede conducir a una segmentación urbana más marcada, donde áreas de alta investificación se conviertan en enclaves inaccesibles para la mayoría, alterando la cohesión social y la diversidad que caracteriza a las metrópolis vibrantes.

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