1. Introducción

Las zonas centrales de la ciudad contemporánea han sufrido cambios radicales en los últimos años del siglo XX y principios del XXI. Se ha detonado un interés por llevar acabo nuevos desarrollos inmo- biliarios en zonas céntricas y en zonas selectivas de la ciudad, muchos de los cuales se realizan en espacios que previamente habían sufrido deterioro o sencillamente porque son lugares revalorizados por capital público y/o capital privado. Los de- sarrollos inmobiliarios suelen estar favorecidos por normativas implementadas por los gobiernos locales, los cuales se encuentran inmersos en una lógica de reproducción de capital de la ciudad neo- liberal, entendida como aquella que implementa políticas, planes de desarrollo, gestión y procesos urbanos en que predomina una lógica de libre mercado y subsidiaridad estatal.

La gestión urbana neoliberal, para el caso de la Ciudad de México, surge desde el momento mismo de constituirse como entidad federativa con plena autonomía. Pasó del antiguo Departamento del Distrito Federal, al Gobierno de la Ciudad de México en 1997. Sin embargo, es muy evidente que, desde mediados de la primera década del presente siglo, se implementan diversos mecanismos y normativas para favorecer la inversión inmobiliaria y con ello se producen fuertes transformaciones urbanas. La dinámica del mercado inmobiliario ha generado consecuencias para los residentes de esta ciudad; uno de los procesos que se identifican es la gentrificación, el cual se caracteriza por la transformación del espacio urbano por inversión de capital, el cual favorece a sectores de mayores ingresos y desplaza a población de escasos recursos. Sencillamente es transformar espacios selectos de la ciudad para destinarlos a sectores de población de mayores ingresos, que reproducen la lógica de acumulación de capital.

Distintas son las perspectivas que explican las causas de los procesos de gentrificación, así como los principales actores en dicho proceso. Muy conocidos son las referencias sobre la teoría del consumo propuesta por David Ley (1980; 1994; 2003) así como la teoría de la oferta de Neil Smith (1979; 2012). Retomando la perspectiva desarrollada por Smith, uno de los actores de los procesos de gentrificación es el capital inmobiliario, el cual, como se hizo mención, se ha favorecido por di- versas modificaciones de la política de vivienda y por normativas del suelo urbano, las cuales han generado las condiciones adecuadas para la inver- sión de capital. En México, uno de los objetivos que buscaba la política de vivienda, hacia la década de los setenta, fue facilitar el acceso a una vivienda a población de bajos ingresos mediante la creación de Organismos Nacionales de Vivienda (ONAVIS), constituidos como fondos de vivienda dirigidos para los trabajadores asalariados. Sin embargo, en la década de los noventa se implementan diversas reformas políticas dirigidas al libre mercado, de manera que se reduce la intervención de la pro- moción pública de vivienda y es la privada la que se encargará de este sector. En este contexto, es el capital inmobiliario el que toma gran relevancia en la producción del espacio habitable, para lo cual busca espacios adecuados para la reproducción de capital, dirigiéndose a sectores de ingresos medio y medio-alto en diversos lugares del espacio urbano, con el objetivo de capturar la mayor renta del suelo. Una de las tendencias en la producción de vi- vienda por parte del capital inmobiliario es aquella que se realiza sobre zonas revalorizadas de las ciudades, esto es, en áreas centrales y espacios selectos, con características adecuadas en infraes- tructura, equipamiento, vialidades y servicios pú- blicos. Sin embargo, las inversiones inmobiliarias, materializadas en proyectos de departamentos en edificios o grandes fraccionamientos cerrados, se realizan sobre espacios habitados, generando desplazamiento de población de menores ingresos. En la Ciudad de México, diversos proyectos inmobiliarios suelen ser favorecidos por normativas de suelo urbano, tales como las Normas en Áreas de Actuación¹, Normas Generales de Ordenación² u otras. A pesar de ser una dinámica recurrente, son escasas las investigaciones que relacionen la dinámica inmobiliaria con procesos de gentrifi- cación para el caso de esta ciudad y, además, que analizan las consecuencias sobre los residentes. Por lo anterior, el presente artículo tuvo como objetivo analizar cómo la inversión en nuevos de- sarrollos inmobiliarios en zonas centrales en la Ciudad de México es parte clave en el proceso de gentrificación y de desplazamiento de población. Esta situación se presenta en diversas zonas de la ciudad, como parte de los procesos de transfor- mación urbana que buscan la reproducción del capital. El presente análisis se centró en algunas zonas de la colonia Juárez, a partir de caracterizar las inversiones inmobiliarias y, de manera parti- cular, conocer las consecuencias generadas para los residentes, quienes están siendo presionados por las inmobiliarias para ser desplazados de sus viviendas. Uno de los principales problemas so- bre los estudios de caso de gentrificación es el análisis sobre el desplazamiento. Este artículo presenta entrevistas que revelan la forma en la que intervienen las inmobiliarias para desplazar a los residentes.

Para realizar el análisis de los actores inmo- biliarios que están presentes en la dinámica de transformación de la colonia Juárez se recurrió a trabajo de campo, realizado durante el segundo semestre del 2016 y el primer semestre del 2017, el cual consistió en identificar las empresas inmobi- liarias que han intervenido en la colonia durante los últimos años. También, el trabajo de campo incluyó la realización de 28 entrevistas semiestruc- turadas a residentes que se encuentran inmersos en problemáticas de desplazamiento de población. Además de la introducción, el presente artículo contiene cuatro apartados y las conclusiones. En la primera parte se discuten las características de la gentrificación a partir de la rent gap o brecha de renta, teoría propuesta por Smith (2012), como uno de los factores por los cuales el capital inmobiliario interviene en el espacio urbano con el objetivo de obtener mayor renta del suelo. El segundo apar- tado menciona los antecedentes para el caso de la Ciudad de México. Mientras que en la tercera parte se analizan las transformaciones urbanas y las intervenciones de la dinámica inmobiliaria en la colonia Juárez. Por último, se destaca el desplaza- miento como una de las principales consecuencias generadas por procesos de gentrificación.

2. Gentrificación y brecha de renta

El origen del concepto de gentrificación tiene un significado político y de clase, ya que implica un conflicto entre dos clases sociales por el espacio y por apropiarse de ciertos lugares de la ciudad. Entendido como una reestructuración de clase y de relaciones sociales en el espacio (Smith, 2012; Salinas, 2015; 2016), se caracteriza por cambios en el paisaje urbano, inversión de capital inmobilia- rio, llegada de población de mayores ingresos y desplazamiento de población (Lees et al., 2008). Algunos autores consideran que la gentrifi- cación es un proceso mucho más amplio, y que la definición clásica limita nuestra comprensión del proceso. Slater (2011) argumenta que la gen- trificación es una restructuración generalizada de ciertas zonas de la ciudad, abarcando las diversas maneras en que se transforman barrios de clases bajas a barrios para el desenvolvimiento de las clases medias-altas. Las residencias que ocupan los nuevos habitantes en las zonas gentrificadas ya no son solamente viviendas renovadas, como observaba Glass en la década de los sesenta, sino viviendas completamente nuevas. La rehabilitación residencial es sólo una faceta de una restructuración económica, social y espacial más profunda, que implica diversos procesos, como el declive de áreas centrales industriales, el incremento en complejos hoteleros o de oficinas y la aparición de distritos comerciales y de restaurantes. “Ya no se puede concebir a la gentrificación como una rareza limitada y quijotesca del mercado de la vivienda, ésta se ha transformado en el extremo residencial dominante de un proyecto mucho más grande: la reconstrucción de clase del paisaje de los centros urbanos.” (Smith, 2012: 87).

Como argumentan Slater (2011) y Smith (2012), la gentrificación no es sólo la renovación de vivienda, sino que es parte de una estrategia para recuperar las áreas centrales de la ciudad y espacios selecti- vos, que significan accesibilidad a infraestructura, bienes y servicios variados, por parte de las clases medias-altas. De igual manera, el proceso de gen- trificación implica ciertos cambios en el espacio construido y comportamientos de la renta del suelo que hay que analizar. Smith (2012) detalla que la movilidad del capital hacia adentro y hacia fuera del entorno construido está en el centro del proceso de gentrificación. El capital va a fluir hacia donde las ganancias sean mayores, lo que implica que se dirigirá hacia áreas desvalorizadas, que puedan ser regeneradas a bajo costo. Aquí, el concepto de desarrollo desigual es muy importante. “La lógica del desarrollo desigual consiste en que el desarrollo de una zona crea barreras para un desarrollo aún mayor, lo que conduce, de este modo, a un subdesarrollo que, llegado el momento, genera oportunidades para una nueva etapa de desarrollo. En términos geográficos, esto conlleva (…) al sucesivo desarrollo, subdesarrollo y nuevo desarrollo de determinadas zonas a medida que el capital salta de un lugar a otro, y luego regresa al primer lugar, creando y destruyendo sus propias posibilidades de desarrollo” (Smith, 2012: 155).

En la escala urbana significa que el desarrollo de una zona en particular conlleva al subdesarrollo y la desvalorización de otras. Durante el siglo XX, las zonas de las ciudades que fueron desvalori- zadas, en lo general, fueron las áreas centrales, mientras que se llevaba a cabo un proceso de suburbanización. Ha habido un patrón histórico de inversión y desinversión que significa que el capital se enfocó hasta hace poco en invertir y desarrollar las zonas pericentrales de las ciudades; lo cual también significa que la ciudad central se desvalorizó y actualmente es una zona atractiva para inversiones de capital en desarrollos inmo- biliarios. El desarrollo desigual a escala urbana está muy ligado con las variaciones en la renta del suelo. “A escala urbana, el principal patrón de desarrollo desigual se encuentra en la relación entre los suburbios y las zonas urbanas deprimidas. La fuerza económica crucial que media esta relación a escala urbana son las rentas del suelo. Es la igualación y la diferenciación de los niveles de las rentas del suelo entre los diferentes lugares de la región metropolitana lo que determina en mayor medida la desigualdad de desarrollo.” (Smith, 2012: 145).

El desarrollo desigual en la ciudad se puede expresar mediante la relación entre las áreas centrales y las áreas periféricas. Los patrones de inversión-desinversión están mediados por las rentas del suelo; las inversiones de capital en el entorno construido están determinadas, en parte, por la renta del suelo. Por lo tanto, las diferencias en la renta del suelo tienen un papel clave en el proceso de gentrificación.

Smith (2012) propone el concepto de brecha de renta para explicar cómo la renta del suelo ca- pitalizada y potencial, inciden en el proceso de gentrificación. La brecha de renta es la diferencia que existe entre la renta potencial del suelo (canti- dad que puede ser capitalizada bajo el mejor y más alto uso del suelo) y la renta capitalizada actual (cantidad de renta apropiada por un propietario bajo el actual uso del suelo). Representa la ganancia potencial que puede capturarse en una zona de la ciudad si se decide invertir en ella.

La brecha se genera a través de dos procesos. El primero se presenta con la desvalorización del entorno construido de la ciudad, en donde hay una renta capitalizada actual baja y una renta potencial elevada. El segundo proceso es mediante el incre- mento de la renta potencial a través de la creación de infraestructura, equipamiento o mejoras en los servicios públicos en una determinada zona. Por esta razón, se argumenta que los procesos de gentrificación no solamente actúan sobre espa- cios deteriorados. Cuando se produce la brecha de renta, sea por deterioro o por inversión, se atraen flujos de capital y se genera reinversión (Smith, 2012). Se puede decir que el desarrollo desigual de la ciudad propicia la desinversión en las áreas centrales y abre una brecha de renta, creando con- diciones en las cuales es posible la reinversión. Los flujos de capital se redirigen a estas zonas, y se desencadena el proceso de gentrificación. “La gentrificación es unproducto estructural de los mercados de suelo y vivienda. El capital fluye allí donde la tasa de retorno es mayor; el movimiento de capital hacia los suburbios, junto con la continua desvalorización del capital de las zonas urbanas deprimidas, produ- ce eventualmente una diferencia potencial de renta. Cuando esta diferencia es lo suficientemente amplia, (…) el nuevo desarrollo puede comenzar a desafiar las tasas de retorno disponibles en otros lugares, y el capital vuelve.” (Smith, 2012: 129).

La gentrificación es entonces una restructu- ración económica y social –reestructuración de relaciones sociales en el espacio–, que implica la transformación de espacios antes ocupados por sectores de población de limitados ingresos a favor del desenvolvimiento de población con mayores ingresos. Se destruyen o modifican comunidades y barrios con el fin de refuncionalizar el espacio construido y hacerlo un sitio más eficiente para la reproducción de capital.

Actualmente, la existencia de la brecha de renta genera mayor interés por construir pro- yectos inmobiliarios de distintos tipos en áreas centrales de la ciudad. No obstante, como ya se hizo mención, no es una condición que los pro- cesos de gentrificación ocurran sobre espacios previamente deteriorados, puesto que, en diversas zonas, espacios selectos cuentan con diversas cua- lidades urbanas como localización, accesibilidad, equipamiento, infraestructura, espacios públicos, áreas verdes, centros culturales, entre otros que lo convierten en espacios atractivos por su valor ‘simbólico’. Esto podría entenderse como renta de monopolio (Harvey, 2013).

Esta dinámica se presenta muchas veces sobre espacios habitados, por tanto, se producen despla- zamientos de población. Smith (2012) argumentó que esto forma parte de la ‘ciudad revanchista’ en el entendido de pensar el ‘regreso’ del capital y de sectores de población de altos ingresos, que origi- nalmente ocuparon las áreas centrales, generando una consecuencia totalmente intencionada, como lo es el desplazamiento de población y, por tanto, no es una consecuencia ‘evitable’ como suelen argumentar algunas perspectivas de análisis.

3. Gentrificación en la ciudad de México

Diversos análisis sobre gentrificación se han rea- lizado para el caso de la Ciudad de México. Algu- nos de ellos giran en torno a las políticas urbanas neoliberales, entendiendo el papel del gobierno local como una gestión empresarial, a partir del cual, el sector inmobiliario transforma el espacio urbano (Olivera y Delgadillo, 2014; Olivera, 2015). Otros trabajos (Salinas, 2013; 2014) analizan las transformaciones de uso de suelo y la llegada de población de mayores ingresos en algunas zonas de la ciudad. Por su parte, Bournazou (2016) centra la atención en los residentes como el principal agente de la gentrificación, y mediante datos censales, desarrolla un índice de gentrificación.

Delgadillo (2016), realiza un análisis a partir de la percepción de la población residente en colonias centrales, que han sido objeto de distintos tipos de presiones inmobiliarias y de construcciones de vivienda para población de ingresos medios. En este sentido, Díaz (2016) adelanta un análisis del discurso sobre la rehabilitación y repoblamiento en el centro de la ciudad, destacando procesos de gentrificación a partir de datos sobre los cambios sociodemográficos. En otros trabajos, se estudia la gentrificación a partir de la producción de los consumidores, en el cual se construyen argumen- tos ideológicos que puede ser desarrollados por diversos agentes y que conduce a la creación de un rent-gap simbólico (Diaz y Salinas, 2016).

No obstante, son pocos los trabajos que rela- cionan la dinámica del capital inmobiliario con procesos de gentrificación, y menos aún, que permitan evidenciar alguna de las consecuen- cias sociales, tales como el desplazamiento de población. Uno de los problemas al respecto es la dificultad metodológica para ello. Retomando a Marcuse (1985), propone cuatro dimensiones sobre el desplazamiento a saber: desplazamiento directo del último residente, desplazamiento en cadena, desplazamiento excluyente y presión de desplazamiento. Para esta investigación se consi- deró únicamente la primera dimensión, la cual se puede entender que ocurre cuando los propietarios fuerzan a los ocupantes a desalojar su vivienda. La expulsión puede ser física (desalojo directo) o económica (por aumentos en la renta o aumentos en impuestos insostenibles para los habitantes). Quizá esta dimensión sea la más impactante, pero también, poco documentada.

4. Transformaciones e intervenciones inmobiliarias en la colonia Juárez

La colonia Juárez, un área de más de 160 hectáreas ubicada en la Alcaldía Cuauhtémoc, tiene su ori- gen a fines del siglo XIX y la primera década del siglo XX. Fue parte del primer ensanche hacia el poniente de la Ciudad de México y estuvo desti- nado a sectores de población de altos ingresos. A partir de 1920, muchas casas fueron abandonadas y la población se fue a residir a nuevas colonias residenciales hacia lo que entonces era la perife- ria, como Polanco y Lomas de Chapultepec. Hacia los años 80 se acelera un proceso de deterioro y estancamiento a partir del terremoto de 1985³. En este contexto, muchos edificios fueron ocupados de manera irregular, lo cual incentivó la ocupa- ción por parte de población de bajos ingresos, pero también permitió la llegada de población de clase media (artistas e intelectuales atraídos por sus cualidades urbano-arquitectónicas y su localización), lo que dinamizó la apertura de es- tablecimientos comerciales.

Esta colonia se localiza en una zona de la ciu- dad con grandes atractivos culturales, centros de entretenimiento, ocio, espacios públicos, oficinas y fuentes de empleo. Al oriente, colinda con el centro histórico, al norte con Paseo de la Reforma y al poniente con el bosque de Chapultepec (FIGURA 1). Al sur se localizan las colonias Roma y Condesa, que concentran una amplia oferta de restauran- tes, galerías y sitios de esparcimiento nocturno, las cuales han sufrido procesos de gentrificación (Salinas, 2013).

Las intervenciones públicas en los últimos años por parte del gobierno local se han caracterizado por una gestión pro-empresarial (López-Morales et al., 2012), con fuerte participación del sector privado, de manera particular, en aspectos sobre movilidad, seguridad e inversión económica. Esta gestión público-privada se puede observar en el desarrollo de infraestructura para la movilidad: en la ampliación del sistema de transporte colectivo, de manera particular con el denominado ‘Corredores de Transporte Público de Pasajeros’, inaugurado en 2005. Otra medida, fue la designación de calles como espacios funcionales para infraestructura ciclista⁴. Mientras que en 2009 se inauguró el ‘Co- rredor Cero Emisiones’, un autobús para transpor- te público que no emite contaminantes, sobre el Paseo de la Reforma, y actualmente se desarrolla el Centro de Transferencia Modal-Chapultepec.

FIGURA 1.
Proyectos inmobiliarios recientes en la colonia Juárez

Si bien es cierto, la movilidad es un elemento central sobre las intervenciones urbanas, se ha visto favorecida con otros mecanismos de securitización de la ciudad, con la intención de convertir a esta ciudad en un espacio atractivo y seguro para la inversión de capital. En este sentido, mediante el Centro de Comando, Control, Cómputo, Comuni- caciones y Contacto Ciudadano de la Ciudad de México, el gobierno local implementó el proyecto ‘Ciudad segura’, a partir del cual se han instalado más de 15.000 cámaras de video vigilancia en las 16 alcaldías de la ciudad.

Por otra parte, respecto a inversión económica, el gobierno de la ciudad ha implementado meca- nismos que han incidido en la ampliación de la brecha de renta, de manera particular se puede identificar, la política de redensificación de las áreas centrales de la ciudad. Si bien es cierto, a partir de la década de los setenta, y de manera particular, con el sismo de 1985, se aprecia una pérdida de población de la ciudad central. Para el año 2000, se implementó el Bando Informati- vo #2 con la intención de repoblar y densificar zonas centrales, restringiendo la construcción en 9 de las 16 alcaldías de la ciudad, con lo cual aumentaron los precios de las viviendas en las áreas centrales. Otra normativa de suelo urbano que estimula la construcción de vivienda es la cla- sificación de Área con Potencial de Reciclamiento del Programa Delegacional de Desarrollo Urbano (PDDU-Cuauhtémoc), lo que significa que en esas zonas podrán ser aplicados distintas normas de ordenación, como la Norma 26, que impulsa la construcción de viviendas económicas y populares en suelo urbano. Sin embargo, la colonia Juárez quedó excluida de esta clasificación, de manera que las inversiones del sector inmobiliario habi- tacional se dirigen a población de ingresos medio y medio alto.

A partir de trabajo de campo, se identificaron varios desarrolladores inmobiliarios que tienen fuerte presencia sobre este corredor. A continuación se detallan algunos de estos actores para dar una idea de qué tipo de capital se está invirtiendo en esta zona. ‘BBVA Bancomer’, banco español que construyó la ‘Torre Bancomer’ para uso de oficinas, sobre Paseo de la Reforma #510. ‘Grupo Dahnos’, una desarrolladora mexicana que se forma en 1976 y que se especializa en usos mixtos, desarrolló la torre ‘Reforma 222’, localizada en el número 222. ‘Abilia’, una desarrolladora inmobiliaria mexicana formada en 1991, subsidiaria de ‘Tresalia Capital’, está construyendo la torre ‘R432’, localizada en el número 432, que no ha sido completada, y que va a ser de usos mixtos, incluyendo una oferta de vivienda dirigida a sectores de ingresos altos. ‘Desarrolladora del Parque’, desarrolladora in- mobiliaria mexicana formada hace 15 años, está llevando a cabo el proyecto ‘University Tower’, lo- calizado en #150. Este proyecto es exclusivamente residencial, de más de 50 niveles de altura. ‘New York Life’ empresa de capital estadounidense, en 2012 construyó la ‘Torre New York Life’ en Reforma #342. Esta es una torre de oficinas junto con uso comercial, donde opera esta aseguradora. ‘Grupo Sordo Madaleno’, llevará a cabo el proyecto ‘Torre Reforma Colón’. Este es un proyecto que incluye 5 torres, localizado en el cruce de Morelos con Paseo de la Reforma, en donde el uso de la torre principal será mixto, con vivienda, hotel, oficinas y zona comercial. La construcción de este proyecto iniciará en el año 2017 y significará una inversión de 2 mil millones de dólares (Páramo, 2016), cuya área de construcción será de 783.250 m2 y la pri- mera etapa estará en el año 2021⁵.

Estas inversiones, cuyos proyectos se localizan sobre Paseo de la Reforma (FIGURA 1), también co- nocido como corredor terciario⁶, son de desarro- lladoras de capital nacional e internacional, con una fuerte capacidad de inversión. Según Contre- ras (2013), las inversiones inmobiliarias recientes sobre este corredor han sido de 1.800 millones de dólares, inversiones que han sido clave en el pro- ceso de gentrificación que está ocurriendo en la colonia. Cabe mencionar que las transformaciones urbanas relacionadas a procesos de gentrificación ocurren en espacios selectivos de la ciudad; es decir, para este caso en particular las inversiones inmobiliarias que están generando desplazamiento de población ocurren en determinados polígonos y calles de la colonia, y no es un proceso a gran escala. De manera particular, resalta lo sucedido en Paseo de la Reforma. Para Márquez (2016), la concentración de capital financiero-inmobiliario, así́ como empresas trasnacionales del sector ba-n cario, financieros, hoteleros, de servicios, “dan al Paseo de la Reforma, en lo que se refiere al uso privado de los inmuebles, un carácter de corredor trasnacional, cosmopolita, dirigido a los sectores de altos ingresos y excluyente de otros sectores sociales que actúan en él como trabajadores asalariados, usuarios ocasiona- les o simples transeúntes.” (Márquez, 2016: 93). Por ello, serán diferentes las inversiones inmobiliarias realizadas en este corredor que al interior de la colonia Juárez.

Al interior de la colonia operan empresas inmo- biliarias con menor capacidad de inversión. Una de ellas es ‘ReUrbano’, la cual es una desarrolladora mexicana dedicada a remodelar edificios antiguos. En su página de internet se menciona que: “ReU- rbano surge de la necesidad de reciclar e intervenir espacios de valor Patrimonial Arquitectónico en la zona centro de la Ciudad de México con el objetivo de convertirlos en espacios activos e innovadores”. Esta empresa invierte en inmuebles deteriorados con un alto valor arquitectónico, para remodelarlos y venderlos a precios más elevados. Es un claro ejemplo de una empresa inmobiliaria que apro- vecha la brecha de renta en la zona centro de la ciudad para invertir en la remodelación y obtener ganancias elevadas. Por ejemplo, en el edificio localizado en Havre #69, en un espacio que con- tenía 4 departamentos, modificaron los espacios internos dando como resultado 14 departamentos, intensificando el uso del predio y obteniendo ma- yores rentas⁷. Esta es una manera de aumentar la ganancia obtenida a partir de la renta en un edificio, sin tener que construir en altura. Esta empresa es dueña de diversos edificios (Havre 69, Havre 77 y Milán 44) en la colonia Juárez, además de tener otras propiedades en diferentes colonias en áreas centrales de la ciudad, tales como Con- desa, Roma y Polanco.

Como ya se hizo mención, las inversiones in- mobiliarias son diferentes en cuanto a la magnitud de los montos en que se invierte, ya sea en las grandes inversiones sobre Paseo de la Reforma o en las inversiones menores al interior de la colonia Juárez. Sin embargo, los mecanismos de obtención de financiamiento no suelen ser muy diferentes. Algunos, principalmente las grandes inversiones de proyectos inmobiliarios de usos mixto, operan mediante los Fideicomisos de Inversión y Bienes Raíces (Fibras), tal es el caso de ‘Grupo Dhanos’, mientras que otros se forman a partir de socios inversionistas conocidos como ‘Lista Cero’ o ‘Friends and family’. Esta forma de financiamiento consiste en la venta anticipada de departamentos a personas cercanas (amigos o familiares, o sencillamente personas con recursos financieros) al desarrolla- dor inmobiliario. Esto permite obtener recursos en las etapas cruciales de la construcción de su proyecto, método que ha adoptado desarrolladoras como ‘Abilia’ (Otálora, 2018).

Independientemente del tipo de financia- miento o de la magnitud de la inversión, en el que se aprecia cierta diferencia entre las que se desarrollan sobre Paseo de la Reforma o al inte- rior de la colonia Juárez, lo que interesa destacar como parte de las consecuencias generadas es el desplazamiento de población, tal como se verá en el siguiente apartado.

5. Desplazamiento de población

La actividad inmobiliaria en la colonia aumentó el precio del metro cuadrado del espacio construido. Esto hace difícil para las familias de menores recur- sos económicos habitar en esa zona de la ciudad. Pero más importante aún es la forma en la que se inserta el capital inmobiliario sobre el espacio habitado, pues se generan procesos de desplaza- miento de población de menores ingresos, por lo regular residentes que alquilan vivienda y que le son cancelados sus contratos de arrendamiento. En sólo 11 edificios de departamentos se iden- tificó 60 hogares que han sufrido desplazamiento directo o son víctimas de presión a desplazamiento según las entrevistas realizadas con vecinos. La presión al desplazamiento ocurre debido a que la renta potencial del suelo puede ser mayor a la renta actual. Los precios de alquiler de un departamento de 60m2 ronda los 8 mil pesos (420 dólares⁸); sin embargo, con alguna remodelación se pueden al- quilar en 16.000 (840 dólares) o hasta 20.000 pesos (1.048 dólares). Bajo estas condiciones, se aprecia la llegada de nuevos residentes jóvenes, por lo regular sin hijos y con mayor capital económico, lo cual le permite pagar mayores costos de alquiler que los residentes originarios.

En la calle de Hamburgo #269 se produce esta situación. El grupo inmobiliario ‘Abilia’ está de- sarrollando el proyecto ‘Reforma 432’, una torre de usos mixtos sobre Paseo de la Reforma. Sin embargo, fue necesario generar lugares de esta- cionamiento cercanos; por ello, ‘Abilia’ adquirió el predio localizado sobre Hamburgo #269, el cual contiene un edificio con 14 departamentos en alquiler, provocando el desplazamiento de la gente que vivía ahí, al cancelarles sus contratos de alquiler, para modificar el uso del suelo del edificio: de habitacional será acondicionado para ofrecer lugares de estacionamiento. “Y nada más, el día 5 de julio, 5 o 7 de julio, vino uno de los licenciados del dueño de este edificio –‘este, mire yo soy vocero, yo soy ejecutivo de entregar esta notificación. Se termina el contrato de arrendamiento.’– ¿Por qué? –‘Porque se va a vender el edificio a terceros.’– Y entonces ¿ahora qué? –‘Mes y medio para que ustedes desocupen–.’ ”. (Residente desde hace 26 años).

Este es un claro ejemplo de desplazamiento directo, ya que el propietario del edificio está for- zando a los inquilinos a desalojar para vender el edificio. La causa de este desplazamiento se debe a la construcción del estacionamiento que servirá a una torre de usos mixtos actualmente en cons- trucción sobre Paseo de la Reforma.

Otro caso parecido al anterior se produce en la calle Liverpool #9, en donde la inmobiliaria ‘ReUr- bano’ pretende comprar el edificio y remodelarlo, lo cual implica forzar el desalojo de los inquilinos. Con la remodelación, ‘ReUrbano’ pretende dividir los 6 departamentos del edificio, cada uno tiene 120 m2 de construcción y hacer 12 departamen- tos de 60 m2. “Si, cuando él se presentó [se refiere al representante de ReUrbano], cuando se presentó en octubre con el dueño, bueno nos enunció que él ya ha- bía comprado el edificio, que era el nuevo propietario y que si, teníamos que salir, salir del edificio, y nos hacía, pues ahí a cada quien le hacía una propuesta diversa, nos ofrecía una ridícula cantidad de dinero, pagarnos la mudanza, nos ofrecía mudarnos a otros edificios que él tiene aquí mismo en el barrio o en la Roma [colonia cercana]. Pero la oferta que él nos hacía era, múdate a un lugar 3 veces menor que el que tienes, pagando una renta 3 veces más de la que estas pagando.” (Residente desde hace 10 años).

Este tipo particular de inversión pretende re- modelar edificios viejos y subdividir los departa- mentos ya existentes, con la finalidad de obtener una cantidad de renta más elevada. Esta es una estrategia de la empresa ‘ReUrbano’, la cual tiene una fuerte presencia en la colonia, pero también en otras colonias aledañas, lo cual sugiere que este tipo de desplazamiento no se limita a una zona determinada de la ciudad.

Además de la forma abrupta de terminar con los contratos de arrendamiento, se pueden pre- sentar aumentos graduales al precio de alquiler. En el edificio localizado en la calle de Lisboa #60 está sucediendo un desplazamiento directo de tipo económico. “Justo hace cosa de 3 meses me manda- ron una notificación, diciéndome que solicitaban la desocupación inminente del inmueble porque habían hecho un estudio y, la misma gente de la inmobiliaria, habían hecho un estudio y que el metro cuadrado estaba mucho más caro. Entonces qué, pues muchísimas gra- cias y que necesitaban el departamento. (…), me llegó la notificación, pero no solo me llegó la notificación a mí, si no pegaron circulares con la notificación en el edificio.” (Residente desde hace 5 años).

La revalorización de la colonia Juárez está lle- vando a una especulación con los precios del suelo y de la vivienda por parte de distintos propietarios de inmuebles. En este caso, los propietarios apro- vechan el hecho de que el valor del metro cuadrado del suelo es más caro, para terminar sus actuales contratos de arrendamiento y comenzar con otros en los que puedan cobrar precios más elevados. Según el entrevistado, a partir de esta notificación por parte de los propietarios, 3 familias de los 12 departamentos decidieron salir del edificio.

Los nuevos desarrollos sobre Paseo de la Re- forma y al interior de la colonia están provocando el desplazamiento de los antiguos habitantes. Al- gunos desarrollos inmobiliarios desplazan direc- tamente a los habitantes de un predio donde se van a llevar a cabo, como en el caso de Hamburgo #269 y Liverpool #9. Sin embargo, hay casos en que, gracias a la gran cantidad de desarrollos en la zona, viejos edificios se revalorizan, y los dueños de estos edificios deciden remodelar o empezar a cobrar más a sus inquilinos, lo que lleva a un desplazamiento igualmente.

Los actores que causan el desplazamiento son grandes y medianas desarrolladoras inmobiliarias, las cuales compran a los propietarios de vivienda para intensificar el uso de suelo (crear 12 departa- mentos en edificios que eran de 6 departamentos como en Liverpool #9) o se hacen de predios para edificar grandes proyectos de uso mixto, como los desarrollos en Paseo de la Reforma.

El desarrollo inmobiliario en la colonia Juárez ha facilitado la especulación de la vivienda y ha llevado a un desplazamiento directo de población que habitaba en la colonia. Mientras tanto, el pa- pel de las autoridades locales se ha desentendido de la situación, en la medida que no ha aplicado normativas que pudieran incidir en estimular la construcción de vivienda social, por el contrario, han dejado el camino libre para que las inmobilia- rias inviertan en vivienda dirigida para población de ingresos medios y altos.

6. Reflexiones

La creciente actividad inmobiliaria en la colonia Juárez se da de diferentes maneras, y está teniendo como consecuencia la revalorización del suelo y el desplazamiento de la población de menores ingre- sos que allí habitaban. Este fenómeno es parte de un proceso de gentrificación que está sucediendo en la zona central y en espacios selectivos de la Ciudad de México, tales como la colonia Roma, Condesa, Polanco, entre otras (Aguayo, 2016; Delgadillo y Olivera, 2014; Oropeza et al., 2018; Salinas, 2013). No obstante, en la colonia Juárez se pueden diferenciar dos tipos de intervenciones inmobilia- rias: a) Desarrollos inmobiliarios de gran magnitud llevados a cabo sobre Paseo de la Reforma. Aquí se han realizado inversiones de capital nacional e internacional en distintas modalidades en los últi- mos años, ya sea a través de las FIBRAS o mediante la agrupación de inversionistas. Se ha construido una fuerte oferta de oficinas, usos comerciales y usos mixtos, los cuales incluyen vivienda dirigida a población de ingresos altos. Es un tipo de actividad inmobiliaria a gran escala que está teniendo serias consecuencias en dicha colonia. b) Desarrollos inmobiliarios al interior de la colonia. Estos son desarrollos de vivienda de menor escala que los realizados sobre Paseo de la Reforma. Se están generando edificios de vivienda completamente nuevos, y también se están remodelando y reden- sificando edificios antiguos de valor patrimonial, intensificando el uso de suelo habitacional.

La oferta de vivienda reciente, sobre Paseo de la Reforma y al interior de la colonia, se dirige a población de ingresos medios y altos. Predomina la oferta de vivienda de tipo ‘residencial’, con nula oferta de vivienda económica. A partir de la revalo- rización del suelo y de la actividad inmobiliaria se produce desplazamiento de población de menores ingresos. De octubre de 2013 a octubre de 2017, según el trabajo de campo realizado, por lo menos 60 hogares han sufrido desplazamiento directo.

La dinámica actual del mercado inmobiliario está marcando las pautas de transformación de diversos espacios urbanos, siendo el principal ob- jetivo la captura de mayor renta de suelo, trayendo como una de las consecuencias, el desplazamiento de población. Estos procesos de gentrificación se insertan dentro de la lógica del gobierno empresa- rialista, que más allá de intervenir mediante nor- mativas que estimulen la vivienda social, mantiene condiciones que facilitan la inversión de capital inmobiliario. De esta manera, la colonia Juárez es en la actualidad un referente de la Ciudad de México en cuanto a su dinámica inmobiliaria. Pero también, por ser una colonia que ha presentado diversos casos de desplazamiento de población, lo que ha derivado en la organización vecinal, de manera que se ha convertido en un espacio de resistencia a la gentrificación.

7. Aclaratoria

Este trabajo presenta resultados del proyecto de investigación titulado “Política de vivienda de interés social y mercado formal de suelo urbano en la Zona Metropolitana del Valle de México”, CONACyT - 247398; y del proyecto: “Política de vivienda y gestión urbana. El capital inmobiliario en los procesos de gentrificación en la ciudad de México”, PAPIIT - IA300318, los cuales se desa- rrollan en el Instituto de Geografia, Universidad Nacional Autónoma de México.

9. Referencias citadas

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Notas

Notas de autor