Introducción

En 1896, el arquitecto Luis Sullivan resume en su “The tall office building artistically considered” las condiciones sociotécnicas que permitieron la “invención” del edificio de altura: la estructura de acero, el hormigón armado y los ascensores (Sullivan, 1896; Abbott, 2000; Koolhaas, 2004, 2014). La conjunción de estos tres elementos permitieron a los arquitectos, según Sullivan, responder a las necesidades planteadas por sus sociedades respecto a una utilización rentable comercialmente de los caros suelos centrales de las ciudades norteamericanas mediante una forma construida nueva y adecuada a las necesidades administrativas del capitalismo moderno: el edificio de oficinas en altura.

Como explica el mismo Sullivan, las condiciones que permitieron tanto la concreción como la proliferación de esta particular forma construida son relativamente sencillas:

“las oficinas son necesarias para las transacciones de negocios; la invención y el perfeccionamiento de los elevadores rápidos hacen del viaje vertical, una vez era tedioso y molesto, algo fácil y cómodo; el desarrollo de las manufacturas de acero ha abierto el camino a la construcción de edificios seguros, rígidos, y económicos de gran altura; el continuo crecimiento de la población de las grandes ciudades, y la consecuente congestión de los centros y aumento del valor de la tierra, estimulan un mayor número de pisos; estos, felizmente apilados unos sobre otros, inciden sobre el valor de la tierra - y así sucesivamente, por acción y reacción, e interacción. Y así ha surgido esa forma de construcción elevada que llamamos el "moderno edificio de oficinas". Ha surgido en repuesta a una necesidad, pues en ella un nuevo agrupamiento de condiciones sociales ha encontrado una habitación y un nombre” (Sullivan, 1896, p. 403).

Los elementos y motivaciones, identificados por Sullivan, no solo estaban presentes en las ciudades como Chicago y Nueva York, sino también en ciudades periféricas como Santiago de Chile. Tanto la tecnología que hacían posible esta forma construida, como el interés de quienes podían financiarlas, se conjugaron con quienes podían construirlas hacia fines de las primera década del siglo XX y las construcciones basadas en cemento hormigón, acero y elevadores comenzaron a ser construidos en las manzanas centrales de la ciudad por mandantes como el Diario Ilustrado, el Ministerio de Hacienda, los Bancos y las Cajas de Seguros.

Para fines de las década de 1920, las edificaciones de hormigón comenzaron a ganar altura sobre los ocho pisos y a ser llamados rascacielos en revistas especializadas, como “Arquitectura y Arte Decorativo” que realizó una serie de artículos sobre el fenómeno, en uno de los cuales indicaba: “Construir. Los rascacielos perfilan sus siluetas airosas y esbeltas sobre la masa uniforme de la ciudad antigua”¹. Por cierto no solo era la forma la que claramente se distinguía como novedosa respecto a la “ciudad anterior”, de baja altura y en general de adobe y madera. La forma traía consigo nuevos mercados para productos como el acero (utilizado en perfiles, ventanas, elevadores), el cemento, los recubrimientos de pisos y fachadas, los artefactos de oficina y hogar, entre otros. Las revistas de arquitectura eran espacio de anuncio de las nuevas materialidades y tecnologías, como las ventanas de acero y las estufas a gas, que indicaban cambios radicales en la gestión de la espacialidad de los hábitats urbanos (Aguirre, 2012; Sahady, 2014; Jara, 2015).

Casi la totalidad de ese proceso edificatorio se desarrolló en las manzanas centrales de la ciudad que conjuntaban sus núcleos comercial, financiero y gubernamental. Esta primera edificación en altura incluye la obra de Manuel Cifuentes Gómez (Intendencia de Santiago); Alberto Sieguel (Edificio Compañía Sudamericana, Banco de Chile, Hotel Crillón, Teatro Central); Alberto Cruz Montt (Palacio Aristía), Guillermo Schneider (edificios Turri); Larraín Bravo (Iglesia de los Sacramentinos); Josué Smith Solar y Josué Smith Miller (edificios Ministerio de Hacienda y Hotel Carrera) que entre otros arquitectos fueron los autores de un perfil de altura que bordeó los 12 pisos en un radio no mayor de 10 manzanas (Sahady, 2014).

Esos edificios no solo aportaron a la ciudad una nueva piel y un nuevo perfil, también significaron la entrada en ella de los arquitectos, como los nuevos artífices de lo urbano, no solo desde la obra edificada, sino también desde su papel en el diseño de normativa urbana desde la DOM de Santiago. Las estadísticas de edificación nacionales comienzan en esta época. Sus primeras recolecciones las realiza el mismo Municipio de Santiago en 1928 y provienen de los permisos de edificación otorgados ese año. Su intención era verificar y fortalecer la aplicación de las ordenanzas municipales, las que principalmente estaban orientadas a resguardar las condiciones de salubridad de calles y edificaciones según los preceptos del urbanismo vigente en la época (Asociación de Arquitectos, 1934).

En las décadas siguientes, la construcción de edificios de altura se extendió a otras comunas como Providencia y Las Condes, pero a pesar de su incidencia en el perfil urbano, ello no trajo consigo un reemplazo masivo de casas por edificios al nivel de las últimas dos décadas. Son muchos y variados los casos que considerar entre los edificios de altura construidos con posterioridad a la década de 1940, en su gran mayoría con fines administrativos y comerciales, pero los hay también de uso residencial como las remodelaciones San Borja y República, las torres de Apoquindo y de Carlos Antúnez, las villas Frei y Olímpica, que superan todos los 15 pisos de altura, construidos en general con posterioridad a 1960.

Sin embargo, y a pesar de su evidente incidencia urbana, es difícil establecer con certeza cuántos edificios fueron construidos en aquella época y/o analizar el fenómeno de su proliferación en la zona urbana de Santiago. La razón de esto radica en el núcleo de la contabilidad urbana consolidado a partir del Censo de 1958 que se basa en la unidad de vivienda, que corresponde al uso y no a la forma de ocupación espacial. Sumado a eso, solo a fines de 1980 fue posible contar con un instrumento consolidado que permitiese sistematizar la información de los permisos de construcción emitidos por las municipalidades en todo el país.

Este instrumento, denominado Encuesta de Edificación, fue elaborado por el Departamento de Estadísticas de INE y que correspondía a un formulario que debía ser llenado por los arquitectos encargados de las obras como parte de los trámites del permiso de edificación y de la recepción final de las obras por parte de los municipios. La Encuesta de Edificación, tuvo vigencia entre 1989 a 2001. El nuevo instrumento, el Formulario Único de Estadísticas de Edificación (FUEE), vigente desde 2002 en adelante, contó con la participación del MINVU y la Cámara Chilena de la Construcción, dos actores centrales en lo que tiene que ver con la edificación en el país y que no modificaron el núcleo epistémico del instrumento sino que más bien ampliaron los rangos de medición de las variables ya presentes (INE, 2003a; 2003b; 2004; 2006; 2007).

Como se señaló anteriormente, estos instrumentos no está diseñados para medir forma construida, sino el número de viviendas y superficies de las edificaciones y sus habilitaciones, por tanto tienen limitaciones significativas. Solo se considera, por ejemplo, hasta el noveno piso de cualquier edificación, siendo imposible diferenciar si esta tiene 10 o 20 pisos. A pesar de ello, ambos instrumentos presentan una continuidad metodológica, lo que permite seguir la evolución de algunas variables entre 1990 y 2014 y sacar algunas conclusiones sobre la forma construida en la ciudad.

Metodología

La metodología utilizada para analizar el proceso edificatorio en la ciudad de Santiago se basó en el análisis estadístico de una base de datos que integró la información de la Encuesta de Edificación (1990-2001) y del Formulario Único de Estadísticas de Edificación (2002-2014), ambos instrumentos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE), en lo que refiere al de número de viviendas, las superficies construidas, las materialidades predominantes y el número de pisos de edificaciones de obra nueva, con permiso de edificación y recepción, en comunas de la Región Metropolitana de Santiago.

La consolidación de datos permitió analizar el comportamiento de las variables señaladas en un rango de tiempo de 25 años (1990 y 2014) y generar una imagen del proceso edificatorio de la Región en tal periodo, aunque con limitaciones, como la de no poder determinar el número de edificaciones y/o tener información específica sobre edificaciones sobre los nueve pisos. El análisis estadístico, por su parte, permitió identificar las principales características de este proceso.

La primera de estas características tiene relación con las variaciones de intensidad en el proceso edificatorio en el periodo de tiempo observado que no solo presenta altos y bajos adjudicables a los ciclos económicos, sino que también evidencia que estos movimientos son principalmente encarnados por edificaciones de baja y mayor altura. Estas últimas cobran especial protagonismo en la última década observada y logran capturar la imaginería del proceso, polarizándolo.

Una segunda característica que es posible verificar a partir del análisis del destino de las superficies edificadas es que el proceso edificatorio es alentado por un uso residencial (viviendas). Si bien esto es un uso convencional para las edificaciones de baja altura, es novedosa la masividad del sentido residencial de las edificaciones de mayor altura, sobre todo por el tipo de movilización de recursos humanos y técnico que requiere la habilitación residencial de esa forma arquitectónica y su mantenimiento (Allen, 2013; Ng, 2010).

Esto se vincula a una tercera característica posible de notar en el proceso edificatorio que tiene relación con la ubicación de los edificios residenciales de altura en las comunas de pericéntricas y de mayores ingresos de la región, y de las viviendas bajas en el resto de las comunas. Esto conlleva a una polarización urbana en torno a la forma arquitectónica, pero no es una expresión directa de la segmentación económica de la ciudad. En lo que sigue se revisan con más detalles las tres características mencionadas, así como sus posibles implicancias.

La tendencia a la altura en el proceso de edificación en la Región Metropolitana entre 1990 y 2014

Al respecto los datos de la base consolidada señalan que en términos generales, entre los años 1990 y 2014, se edificaron 1.241.014 viviendas en obras nuevas en las comunas de la Región Metropolitana, construyendo en ello una superficie de 91.676.930 de metros cuadrados. Estos resultados no se distribuyen homogéneamente entre los años del periodo. En los primeros años de la década del 90, el desempeño comparado del número de viviendas con los metros de superficie edificados indica la edificación de vivienda de menor superficie, una tendencia persistente pero que se ha visto levemente modificada en los últimos cinco años (figura 1). Esto puede indicar una predominancia de edificación de vivienda social en los primeros cinco años de la década de los 90 por sobre cualquier otro tipo de vivienda y, en contrario una mayor participación de viviendas de sectores más adinerados en los últimos cinco años del periodo. Otro aspecto a notar es la baja en la edificación de viviendas en la región entre los años 1998 y 2000 y entre 2007 y 2010, lo que coincide con crisis económicas y socio ambientales como el terremoto de 2010.

Figura 1
Número y superficie viviendas en edificaciones de obra nueva en comunas de la Región Metropolitana 1990-2014.
Fuente: Elaboración propia según estadísticas de edificación INE.

Como se señaló, las encuestas consultadas contienen el dato del número de pisos de la edificación que contiene a la vivienda, a partir de eso es posible identificar la distribución de viviendas según el tipo de edificaciones basados en el número de pisos de estas. La figura 2 nos muestra la evolución del número de viviendas en edificaciones de obra nueva en el periodo observado según su ubicación en edificaciones de 1 a 9 pisos o más. A partir de ello es posible apreciar tanto la alta preponderancia de las viviendas en edificaciones de 1 a 2 pisos, que en el segundo caso persisten en todo el periodo observado, mientras que en el primer caso tiende a decaer a partir de 1993; como el literal despegue de las viviendas en edificaciones de nueve pisos y más a partir del año 2002, interrumpida por una abrupta baja en el año 2010, donde ocurre un terremoto que tuvo como emblema de sus daños a edificios en altura. Esto permite apreciar con claridad un proceso de edificación que progresivamente distribuye las viviendas entre formas construidas polares, entre casas y edificios de altura.

Figura 2
Número de viviendas en edificaciones de obra nueva en comunas de la Región Metropolitana, según número de pisos 1990-2014.
Fuente: elaboración propia según estadísticas de edificación de INE.

Respecto a las viviendas ubicadas en alturas intermedias, es significativo lo que sucede con aquellas ubicadas en edificaciones de tres pisos, que tienen una participación importante en la década de los 90 y cuya edificación pierde intensidad posteriormente. Tanto esta altura como la de 4 y 5 pisos por lo general están asociadas a la forma de vivienda colectiva identificada como blocks, utilizadas masivamente para acoger viviendas sociales en la década de los 90 y que pierden notablemente participación en el proceso a partir del 2002. Al decaer la ubicación de viviendas en estas edificaciones intermedias su producción se distribuye polarmente entre las edificaciones de menor y mayor altura. Esto comienza alrededor del año 2001 y se consolida en el 2005, articulando un fenómeno que polariza tanto las alturas de las edificaciones residenciales como sus formas.

Por su parte, la evolución de la distribución de superficies en las edificaciones, considerando el número de pisos de estas, nos muestra algunas variaciones que son útiles para establecer las particularidades del proceso (figura 3). Uno de esas es la diferencia de la evolución de la línea de edificaciones de un piso con la de edificaciones de nueve y más pisos en el periodo 92-93, con lo que se puede apreciar en el mismo periodo en la figura 2. El hecho de que la superficie de nueve pisos y más sobrepase la superficie de un piso, mientras en números se da todo lo contrario, nos informa sobre el destino de la unidad residencial edificada: si son pocas viviendas, pero amplias en superficie, es difícil asociarlas a viviendas de bajo o mediano precio. Esa tendencia de la edificación en altura en la década de 1990, asociada a la mayor superficie de las viviendas se ve revertida en la década siguiente, que es justamente la década de proliferación de esa forma construida y de las unidades de vivienda edificadas en ella, lo que indica que ese proceso de proliferación se hace a coste de la superficie asociada a las viviendas. Si su superficie es menor que en la década anterior, se podría suponer que su coste y quienes acceden a vivir en ellas tiene ingresos menores que los del periodo anterior, ya sea porque la cantidad de ocupantes por unidad son menores y/o por que presentan ingresos menores que los ocupantes de unidades de vivienda de mayor superficie. Tal parece ser el motor del proceso edificatorio posterior al año 2000, sobre todo si se comparan estas cifras con las cifras censales de comunas como Santiago que duplicaron su población junto con la construcción de edificios residenciales, pero cabe dudar si el proceso es socio económicamente similar en comunas de alta renta como Ñuñoa, Las Condes u otras.

Figura 3
Superficie de viviendas en edificaciones de obra nueva en comunas de la Región Metropolitana, según número de pisos 1990-2014.
Fuente: elaboración propia según estadísticas de edificación de INE.

Si consideramos solo las viviendas ubicadas en edificaciones entre los 4 a 8 pisos (figura 4) podemos apreciar que las tendencias altas y bajas en estas categorías no logran consolidarse, salvo las edificaciones de seis pisos que mantiene una tendencia a la baja. Esto permite pensar que no se trata de alturas que logren predominar como opción para la ubicación de viviendas.

Figura 4
Número de viviendas en edificaciones de obra nueva en comunas de la Región Metropolitana, según número de pisos 4 a 8, 1990-2014.
Fuente: elaboración propia según estadísticas de edificación de INE.

La tendencia polar de lo residencial

Sullivan (1896) vincula la forma construida a su uso, y en el caso de los altos edificios a los que se refiere este uso es casi exclusivamente comercial. Ello tenía sus razones, la más potente de todas era el origen del financiamiento y, claro, Sullivan sabía que solo ciertas entidades comerciales podían costear la innovación arquitectónica que su generación estaba desarrollando. En el caso chileno, siguiendo la misma tendencia, las primeras edificaciones en altura fueron financiadas principal y mayoritariamente por Bancos, Cajas y Aseguradoras, y muy pocas de ellas fueron destinadas a fines residenciales. Sin embargo, los datos analizados evidencian que este aspecto se ha invertido y en los últimos 25 años la mayor cantidad de superficie edificada en alturas por sobre los nueve pisos corresponde a usos residenciales, siendo esta la forma elegida para densificar las comunas centrales de la ciudad.

El efecto urbano de lo señalado es la consolidación masiva de dos formas construidas polares: casas y edificios. Como es posible apreciar en la tabla 1 y en la figura 5, las superficies de edificaciones de 1 y 2 pisos asociadas al uso residencial capturan el 48,9% de la superficie de obra nueva edificada en la región en los últimos 25 años y el 67,5% de las edificaciones de uso no residencial (tabla 1) . Por su parte las superficies de edificaciones de nueve pisos y más, asociadas al uso residencial representan el 31% de lo edificado en el periodo, y las superficies del uso no residencial de la tipología participa en un 13%. Las alturas intermedias, edificaciones de 3 a 5 pisos, solo capturan el 14,5% de las superficies residenciales y el 15,7% de las superficies no residenciales.

Tabla 1
Superficie de viviendas y de número viviendas en edificaciones de obra nueva según número de pisos entre 1990 a 2014 en la Región Metropolitana.

La ausencia de edificación en altura en algunas comunas propone considerar la presencia de un modelo propiamente urbano de densificación de baja altura que las caracteriza, así como un modelo consolidado de densificación en altura presente en otras. La distribución de las superficies edificadas según la altura de las edificaciones grafica la radicalidad de este escenario (figura 5) donde la superficie edificada en las alturas intermedia palidece ante el desempeño de las alturas polares y todo el proceso es impulsado por el uso residencial. Esto expresa que en el periodo observado se han edificado dos tipos de modos urbanos: uno expansivo de baja altura y otro densificado en altura, cada uno con necesidades de implementación y gubernamentales diferentes. Dos polos de formas construidas, dos formas de ciudad.

Figura 5
Superficie de viviendas y de número de viviendas en edificaciones de obra nueva según número de pisos entre 1990-2014 en la Región Metropolitana.
Fuente: Elaboración propia según estadísticas de edificación de INE.

Lo anterior se corrobora al observar la distribución de las materialidades utilizadas en edificaciones en el periodo considerado. Los datos indican que, al igual que las unidades de viviendas y las superficies, el 80% de los volúmenes de materialidades se distribuye en la edificación de tres alturas: las de 1, 2 y 9 pisos y más (figura 6). Esta distribución refleja que las tipologías mayoritariamente vinculadas a estas alturas: casas (55,5%) y edificios (o torres; 24,5%), han sido las formas construidas predominantes en la edificación desde 1990 en adelante, acaparando este alto porcentaje de volumen material.

Figura 6
Porcentaje de superficie (m²) cubierta por materiales predominantes en edificaciones de obra nueva según número de pisos entre 1990-2014 en la Región Metropolitana.
Fuente: Elaboración propia según estadísticas de edificación de INE.

Al analizar en detalle la distribución de las materialidades en las edificaciones (figura 7), es posible dar cuenta de que junto con las formas se configuran culturas materiales diferentes, es decir, modos composiciones y/o ensamblajes de materialidades que reproducen persistentemente determinadas posibilidades de uso, valor, mantenimiento e interacción dentro de la habilitación del espacio (Ingold, 2013; Mindrup, 2015). Mientras las edificaciones más bajas ocupan más ladrillo y son materialmente más heterogéneas, de forma que permiten mayores grados de intervención posterior y presentan un proceso de diseño abierto en el tiempo, las edificaciones más altas disparan el uso de hormigón, son más homogéneas en lo material y más cerradas a cualquier intervención posterior.

La heterogeneidad de los materiales predominantes en las edificaciones de baja altura implican una mayor variación en las soluciones arquitectónicas, en la forma construida, en los programas y en las duraciones de lo edificado, así como conllevan una plasticidad mayor respecto a la edificación, dado que su gestión material puede ser operada por un mayor número de actores y ello permite que las intervenciones a nivel de forma y composición sean más probables que en edificaciones de mayor altura (García, Torres y Tugas, 2008). Concreta y empíricamente a esta altura podemos apreciar modificaciones (reparaciones, ampliaciones, mejoras) que en edificaciones mayores son imposibles y, en el mismo sentido, es posible constatar predominancia de materiales que desaparecen en las alturas mayores, como la madera, la piedra y el ladrillo, entre otros, que son posibles de obtener y gestionar sin gran especialización ni ayuda tecnológica. Esta cultura material está soportada socialmente en el mercado minorista, en el retail de materiales edificatorios y en la multiplicidad de oficios ligados a esto.

Figura 7
Porcentaje de utilización de material predominante en edificaciones obra nueva según número de pisos entre 1990-2014 en la Región Metropolitana.
Fuente: Elaboración propia según estadísticas de edificación de INE.

La cultura material que expresan las edificaciones de mayor altura es más acotada en sus actores intervinientes, en sus formas y en las posibilidades de alteración y duración. También es distinta respecto a los recursos económicos y tecnológicos que moviliza. Su homogeneidad material es replicada en su forma construida, en sus procesos de producción, en la provisión de sus tecnologías y componentes, en sus programas de uso, entre otros aspectos. La homogeneidad material de estas edificaciones implica menor variación entre ellas, salvo por los adornos, pinturas y colores que las envuelven. Pero estos elementos, asociados a la duración del gusto estético, se mueven también homogéneamente dentro de los periodos y espacios en que las tendencias de este tipo persisten (Morcillo, 2012).

La preeminencia de tipologías de edificaciones polares, de alturas bajas y mayores, pone en evidencia los vectores que tensan la planificación de la ciudad y sus procesos inmobiliarios. Mientras la forma casa y la materialidad ladrillo (edificación de baja altura) están claramente asociadas a la extensión horizontal del espacio urbano; edificio y concreto son agentes de la densificación vertical. Los datos muestran que esta tensión no solo se expresa en la forma que adquiere la ciudad y su perfil (skyline) sino también en la estrategia material de la ciudad.

El dato de la variación de materialidades según la altura de la edificación y el evidente comportamiento plástico de la forma construida asociado a esto, evidencia que la planificación edificatoria implica directa o indirectamente una planificación material y que la elección de determinadas formas sobre otras condiciona la estrategia material de las ciudades (Benjamin, 2007; Mindrup, 2015). Como las edificaciones de mayor altura son más homogéneas materialmente (figura 7), incluyen un número limitado de materialidades excluyendo otras. Los edificios de altura, por decirlo de algún modo, expulsan a la madera de los mercados urbanos, por lo menos en sus versiones constructivas y estructurales. Vigas, tablones y tablas no son abundantes en las ferreterías ni son necesarias las barracas cercanas.

Lo anterior expone la fuerte relación entre el diseño de la forma construida, contenido en la arquitectura, y la ciudad a la que da forma, corroborando la centralidad del planeamiento material en este proceso (Thomas, 2007). Materialmente los edificios altos se parecen entre sí y expresan una misma cultura material que no ha experimentado cambios significativos durante este periodo, mientras las casas y edificaciones de hasta cuatro pisos, expresan materialmente una mayor variación en sus componentes materiales y sus culturas de hermosamientos, mejora y mantenimiento. Grafican mejor los gustos y la segregación.

Además de lo anterior, la homogeneidad de forma y materialidad de las edificaciones de altura mayor no se ve acompañada en la propiedad de las mismas, ya que en ese aspecto resultan ser más heterogéneas que las de altura menor: requieren de disposición de recursos que en lo general son provistos por números altos de actores, requieren de una densidad social que no puede sino ser heterogénea y requiere de comunidades capaces de ponerse de acuerdo para que su habilitación funcione.

La tendencia socio espacial en la distribución los edificios residenciales de altura

En consideración a lo anterior cabe señalar que la edificación en altura de los últimos 25 años no se distribuye por igual en todas las comunas de la región. Solo 28 de las 52 comunas de la región presentan viviendas en edificaciones sobre los nueve pisos, y el 25% de ellas se encuentran en la comuna de Santiago. Los datos observados son claros en indicar que la edificación en altura, y por tanto la verticalización de la ciudad, se concentra en pocas comunas.

Según estos, el 52,8% de la vivienda en edificaciones de nueve y más pisos de altura está ubicada en dos comunas: Santiago y Las Condes (figura 8). La comuna de Santiago, por sí sola, explica el 36,2% de las viviendas en altura con 143.652, doblando a Las Condes. A pesar de ello, su superficie edificada (7.359.105 m²) es levemente menor respecto a Las Condes (7.873.017 m²). Esto implica que en la comuna de Santiago se han ubicado el doble de viviendas en la mitad de la superficie ocupada en la comuna de Las Condes, lo cual es la seña de su proceso densificatorio.

La comuna de Santiago, que presentaba una variación poblacional intercensal del -13,1% entre 1992 y 2002, revierte esa tendencia en la década siguiente con una variación de 53,4%. En el caso de Las Condes, a contrario, la década de 2002 a 2012 presenta una variación intercensal de población de 13,8%, variación positiva, pero de menor intensidad que los 20,1% presentados en la década anterior.

Figura 8
Número y superficies de vivienda en edificaciones de obra nueva de 9 y más pisos, según comunas, total 1990-2014.
Fuente: Elaboración propia según estadísticas de edificación de INE.

Como evidencia la figura 8, si bien son 28 las comunas que presentan viviendas en edificaciones mayores de nueve pisos, estas 10 comunas concentran el 93,8% de estas viviendas. Esto demuestra la alta concentración de edificios de altura solo en algunas comunas, en particular pericentrales y de hogares con ingresos medios y altos aunque hay algunas comunas de ingresos medios como Estación Central, Independencia y Recoleta. La densificación en altura en estas comunas, impulsado por la demanda residencial ha presentado controversias en el uso de la forma construida evidenciando un límite socio-técnico para la forma construida centrado en las comunidades que las habitan y en sus capacidades para asumir el cuidado de la misma.

Lamentablemente, se carece del dato específico de unidades de edificios de altura en el Gran Santiago, pero a pesar de ello es posible aproximar los números de su efecto sobre la ciudad. Saber, por ejemplo, en qué comunas este tipo de formas son viables o no, en cuales se presentan mayor tipo de controversias y/o como se distribuyen la altura en las comunas de la ciudad. Esto conlleva también la posibilidad de determinar qué comunas se encuentran más verticalizadas en relación con las formas arquitectónicas construidas en su interior.

Considerando la participación de cada comuna en los datos de superficie edificada por piso en la Región Metropolitana de Santiago entre 1990 y 2014 se elaboró un índice que expresara la intensidad comparada de la edificación en altura (verticalización). Sus resultados (figura 9) indican que solo 11 de las 52 comunas de la Región presentan una alta o muy alta verticalización, localizando el fenómeno en ellas e implicando que este no sobrepasa los límites pericentrales, corroborando los datos presentados en la figura 8 ².

Figura 9
Verticalización de las edificaciones en comunas de la Región Metropolitana 1990-2014.
Fuente: Elaboración propia según estadísticas de edificación de INE.

Es de suponer que estas 11 comunas presentan requerimientos no solo diferentes, sino también de mayor complejidad que comunas con menos edificios de altura, pues la verticalización de sus edificaciones residenciales conlleva tanto densificación poblacional como un aumento en la carga de su estructura de servicios, a nivel de predios y de manzanas. Esto trae consigo una mayor necesidad de coordinación entre los actores que movilizan la oferta y la demanda de movilidades, gestión de basuras, agua, gas, electricidad entre otros elementos críticos para la habilitación técnica de los espacios residencia. La persistencia de estas coordinaciones entre entidades sociales y técnicas implica tanto prácticas de gestión, provisión y mantenimiento, como su institucionalización mediante normativas particulares, lo que debiese configurar regímenes socio-técnicos específicos en tales comunas.

Pero esto no siempre es así. Por ejemplo, ninguna de estas comunas considera en sus esquemas de gobierno (normativas e instituciones) preocupación por la movilidad vertical interna. Ninguna, salvo Lo Barnechea debido a la instalación de ascensores urbanos en las laderas del Cerro 18, pero esta comuna no se encuentra en el grupo de comunas donde la verticalización de las edificaciones residenciales y con ello de la movilidad es un fenómeno realmente existente en su entramado urbano (Brenner, 2004; Brenner, Madden, y Wachsmuth, 2011). Tampoco es posible señalar existencia de normativas sobre uso de recursos eléctricos, gasíferos o hídricos a nivel comunal y es porque todo ello queda bajo el dominio de relaciones de consumo entre privados, lo cual no considera los posible efectos colectivos de estos consumos.

A contrario de lo que se podría suponer debido a la proliferación de su forma y las similitudes de sus perfiles y de su composición material, los edificios de altura no constituyen una forma socialmente homogénea, pues sus comunidades no lo son. Hay variaciones en su interior que hacen que un edificio de X pisos en Santiago sea más densificado que uno de igual número de pisos en Las Condes, y que uno ubicado en la comuna de Estación Central sea más densificado que los otros dos. Sumado a esto, otros factores sociales influyen en constituir comunidades diferentes en cada uno de los casos. La condición socioeconómica de sus administraciones y de sus habitantes también difiere, como lo hacen los recursos de los que disponen, lo que propone que cada comuna enfrenta problemas diferentes con el fenómeno de la edificación en altura.

Mientras para una comuna como Estación Central, el fenómeno es claramente asociable a lo residencial y gestionable bajo ese parámetro, para una comuna como Las Condes, la edificación en altura también tiene que ver con un fenómeno comercial y corporativo. Esto conlleva la configuración de regímenes de gobierno distintos en cada caso, y a pesar de que la forma construida nos parece similar, cada edificio en altura representa un problema de gubernamentalidad particular, es decir, se presenta como una configuración política determinada dentro de la cual operan un conjunto de métodos de control de las cosas y de las personas que le son específicos (Foucault, 1999; 2006)³. Por de pronto hay una alta heterogeneidad de actores involucrados en la gestión de estas unidades. Organizar y poner de acuerdo a propietarios, arrendatarios, administradores, conserjes, servicios técnicos, y enrolarlos en el cuidado de las habilitaciones técnicas del espacio constituido en el edificio, que requiere de coordinaciones que sobrepasan lo meramente administrativo.

Una casa es un objeto de gobierno distinto a un edificio, y tanto la densificación misma como el que esta sea realizada mediante una forma construida que lleva asociada una gobernanza compleja deposita en los gobiernos locales una demanda de dimensiones insospechadas de este insumo. Controversias originadas en este aspecto son cada vez más comunes, algunas asociadas a las sobre ocupación de los departamentos, otras a conflictos de usos de instalaciones, pero que derivan en controversias de movilidad, de convivencia, de administración, de provisiones de recursos, entre otras (Ng, 2010; Yau, 2012). Problemas a nivel de las instalaciones como las circulaciones operadas por ascensores, la autoproducción energética o la eliminación de aguas negras y basuras; o de problemas a nivel de uso, la tenencia de mascotas y de otros aspectos que impactan en la conformación de comunidades en torno a estas formas habitacionales⁴.

Es claro que este tipo de cambio urbano (verticalización) requiere de nuevas habilidades en el gobierno de la ciudad y de nuevas fuentes información, dado que eclosiona tanto el modelo concéntrico de planificación como el modelo de predial de información toda vez que se expresa no solo en plano (y la ocupación del predio) sino también en la elevación (forma construida). La manera como se ve la ciudad es clave para entender qué nos expresa sobre su cultura espacial y es lo que permite su planificación.

Con todo, los datos muestran que el principal impulso para la edificación en altura en la ciudad es la ubicación de viviendas en ellos y, por tanto se trata de un fenómeno mayoritariamente residencial y densificatorio. Este tipo de densificación contagia al conjunto de comunas del pericentro, pero no sigue, necesariamente la lógica pericentral. Una duplicación del centro laboral en la comuna de Las Condes ha llevado consigo el aumento del suelo en otras comunas, que, por su ubicación cercana, han comenzado a densificarse también con edificaciones de altura, como Recoleta, Independencia, Ñuñoa, La Reina, Macul y La Florida. Como correlato, no son pocas las comunas que muestran completa ausencia de edificaciones de altura privilegiando las edificaciones en baja altura.

Conclusiones

La consolidación de datos de las encuestas de edificación del INE permitió analizar el comportamiento de variables implicadas en el proceso durante un periodo de 25 años (1990 y 2014) y facilitó la observación de tres características del mismo: su tendencia a ser protagonizado por edificaciones de altura, el mayoritario sentido residencial de estas y su distribución socio especialmente acotada. Pero, aun cuando el fenómeno de la verticalización se reduzca a 11 de las 52 comunas de la región, es intenso en términos edificatorios y cada vez más masivo en términos de residencialidad.

La principal pregunta, que motivan estas tres características, inquiere sobre el riesgo que la proliferación de edificaciones residenciales de altura presenta para las comunas que las acogen, en especial, para aquellas que han sustentado su densificación en estas formas arquitectónicas y cuya composición socioeconómica no corresponde mayoritariamente a altas rentas. Comunas con recursos municipales menores que difícilmente podrán asumir la carga de funcionamiento de estas edificaciones si sus comunidades fallan en la coordinación y provisión de recursos de movilidad, gestión de desechos, consumos energéticos u otros; o que no pueden solventar la inversión pública que implica aumentos masivos en los flujos de automóviles o demandas de espacios públicos.

Las edificaciones de altura, sobre todo si su uso es residencial, conllevan cargas intensivas de usos de servicios y requerimientos técnicos que deben de ser soportadas y distribuidas socialmente. Como formas de vivienda colectiva masiva demandan además de organizaciones sociales y técnicas que no está claro que puedan por sí mismas proveerse, y que es necesario que sean integradas como factores dentro de la gobernanza urbana, sobre todo a nivel comunal.

Cada vez más personas (y familias) viven en edificios y deben participar como habitantes y como sostenedores de formas arquitectónicas que demandan participación y financiamiento colectivo para funcionar adecuadamente en términos residenciales. Esto hace que cada edificio requiera de un modo específico de gobierno, entendido esto como un conjunto de prácticas, normas y legitimidades necesarias para funcionar óptimamente.

El aumento de estas edificaciones en un comuna es también el aumento de sus modos de gobiernos, de sus aciertos si funcionan o de sus fallos, si no lo hacen; y ligan la forma arquitectónica con otros territorios de gobierno, como las propias comunas pues la carga de sus requerimientos recae finalmente en la estructura vial y de servicios de la comuna.

Esto lleva a una segunda conclusión, más allá de la primera ligada al riesgo, y que radica en que los fenómenos mencionados se producen en una escala arquitectónica, no solo predial, y requieren de una consideración analítica similar a la se ocupó en otros casos de vivienda colectiva como el cite, la villa o la población, en tanto formas de ocupación espacial y no solo tipología de uso de suelo (Servicio Nacional de Estadísticas y Censos, 1952, p. 65; Garcés, 2002). Si bien existe como imagen coloquial, el considerar algunos edificios como poblaciones o guetos verticales, lo cierto es que no han sido objeto del mismo enfoque investigativo que se aplica a sus homólogos horizontales, ya que no constituyen como tales unidades de observación de investigaciones locales recientes (Jobet, Martínez y Poduje, 2015; Mattos, 2015).

Los organismos gubernamentales, por su parte, se han mantenido expectantes respecto del proceso. Se ha especulado durante los últimos dos años sobre la entrada del Estado al mercado inmobiliario mediante la compra de departamentos para su arriendo social, sobre la modificación del límite de altura a cambio de la existencia de departamentos sociales dentro de los edificios, sobre la de recuperación de plusvalías que sirva como mecanismo de atenuación de la gentrificación de los paños centrales⁵, entre otras propuestas que no llegan todavía ser concretas, a pesar de encontrar apoyo en los actuales gobiernos comunales, en la Intendencia Regional y en el MINVU. Estas propuestas de densificación buscan salida a una posible disminución de la demanda constructiva, sin embargo minimizan el efecto que puede tener la proliferación de las edificaciones de altura en la gobernanza urbana.

Se hace necesario considerar a los edificios de altura como unidades funcionalmente compuestas, heterogéneas y viables, que constituyen un espacio de aparición pública de un fenómeno socio técnico asociado a la escala urbana y masiva del habitar en una altura construida (Gehl, 2010; 2011; Allen, 2013). Considerar a los edificios de altura como unidades de análisis urbano no solo implica considerar el efecto de su forma sobre la escala urbana (Brenner, 2004; Brenner et al., 2011; Cuthbert, 2006), sino también el efecto que el tejido de actores (Ingold, 2007; 2013) implicados en su funcionamiento tiene sobre la escala urbana y sobre su entorno.

Agradecimientos

Investigación doctoral “El objeto técnico como logro asociativo. El ascensor NEXIEZ-MR de Mitsubishi en Santiago de Chile”, financiado por Beca de Doctorado Nacional, CONICYT.

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Notas

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