En términos morfológicos, las áreas comerciales de las ciudades coloniales latinoamericanas eran transitorias y se ubicaban en las plazas mayores (tianguiz coloniales), situación que se transformó radicalmente tras la independencia y los primeros años de la vida republicana, cuando comenzó a emerger un incipiente proceso de modernizaci ón urbanística basado en la transposici ón, siempre limitada, del modernismo francés (Almandoz, 2013). Las galerías, los pasajes y los escaparates empezaron a poblar el paisaje de la nacientes metrópolis latinoamericanas, expresando desde entonces una contradicción entre el espacio público de la calle, como escenario de la vida y heterogeneidad social y el espacio interior privado de las tiendas (Lefebvre, 1980).

Especial mención requiere esta transformaci ón modernista para la ciudad chilena, donde varios han afirmado que el desmembramiento geográfico del comercio premoderno es efecto de los esfuerzos republicanos por controlar la soberanía popular, expresada a través de dispersión de ferias libres y comercios informales (Salazar, 2006).

Avanzando hasta la segunda postguerra, en los nuevos suburbios norteamericanos surgieron nuevas áreas comerciales diseñadas para servir la demanda de los hogares suburbanos: hipermercados y centros comerciales se articulaban a las autopistas y ya no se emplazaban en las calles o las plazas. Dicho modelo fue implant ándose en las urbes europeas durante la década de los sesenta (Capel, 2013) y a finales de esa misma década, comenzó a proliferar en ciertas metrópolis latinoamericanas, en las que la influencia yanqui era relevante, ya fuera por la presencia de las empresas norteamericanas, como en Caracas (Almandoz, 2011), por la temprana y violenta imposición del modelo neoliberal en Santiago de Chile, por un efecto de emulación³ y búsqueda de un nuevo nicho de negocios inmobiliario como en Bogotá (Santana, 2013; Jaramillo, 2009), o como propuesta de planificación regional para servir a los suburbios industriales en proceso de metropolización, como en Belo Horizonte (Hicks, 1975).

El paso de un consumo fordista de bienes, a un consumo postfordista de experiencias (Featherstone, 1991), evidencia el auge del capitalismo postmoderno y su lógica cultural de consumo (Harvey, 1998), proceso que se caracterizaría además en la aparición de centros comerciales, parques temáticos —disneyficación—, barrios cerrados, procesos de gentrificación, entre otros fenómenos, que han sido descritos para el contexto anglosajón en obras seminales inspiradas en Los Ángeles (Davis, 1990; Soja, 1996) y Nueva York (Zukin, 1996, 2004; Smith, 1996).

En el contexto latinoamericano hay varios enfoques sobre la masificación de espacios comerciales postmodernos, tales como los shopping centers, hipermercados, centros de entretenimiento o los parques temáticos. En un primer enfoque, varios autores aluden a su contribución a la fragmentaci ón del tejido urbano y a un mayor policentrismo (Borsdorf, 2003; Janoschka, 2002; Artigas et al., 2002; Hidalgo et al., 2005; Ciccolella, 2009; Ledgard y Solano, 2011). Inicialmente ubicados en sectores tradicionales de clases altas, los espacios comerciales se han dispersado a los suburbios e incluso a las periferias metropolitanas, convirtiéndose en elementos característicos de la nueva configuración de las regiones urbanas latinoamericanas (De Mattos, 2013).

Un segundo enfoque latinoamericano examina —a veces de manera maniquea— el papel que los nuevos espacios en la experiencia urbana, destacando la artificialidad de su reproducción de ambientes vigilados (Caprón, 1996); su nueva labor como artefactos de urbanidad en contextos carentes (Cáceres et al., 2006), como artefactos de la globalización (De Mattos, 2002) o como una especie de ficción postmoderna del espacio público tradicional, que lleva a una homogeneización, control social, exclusión y segregación social (Caprón, 2008; Duhau y Giglia, 2008; Martínez, 2010);

Un tercer enfoque, orientado a reconocer el espacio comercial como escenario de una arena social en reformulación (García-Canclini, 1995), observan prácticas subversivas de domesticación y apropiación del espacio privado (Stillerman, 2006; Pérez et al., 2012), donde se articulan identidades urbanas remozadas a través del consumo (Salcedo y De Simone, 2013).

En el presente artículo se propone un enfoque alternativo a los espacios de comercio, orientado a identificar producción y reproducción de las geografías comerciales, no únicamente como formas simbólicas sino como estrategias de urbanización que se interconectan con la promoción de otras mercancías inmobiliarias como la vivienda, siendo ­— unidades económicas resultantes de masivas inversiones de capital” (Corrêa, 2010: 48). Así, el despliegue de un sector inmobiliario reestructurado (Pereira, 2013; Lencioni, 2014) a partir de una mayor financierización, sumado a un marco normativo neoliberal, ha permitido redirigir las geografías de la urbanización en las direcciones más atractivas y rentables al sector privado, superando incluso las fronteras nacionales hacia una configuración de estrategias transnacionales de inversión en infraestructura comercial.

A partir de la propagación de las ideas urbanísticas de la alta modernidad francesa en Santiago de Chile a fines del siglo XIX, principalmente impulsadas por las transformaciones emprendidas por el Intendente Vicuña Mackenna, el Haussman chileno (Almandoz, 2013), se introdujeron en la ciudad nuevas morfologías comerciales mediante la construcción de galerías y pasajes. Ambos formatos comerciales consideraron abrir espacios al interior de las manzanas; las galerías incluyeron materiales como el hormigón, el vidrio y el acero —materiales característicos de la temprana modernidad parisina— mientras que los pasajes fueron remodelaciones interiores de las plantas bajas de los edificios céntricos para la circulación y atravieso al interior de la manzana (Rozas et al., 2015)

Instalados inicialmente en el centro tradicional de la ciudad, pasajes y galerías contribuyeron a la densificación de la trama colonial, ayudando a captar los aumentos en las rentas del suelo producidas por las remodelaciones urbanas (Rozas et al., 2015). Avanzado el siglo XX, ambos formatos han visto amplias modificaciones que han permitido mantener el dinamismo funcional del centro histórico (Figura 1). Construyendo subterráneos y más recientemente introduciendo grandes cadenas comerciales chilenas, pasajes y galerías mantienen cierto dinamismo, sin embargo y a pesar de cómo lo observan Rozas et al. (2015), los pisos superiores de los edificios que los albergan dan ciertas muestras de decaimiento y abandono.

Los pasajes difícilmente traspasaron las fronteras del centro histórico, siendo construidos algunos pocos ya en el siglo XX, en comunas como Providencia y Las Condes. Corresponden a una modalidad comercial propia de la ciudad compacta y de un urbanismo afrancesado. Entre los años cuarenta y sesenta se produjeron los primeros indicios de expansión comercial fuera del centro histórico de Santiago —al sur y al oriente del mismo— principalmente, mediante la construcción de galerías y patios en los nuevos desarrollos. A partir de la implantaci ón del modelo neoliberal en los setentas, que impulsaría procesos de desregulación de la normativa urbana, de liberalización del mercado del suelo urbano, de privatización de los servicios públicos (Janoschka e Hidalgo, 2014) y de apertura económica, se produjo la consolidación de nuevas centralidades comerciales. Se crearon formatos híbridos, como los primeros caracoles y malls: el primero, una modalidad de protomall que surgió a partir de una innovación arquitectónica chilena y el segundo, importando a la usanza suburbana norteamericana (Salcedo y De Simone, 2013).

Figura 1.
Diferentes tipologías comerciales en Santiago de Chile. Fuente: elaboración propia, a partir de trabajo en campo

Los protomalls son edificios comerciales helicoidales en los que el espacio de circulaci ón se eleva en una espiral de vitrinas en torno a un vacío central (De Simone, 2011; Rozas et al., 2015); pueden ser conceptualizados como un eslabón a medio camino entre el pasaje —ya que suelen contar con accesos a distintas calles— y el mall —con un uso del espacio aún más intensivo, pero todavía orientado más al peatón que al propietario de auto particular. Una de sus principales características se centra en el ‘vacío sociabilizador’ que los proyectos propusieron, en torno al cual las rampas helicoidales ascendentes se articularon como balcones, siendo usados intensamente por jóvenes de la época como lugar de reunión. Fueron instalados entre los setenta y ochenta en las primeras subcentralidades comerciales como la Avenida Irarrázaval en la comuna de Ñuñoa o en la actual avenida Nueva Providencia y avenida Providencia, en la comuna del mismo nombre, o en comunas residenciales de clase alta como Las Condes y Vitacura o de clases populares como La Cisterna o Puente Alto (Figura 1).

Cabe destacar que el éxito urbanístico de los proyectos comerciales tipo protomall se podría explicar gracias a su asociación con la construcción de nueva infraestructura de transporte público, como el proyecto Nueva Providencia y la Línea 1 del Metro. Ambos proyectos buscaron la recuperación de plusvalías al incluir normativas que exigieron la habilitación de espacios públicos y pasos peatonales por parte de inversionistas privados (Sabatini y Arenas, 2000).

Lo que terminó por acentuar la tendencia policéntrica del comercio fue la construcci ón de los malls. El primero de ellos, el Parque Arauco, ubicado en la comuna de clase alta de Las Condes, fue construido por inversionistas brasileños —producto del temprano proceso de apertura chilena— al puro estilo yanqui con un edificio central en forma de caja de zapatos rodeado por una gran cantidad de plazas de estacionamiento (Salcedo y De Simone, 2013). La masificación del formato mall se dio durante los noventa en pleno retorno a la democracia y los discursos sobre ellos van desde la crítica a su carácter excluyente y privatizador, a su activa defensa —por parte de los empresarios inmobiliarios. Más aún, en la literatura reciente se tiende a señalar que son espacios con potencial para ser reapropiados socialmente a través de prácticas cotidianas (Stillerman y Salcedo, 2010), o que son artefactos que han asumido funciones democráticas y públicas —instalación de bibliotecas o centros educativos— (Cáceres et al., 2006), o que han sido sujetos de un proceso de innovación e integración a la ciudad a partir del ‘Demalling’ —proceso de eliminación paulatina de las características herméticas del mall a través de su articulación a la ciudad mediante la abertura de puertas y bulevares— (Salcedo y De Simone, 2013). No obstante, el último hecho es una excepción más que la regla en Santiago, por lo que solamente es posible encontrar ejemplos en el Parque Arauco, en donde se llevó a cabo una apertura peatonal o el mall Plaza Vespucio ahora integrado no sólo a las líneas 4 y 5 del metro, sino también a la terminal de buses interurbanos. En este sentido, esta forma de integración podría considerarse una contribución, aunque por ahora limitada, a una mayor sustentabilidad del espacio urbano circundante.

A partir de la distribución de locales comerciales —en todas las modalidades constructivas— identificados y georreferenciados a partir de patentes y guías telefónicas, se obtuvieron tres mapas de densidades (Figuras 2, 3 y 4). Es posible destacar que la comuna de Santiago sigue siendo el primer clúster comercial del área metropolitana, que se extiende de manera continua hasta la comuna de Recoleta (en ambas, dicha actividad ocupa un 56 y un 16 %, respectivamente, de las patentes de la ciudad en 2009), manteniendo ese carácter durante las dos últimas décadas, junto a otras funciones administrativas de rango nacional —la sede del gobierno, los ministerios y otras instituciones gubernamentales— y de servicios financieros.

Sin embargo, el eje comercial de la comuna de Providencia, la primera centralidad comercial alternativa fuera del área central de la ciudad, se ha ido consolidando como el segundo clúster con un 15 % de las patentes comerciales, en un proceso ligado al desdoblamiento del Central Bussines District (CBD) en el que las funciones de comando asociadas con el sector de servicios avanzados y de las altas finanzas han pasado a concentrarse en el sector de El Golf —una zona residencial tradicional de clase alta—, conocida recientemente como Sanhattan, denominación hecha con un cierto tono sarcástico que igual expresa la creciente centralización de funciones de comando de alcance global en la ciudad.

Figura 2
Densidades comerciales Santiago de Chile en 1992-1993. Fuente: elaboración propia con datos de guías telefónicas

Figura 3.
Densidades comerciales Santiago de Chile en 2004-2005. Fuente: elaboración propia con datos de guías telefónicas

Figura 4.
Densidades comerciales Santiago de Chile en 2009-2010. Fuente: elaboración propia con datos de guías telefónicas

Aunque comunas pericentrales como Pedro Aguirre Cerda, San Joaquín y Ñuñoa cuentan con clústers comerciales de menores dimensiones con una participación entre 2 y 5 %, e incluso en otras como Estación Central, San Miguel e Independencia, ésta alcanza niveles muy bajos —de 0,2 a 0,9 %—, la tendencia entre 2005 y 2010 demuestra que han surgido nuevas centralidades comerciales en esas comunas, con una especie de configuración insular que corresponde esencialmente a la implantaci ón de malls (Figura 1), estructurando así una geografía del comercio marcadamente policéntrica.

Por un lado, el índice de Weaver revela que la comuna de Providencia presenta el mayor nivel de especialización de las patentes comerciales y de servicios profesionales en el año 2009 (Cuadro 1), distribuidos a lo largo de las avenidas Providencia y Nueva Providencia. Quinta Normal, Estaci ón Central, Recoleta, San Miguel e Independencia muestran cierta especialización comercial, mientras que comunas como San Joaquín, Ñuñoa y Santiago son comunas poco especializadas pero diversificadas, en las que el comercio va acompañado de funciones industriales, de servicios profesionales y de comando gubernamental y financiero, respectivamente. Por otro lado, los índices del Vecino más Cercano, Beta y Gamma, señalan que la concentración y la conectividad se reparten desigualmente; sin embargo, hay una correlación importante —de 0,55— entre las comunas menos especializadas y las que presentan una mayor concentración de las instalaciones comerciales, mientras que la conectividad tiende a aumentar en las zonas de mayor diversificación —correlaciones⁴ de -0,26 y -0,33— (Cuadro 1).

Cuadro 1.
Índices de especialización, concentración y conectividad. Fuente: elaboración propia con datos del SII (2009)

Los indicadores analizados revelan que las áreas comerciales tradicionales del centro a la ciudad —pasajes y galerías, tiendas y almacenes individuales y ferias— siguen activas junto a otras funciones de comando centralizadas en el tradicional CBD en la comuna de Santiago. Sin embargo, demuestran también el reforzamiento de la centralidad comercial en Providencia articulada al nuevo CBD y en Ñuñoa, ambos casos dos subcentralidades menores en la década de los setenta —en las que predominaban los caracoles y de tiendas dispuestas individualmente en las principales avenidas⁵—, pero que se han ido consolidando como centralidades de alcance metropolitano. Otra tendencia, paralela a la anterior es a la creación de subcentralidades comerciales en casi toda el Área Metropolitana de Santiago, lo que ha permitido una mayor especialización comercial a comunas pericentrales y periféricas, ya no mediante la instalación de caracoles y tiendas individuales en grandes avenidas —muchos de ellos han renovado sus funciones, como ocurre con los primeros que suelen ser un lugar de consumo y sociabilidad de tribus urbanas—, sino mediante la proliferación de malls bajo lógicas de un ‘urbanismo de retail’.

Los centros comerciales en el caso de Santiago de Chile, cuentan no sólo con tiendas o locales de entretenimiento, sino con instalaciones para servicios financieros, e incluso de salud y educación. Un catastro de tales servicios hecho en terreno permitió calcular el Índice de Centralidad de Davies asociado a cada mall (Figura 5) obteniendo resultados que sugieren, al menos para el caso analizado, la poca pertinencia del argumento que sostiene que el mall es un sustituto postmoderno pero eficaz de la calle, de los equipamientos de entretenimiento y de prestación de servicios básicos. Por un lado, sólo 4 malls ostentan índices altos —de entre 147 y 577— que responden a circunstancias muy diversas: el más central, el Paseo Estación se encuentra en una zona de comercio tradicional y popular con un alto flujo de población flotante —se encuentra en adyacencias al terminal de transportes—, Plaza Oeste que es un mall construido para satisfacer la demanda de Maipú, un dinámico núcleo residencial de ingresos medios bajos, mientras que los centros comerciales Parque Arauco y Apumanque fueron de los primeros en su tipo en la ciudad y en la zona residencial de altos ingresos del nororiente.

Figura 5.
Niveles de centralidad de los malls en el Área Metropolitana de Santiago. Fuente: elaboración propia a partir de datos del Censo del Comercio y Catastro en terreno

Los demás malls cuentan con bajos niveles de centralidad, lo que implica la necesidad de realizar múltiples prácticas cotidianas de desplazamiento en búsqueda de acceso a servicios, que tienden a ser más diversos en las áreas pericentrales y periféricas, que en las centrales en donde son más especializados como lo sugiere el Índice de Sargent Florence (Figura 6). Los malls de la zona nororiente tienden a combinar tiendas con servicios financieros, de entretenimiento y sobre todo de salud, mientras que los que se ubican en zonas populares en el sur o en el poniente, tienden a mezclar locales con servicios bancarios, de entretenimiento y de educación. En ambos casos, el simbolismo no parece al azar, los servicios sociales privatizados -la salud, la educación e incluso la recreaciónse entremezclan con el comercio al por menor en espacios vigilados y de acceso restringido. La policentralidad en el caso de Santiago de Chile, además de distribuirse desigualmente y de presentar islas con funcionalidades muy variadas, expresa el carácter postmoderno de la urbanización neoliberal.

Figura 6.
Jerarquización funcional de los malls en el Área Metropolitana de Santiago. Fuente: elaboración propia a partir de datos del Censo del Comercio y Catastro en terreno

El periodo comprendido entre 1990 y 2010 se caracterizó por una dinámica centrífuga de la urbanización en Santiago de Chile, en un proceso impulsado esencialmente por la liberación del mercado del suelo desde 1979 y la promulgación de una norma que facilitó la parcelación de terrenos periurbanos en unidades de media hectárea (Hidalgo et al., 2014), que permitieron la creación de nuevas áreas residenciales como las parcelas de agrado —viviendas campestres con áreas verdes de importante extensión—, condominios y ciudades valladas (Hidalgo et al. 2005). Además de estos procesos, la consideración de áreas periféricas para la construcción de vivienda social (Hidalgo et al., 2008), así como la extensión de autopistas concesionadas y la proliferación de malls en comunas perifé- ricas —y de todos los niveles de renta— o de strip centers —pequeños malls abiertos de escala barrial configuró un proceso de explosión metropolitana.

Dicho proceso ha sido soportado por promotoras inmobiliarias que pertenecen a los grandes grupos empresariales chilenos que, además de ser propietarios de los bancos y compañías de inversión que financian la construcción y la circulación de los productos inmobiliarios —viviendas y centros comerciales principalmente—, son dueños también de las grandes cadenas comerciales que se instalan en los malls (Yáñez et al., 2010). Esto da cuenta de la aplicación de las lógicas del mercado financiero al inmobiliario comercial, lo que habría generado un panorama urbano donde el mercado inmobiliario, sujeto a la especulación y a las curvas capitalistas de crisis y auge, se ve caracterizado por la alta mercantilización de los inmuebles y la volatilización de dicho campo (Harvey, 2012), usando herramientas que solían ser pensadas para otro tipo de inversiones (securitización de la deuda, titularización de inmuebles, generación de bonos y rentas por flujos, entre otras herramientas) y que hoy vemos activas en la instalación de espacios comerciales.

Mientras se daba el frenesí urbanizador que llevó a Santiago de Chile, de ciudad a región urbana (De Mattos, 2011), y que en la última década ha producido una mayor articulación funcional de las regiones Metropolitana y de Valparaíso denominada por Hidalgo et al. (2014) como ‘macrozona urbana central de Chile’, las comunas del centro y pericentro languidecían en términos demográficos —con excepción de Providencia, lugar del nuevo CBD e inmobiliario Ñuñoa y San Miguel—, situación que cambió drásticamente desde el año 2000, período en el que se produce un retorno de las inversiones inmobiliarias al área central: el mayor dinamismo demográfico de todas las comunas del centro y peri centro se debió a un aumento en la construcción de viviendas de entre el 10 y 40% que se caracterizan por ser apartamentos en edificios de más de 15 pisos que, además de reemplazar las antiguas viviendas de 1 ó 2 pisos y acabar con el patrimonio arquitectónico del área central, han repercutido en un proceso de gentrificación con la llegada de clases medias (Contreras, 2011) y la expulsión de población de los quintiles de menores ingresos (Hidalgo, 2013; Casgrain, 2014; Paulsen, 2014).

El regreso al centro de las inversiones inmobiliarias en vivienda, han ido a la par del ingreso de los malls a las comuna de Santiago Centro y a comunas pericentrales como Estación Central —en donde convive junto al comercio tradicional e informal—, Macul, Ñuñoa —que cuenta con dos malls, uno de ellos recientemente construido— y Providencia que ahora cuenta con el mall Costanera Center, construido por uno de los mayores grupos empresariales de Chile, en conjunto con la Torre Costanera —que suele ser denominada como el edificio más alto de Suramérica —en pleno Sanhattan. Por lo que si en primera instancia hubo un patrón centrífugo en la construcción de centros comerciales en pleno movimiento de metropolización, durante la última década marcada por la gentrificación se ha producido un movimiento inverso hacia el centro (Figura 7).

Más aun, los malls han sido parte de una estrategia de promoción inmobiliaria más amplia que incluye también la construcción de edificios residenciales o de oficinas, encaminada a la revalorización de las comunas del área central, ya sea aprovechando el dinamismo del comercio tradicional —desde las galerías, los pasajes o el comercio popular como en las comunas de Santiago y Estación Central— o creando nuevas centralidades comerciales como en el caso de las comunas de Providencia, Ñuñoa y Quilín.

Figura 7.
Dinámica espacio temporal de construcción de los malls en Santiago de Chile. Fuente: elaboración propia a partir de catastro en terreno