Introducción¹

Distintas voces han señalado el ingreso de la humanidad en una era urbana (Organización de las Naciones Unidas-Hábitat, 2007) en la que la población se asienta en grandes urbes, cuyas dinámicas de expansión resultan superiores a las de décadas anteriores. Como es sabido, al fenómeno contribuyen tanto el crecimiento vegetativo de la propia población urbana como los migrantes que abandonan las áreas rurales en búsqueda de mejores condiciones de vida. Se trata de una tendencia que agudiza, entre otras, tensiones en materia habitacional, medioambiental y de infraestructura.

Argentina, con sus matices y particularidades, no escapa a este escenario. Casi 50% de la población reside en localidades de más de quinientos mil habitantes. Un desafío que conlleva este hecho (entre otros tales como movilidad, gestión de residuos, producción de suelo servido) es el que refiere a la creciente proporción de hogares que resuelve su situación habitacional a través del mercado de alquileres, estimándose en aproximadamente seis millones cuatrocientos mil el número de inquilinos del país.²

Aunque rentar una vivienda puede ser concebido como un gesto de autonomía para muchos/as jóvenes en su tránsito hacia la adultez o que habilita la posibilidad de habitar la ciudad para migrantes rurales, numerosos hogares no pierden la aspiración a ser propietarios de ella dado que tal condición representa una suerte de ascenso social, de línea de llegada en la trayectoria residencial recorrida o de reaseguro frente a contingencias de la vida. Sin embargo, sus elevados precios las han vuelto bienes prácticamente inaccesibles para grupos sociales de ingresos medios y bajos (Baer, 2008; Barreto, 2018). Asimismo, el empleo no registrado de buena parte de los asalariados obtura la opción del crédito hipotecario (Bleger, 2007; Socoloff, 2019). En consecuencia, en coyunturas de recesión económica, inflación y/o inestabilidad laboral, ya no comprar una vivienda sino rentarla y pagar mensualmente su alquiler se torna un compromiso exigente para ingresos que pueden interrumpirse o bien reducirse en términos reales. Igual o mayor exigencia supone, además, disponer del dinero y cumplir con los requisitos (garantías propietarias, recibos de sueldo) ligados al contrato de locación que por lo general exigen las empresas inmobiliarias o los propietarios de los inmuebles.

La relevancia de este escenario fue ratificada el 11 de junio de 2020 con la sanción, por parte del Congreso de la Nación Argentina (CNA), de la ley N° 27.551, la cual modifica artículos de los códigos Civil y Comercial que regulan las relaciones entre propietarios e inquilinos, atenuando la asimetría de poder en favor de estos últimos.

No obstante lo expuesto, es poco lo que efectivamente se conoce de los hogares inquilinos, sobre todo en el interior del país (Hábitat para la Humanidad Argentina, 2019). Para compensar esta vacancia, el presente trabajo, de naturaleza exploratoria, tiene el objetivo de caracterizar tales hogares y sus jefes/as en el Aglomerado Gran Santa Fe. Éste cuenta con una ciudad cabecera cuya oferta de servicios (principalmente de educación superior) atrae población del centro–norte de la provincia homónima. Además, por su carácter de capital político-administrativa y principal sede del Estado provincial, también atrae a quienes, al menos transitoriamente, buscan residencia para trabajar en oficinas estatales. Asimismo, en no pocos casos, la población santafesina opta por residir en las “ciudades-dormitorio” aledañas dados los precios más bajos de los alquileres de viviendas.

Bajo estas condiciones, la investigación plantea algunas de las siguientes preguntas: ¿qué proporción representan del total de hogares aquellos que son inquilinos? ¿Cuál es el estado de actividad y categoría ocupacional de sus jefes/as? ¿Por cuántos miembros están integrados? ¿Cuál es su nivel de ingresos? ¿Han cambiado tales rasgos a lo largo del tiempo?

Para responder estos y otros interrogantes y así contribuir a profundizar el conocimiento del mercado del alquiler de la vivienda, desde una perspectiva cuantitativa y en un ejercicio de estadística descriptiva (en base al software IBM SPSS Statistics), la pesquisa se sirve de las bases de microdatos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) correspondientes a los terceros trimestres de 2016 y 2019. Esta delimitación temporal responde, por un lado, al interés por reconocer eventuales cambios en el tiempo del fenómeno observado y, por otro, al hecho de trabajar con datos que, en principio, no están sospechados de manipulación, como parecería haber sucedido con la serie comprendida entre el primer trimestre de 2007 y el cuarto trimestre de 2015 (INDEC, 2016).

El documento respeta la siguiente estructura: el primer apartado problematiza la práctica del alquiler de viviendas y la situación actual de este mercado en el país. Luego, en el segundo numeral, se incorporan elementos con los que caracterizar al aglomerado, escenario en el que tales prácticas tienen lugar. El tercer apartado introduce y analiza la evidencia obtenida a partir de las bases de datos de hogares e individuos de la EPH. Finalmente, las conclusiones ofrecen una interpretación de conjunto de los resultados antes presentados procurando articular algunas reflexiones útiles a eventuales operaciones estatales tendientes a intervenir en la materia.

El alquiler de la vivienda³: significados, tendencias y coyuntura del mercado en el país

De acuerdo con Yujnovsky (1984), la vivienda es una configuración de servicios para satisfacer necesidades humanas básicas, tales como albergue, refugio, protección ambiental, seguridad, privacidad, identidad, entre otras. Además de expresar una forma de anclaje de las personas al territorio (Lindón, 2006), siempre ha sido concebida como una necesidad a cubrir (Astorga González, 1995). Objeto material y representación social a la vez, en ella “decantan variables sociales, económicas, tecnológicas, ideológicas e incluso políticas [que la vuelven] un poderoso objeto en la construcción de imaginarios sociales” (Ballent y Liernur, 2014: 20).

En sociedades capitalistas, por lo general, muchos hogares aspiran a ser propietarios de esta mercancía ya que ello se asocia con la posibilidad de disponer de un elemento de seguridad actual y futura (frente a contingencias que afecten ingresos, tales como la pérdida de empleo o bien por ampliaciones familiares, por ejemplo), con tener un capital, un patrimonio que reduzca incertidumbres y sea fuente de ingresos (rentar una habitación, montar una actividad económica, legar herencia). Algunos autores incluso sostienen que ha sido el mismo Estado el promotor de una “cultura de la propiedad de la vivienda” al impulsar, en años de posguerra (en Europa occidental y América Latina fundamentalmente y con matices en ambos casos) que la ciudadanía resida en ellas como propietaria antes que como inquilina (Pareja-Eastaway y Sánchez Martínez, 2011; Pomeroy y Godbout, 2011) para así integrar y estabilizar sociedades expuestas a procesos de profundo cambio (guerras, urbanización y asalarización de la fuerza de trabajo).

No obstante, más allá de lo señalado, parecerían quedar pocas dudas acerca de que llegar a “la casa propia” significa -para amplios segmentos sociales de Argentina, al menos- culminar una carrera residencial, hecho que opera como indicio de ascenso social (Bonvalet y Dureau, 2002).

Una alternativa a la tenencia en propiedad de la vivienda ha sido su ocupación bajo arriendo o alquiler. Esta práctica residencial tradicionalmente fue representada como propia de una etapa de tránsito de los hogares, etapa que –idealmente– culminaría con la concreción de la propiedad cuando aquellos se estabilizaran en un lugar. Si bien ser arrendatario/a de una vivienda suele implicar destinar un considerable porcentaje de los ingresos del hogar al pago del alquiler,⁴ tolerar eventuales incomodidades ligadas a cambios frecuentes de localización, negociar con propietarios arrendadores y agentes inmobiliarios que, orientados por el afán de lucro y no por necesidades residenciales, buscan hacer valer la asimetría de poder en que se encuentran los inquilinos, vienen ganando lugar, no obstante, argumentos que señalan los aspectos positivos que se le vinculan. Van Ewijk y Van Leuvensteijn (2009), por ejemplo, mencionan la mayor facilidad de la mano de obra para ajustarse a la localización de los puestos de trabajo, la posibilidad de que los jóvenes se emancipen del hogar y su versatilidad para que población migrante resida en la ciudad. Por su parte, Jaramillo e Ibáñez (2002) le atribuyen la conveniencia de que los hogares puedan adaptarse con más facilidad a cambios en su composición. Autores como Bonvalet y Dureau (2002) reconocen además la existencia de hogares de sectores medios que prefieren alquilar y acceder a los beneficios de las centralidades antes que titularizar la propiedad de la vivienda si ella se localiza en áreas urbanas periféricas que conllevan mayores tiempos de desplazamiento y cuya provisión de servicios y equipamiento colectivo es, en relación, deficiente.⁵

Mientras que en América Latina el 20% de los hogares alquila su vivienda (Blanco et al., 2014), en países de economías desarrolladas como Alemania, Japón o Suiza, la proporción de hogares en tal situación se ubica en 50% aproximadamente (Rubio, 2012). En Argentina, información censal indica que los porcentajes de inquilinización fueron descendentes entre 1960 y 1991 (Cosacov, 2012). Sin embargo, distintos factores han detenido esta tendencia, induciendo a la tenencia en alquiler, modalidad que pasó de 11% a 16% entre 2001 y 2010 (Vera Belli, 2016). Por un lado, el aumento del precio de las viviendas (cuyas cotizaciones se estiman en dólares estadounidenses) observado en las últimas décadas fue superior a la evolución de los salarios (también medidos en dólares estadounidenses).⁶ En efecto, ella ha operado como refugio de valor en los últimos años y el boom de la construcción inmobiliaria (canalizando excedente de la renta agraria) producido en Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Santa Fe, entre otras ciudades, a principios del siglo XXI, explica dicho encarecimiento (Barenboim, 2013).

Por otro, las restricciones del crédito hipotecario han jugado en la misma dirección. Pocos hogares pueden reunir los requisitos de ingresos que las entidades financieras exigen para calificar a este tipo de operaciones, motivo por el cual el Poder Ejecutivo Nacional implementara oportunamente el Programa de Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar (Pro.Cre.Ar).⁷

Además de estos elementos que restringen el acceso a la propiedad de la vivienda, hay otros que directamente dificultan su arriendo. Un informe redactado en noviembre de 2019 por la organización no gubernamental Hábitat para la Humanidad Argentina⁸ indica que requisitos para celebrar un contrato de alquiler tales como disponer garantías de bienes inmuebles, recibos de sueldo que acrediten ingresos formales, depositar una suma de dinero equivalente a un mes de alquiler (reembolsable a la finalización del contrato), pagar el primer mes de éste y la comisión correspondiente a la inmobiliaria, son de difícil cumplimiento para sectores sociales medios y bajos (Hábitat para la Humanidad Argentina y Ministerio del Interior, Obras públicas y Viviendas del Poder Ejecutivo Nacional, 2019).

También debe sumarse el hecho de que, en los últimos años, producto de la alta inflación observada, además de recurrirse a ajustes semestrales de los montos del alquiler, las renovaciones de contrato contemplaron aumentos de entre 30% y 40%, porcentajes que pocos asalariados (registrados o no) obtuvieron (La Capital, 14/10/2018).

En este marco, el 11 de junio de 2020, la Cámara de Senadores de la Nación convirtió en ley el proyecto popularmente conocido como “ley de alquileres” (el que contaba con media sanción de la Cámara de Diputados desde noviembre de 2019). La misma contempla:

1. extender de dos a tres años el plazo mínimo de contrato

2. actualizar anual y no semestralmente el monto del alquiler (en base a una fórmula indexatoria que contempla la evolución del Índice de Precios al Consumidor y de las remuneraciones imponibles promedio de los trabajadores estables, RIPTE);

3. poner a disposición del arrendatario nuevos instrumentos que operen como garantías al momento de celebrar un contrato de alquiler tales como certificados de ingreso, seguros de caución y avales bancarios;

4. imputar al propietario el pago de expensas extraordinarias (CNA, ley N° 27.551/20).

De algún modo, esta ley (que a la fecha aguarda la media sanción pendiente por parte de la Cámara de Senadores de la Nación) parecería reconocer que, dadas las dificultades para que el Estado pueda garantizar la propiedad de la vivienda a amplios segmentos sociales, mejor es, al menos, disponer un marco normativo que le dé fluidez a un mercado en constante expansión. De hecho, el déficit habitacional en el país se estimaba, hacia 2017, en 25,4% de las viviendas existentes, con dos millones de familias con problemas de calidad en sus viviendas y un millón y medio de familias directamente necesitadas de vivienda (Unidiversidad, 16/01/2017).

Breve caracterización del Aglomerado Gran Santa Fe (AGSF)

Ubicado en el cetro-norte de la provincia homónima (figura N° 1), el AGSF está integrado por seis distritos político-administrativos. Cuatro son municipios⁹ -Santa Fe (391.231 habitantes¹⁰), Santo Tomé (66.133), Recreo (14.205), San José del Rincón (10.178)- y dos son comunas -Sauce Viejo (8.123) y Arroyo Leyes (3.012)-. Para 2010, totalizaba una población de 492.882 habitantes, ocupando -en términos de tamaño poblacional- el noveno lugar entre los treinta y dos grandes aglomerados relevados por el INDEC. Cuenta con una superficie de aproximadamente 850 kms..

Figura Nº 1
Aglomerado Gran Santa Fe
Fuente: elaboración propia.

La localización espacial de este aglomerado presenta particularidades y complejidades vinculadas a la interacción de los sistemas fluviales de los ríos Paraná y Salado. El primero, condiciona el ambiente de las localidades de Arroyo Leyes, San José del Rincón y la franja este de Santa Fe, mientras que el segundo hace lo propio con Recreo, Santo Tomé y la franja oeste de la ciudad de Santa Fe. En buena parte, el AGSF se asienta sobre los valles de inundación de ambos ríos, hecho que restringe su expansión urbana. Esta característica es relevante dado que, si bien a futuro la progresiva escasez de suelo puede inducir la compactación y densificación de la urbanización, el precio de los lotes para construir y el de los alquileres de viviendas tienden al alza. En este sentido, a modo de ejemplo, la ciudad de Santa Fe, rodeada por cursos de agua hacia el este, el sur y el oeste, sólo puede expandirse hacia su frente norte. Muchos hogares que deben afrontar la necesidad de alquilar una vivienda para residir optan por “ciudades dormitorio” del aglomerado como Santo Tomé y/o San José del Rincón (ambas conectadas vía puentes), afectadas en menor medida por dichas limitaciones, con precios, en promedio, más bajos que los de la ciudad capital¹¹. Otros hogares, con ingresos más bajos o sin poder cumplir los requisitos que fija el mercado formal, deben alquilar –sin derechos ni garantías formales– en asentamientos irregulares a arrendadores que no son propietarios legales de la vivienda, exponiéndose a riesgos como el del desalojo (Mosso, 2017).

Las funciones que desempeña Santa Fe (en términos político-administrativos, de producción, de prestación de servicios logísticos, educativos, de salud, entre otros), hacen que sea una ciudad que recibe importantes flujos migratorios. Como ejemplos, sirva decir que en ella tienen asiento la Universidad Nacional del Litoral, la Universidad Tecnológica Nacional y la Universidad Católica de Santa Fe, por lo que, anualmente, entre seis mil y siete mil estudiantes se suman a la demanda de alojamiento (El Litoral, 14/02/2016). Asimismo, el hecho de ser capital provincial y principal sede de la administración pública del Estado santafesino, frecuentemente supone que numerosos funcionarios y asesores del interior del territorio renten una vivienda en la ciudad. Del mismo modo, en Santo Tomé, otra localidad del AGSF, la presencia del Batallón de Ingenieros N° 1 y del Batallón de Ingenieros Anfibios N° 121 (ambos del Ejército Nacional) redunda en que parte de su personal presione sobre la demanda de viviendas en alquiler.

Estos ejemplos permiten presentar algunos de los problemas que atraviesan al AGSF: un territorio que, por los precios del suelo, se expande horizontalmente, hecho que redunda en déficits de conexión e integración debido a los mayores costos que debe afrontar el transporte público (Nardelli y Szupiany, 2017) y donde la alta dependencia de la movilidad privada congestiona los accesos a la ciudad cabecera en horas pico. Un territorio sin plena cobertura de servicios públicos (gas natural, agua corriente, cloacas) y equipamiento colectivo (parques, centros de salud), lo cual no sólo afecta el mercado de alquileres sino la calidad de vida de la población, el desarrollo productivo del aglomerado y la creación de empleo.

3. Presentación y análisis de la evidencia¹²

En este apartado se procede a examinar la evidencia producida a partir de las bases de microdatos de la EPH-INDEC¹³. Vale recordar que esta encuesta, desde su reformulación en 2003, se aplica durante todo el año a una muestra de cien mil hogares y ofrece cuatro informes trimestrales (INDEC, 2003).

En lo que refiere al porcentaje de hogares que arrienda su vivienda, el AGSF se ubica por encima del promedio correspondiente a los treinta y dos aglomerados urbanos relevados por la EPH: 20,4% y 17,5% (3°/2016) y 24% y 18,8% respectivamente (3°/2019). De la comparación de valores se desprende, además, que en el AGSF el porcentaje de hogares inquilinos creció más que lo que creció en el conjunto de aglomerados: 17,6% vs. 7,4%.

La tabla N° 1 presenta el régimen de tenencia de la vivienda de los hogares del AGSF para los trimestres seleccionados. Se observa un aumento no sólo de la proporción de hogares que alquila sino también de los que son propietarios de la vivienda y el terreno, con lo que estas dos categorías pasan de representar el 83,5% al 91,3% del total. Debe destacarse que mientras los últimos crecen 6,6%, los primeros (inquilinos) se expanden, como se dijo anteriormente, 17,6%, esto es, casi tres veces más.

Tabla N° 1
Hogares según régimen de tenencia de la vivienda Gran Santa Fe 3°16/3°19

Fuente: elaboración propia a base de datos EPH-INDEC.

	3°/2016		3°/2019
	Casos	%	Casos	%
Propietario de la vivienda y el terreno	107.076*	63,1	129.535*	67,3
Propietario de la vivienda solamente	10.243	6,0	6.129	3,2
Inquilino/arrendatario de la vivienda	34.609*	20,4	46.246*	24,0
Ocupante por pago de impuestos/expensas	1.416	0,8	325	0,2
Ocupante en relación de dependencia	0	0,0	231	0,1
Ocupante gratuito (con permiso)	9.850	5,8	7.660	4,0
Ocupante gratuito (sin permiso)	959	0,6	0	0,0
Está en sucesión	4.384	2,6	2.385	1,2
Otra situación	1.206	0,7	0	0,0
Total	169.743*	100,0	192.511*	100,0

En lo que refiere al tipo de vivienda arrendada (tabla N° 2), los departamentos no sólo son más alquilados que las casas (no habiendo, por otra parte, alquiler de piezas de inquilinato o de piezas en hoteles y/o pensiones), sino que, además, la brecha entre ambos se ha ampliado en los períodos comparados. Distintos factores convergen en la explicación de este hecho. Agentes de empresas inmobiliarias argumentan que “generalmente no se construyen casas para dar en alquiler […] Aquel inversor que quiere volcar su dinero en la compra de un inmueble para después ofrecerlo en alquiler busca departamentos de uno o dos dormitorios y no casas” (El Litoral, 17/11/2017). Como se tratará luego, un elemento relacionado que opera en esta situación es el número de miembros que integran los hogares que rentan su vivienda. Los departamentos en altura se ajustan mejor a los hogares con pocos miembros. En este sentido, en 2016, de los veintinueve edificios en altura construidos en la ciudad de Santa Fe, 91,5% correspondió a departamentos de uno y dos dormitorios (Municipalidad de la Ciudad de Santa Fe y Bolsa de Comercio de Santa Fe, 2016).

Tabla N° 2
Hogares según tipo de vivienda alquilada Gran Santa Fe 3°16/3°19

Fuente: elaboración propia a base de datos EPH-INDEC.

	3° / 2016		3° / 2019
	Casos	%	Casos	%
Casa	16.329*	47,2	21.345*	46,2
Departamento	18.280*	52,8	24.901*	53,8
Total	34.609*	100,0	46.246*	100,0

En términos de género, si bien los jefes varones son más que las jefas mujeres y su participación aumentó entre períodos (tabla N° 3), la evidencia confirma que aquella imagen estandarizada de hogares en los que el varón asumía la posición de jefe “proveedor” se ha desdibujado: más allá de su incremento, sigue habiendo más del 40% de hogares con jefatura femenina.

Tabla N° 3
Jefes/as de hogar que alquilan vivienda según género Gran Santa Fe 3°16/3°19

Fuente: elaboración propia a base de datos EPH-INDEC.

	3° / 2016		3° / 2019
	Casos	%	Casos	%
Varón	18.497*	53,4	26.612*	57,5
Mujer	16.112*	46,6	19.634*	42,5
Total	34.609*	100,0	46.246*	100,0

En cuanto a composición familiar (tabla N° 4), estos hogares inquilinos son mayoritariamente unipersonales (con una participación porcentual que cayó 27%) y nucleares con hijos/as (cuyo peso creció 40,7% entre los trimestres comparados): en ambos períodos, estas categorías representan poco más de la mitad de los casos. Por su parte, los hogares monoparentales (fenómeno en aumento en el país durante las últimas décadas -Mazzeo, 2013-) tienen una participación relativamente acotada, si bien los valores observados y sus coeficientes de variación obturan un análisis más profundo.

Tabla N° 4
Hogares inquilinos según composición familiar Gran Santa Fe 3°16/3°19

Fuente: elaboración propia a base de datos EPH-INDEC.

	3° / 2016		3° / 2019
	Casos	%	Casos	%
Hogar unipersonal	12.417*	35,9	12.115*	26,2
Hogar monoparental	3.148	9,1	3.705	8,0
Hogar nuclear con hijos/as	6.724	19,4	12.622*	27,3
Hogar nuclear sin hijos/as	3.338	9,6	4.803	10,4
Otro tipo de hogares	8.982	26,0	13.001*	28,1
Total	34.609*	100,0	46.246*	100,0

Desde el punto de vista de la condición de actividad, los/as jefes/as de hogar que arriendan su vivienda forman parte de la población económicamente activa (PEA¹⁴), siendo mayoría quienes trabajaron al menos una hora en la semana de referencia (tabla N° 5). Vale destacar la fuerte disminución observada en la participación de los jefes de hogar inactivos (-26,8%), compensada por el crecimiento de los ocupados (13,1%).

Tabla N° 5
Jefes/as de hogar que alquilan vivienda según condición de actividad Gran Santa Fe 3°16/3°19

Fuente: elaboración propia a base de datos EPH-INDEC.

	3° / 2016		3° / 2019
	Casos	%	Casos	%
Ocupado	21.836*	63,1	33.041*	71,4
Desocupado	639	1,8	1.335	2,9
Inactivo	12.134*	35,1	11.870	25,7
Total	34.609*	100,0	46.246*	100,0

Los/as jefes/as inquilinos/as ocupados/as categorizan principalmente como asalariados/as (tabla N° 6). Si bien son valores similares -aunque algo más altos- a los que presenta la población ocupada en su conjunto, el crecimiento de hogares inquilinos con jefes/as asalariados/as permite inferir que la estabilidad de ingresos que se asocia al empleo en relación de dependencia supuso relativamente menos dificultades para rentar que otras posiciones ocupacionales.

Tabla N° 6
Jefes/as de hogar ocupados que alquilan vivienda según categoría ocupacional Gran Santa Fe 3°16/3°19

Fuente: elaboración propia a base de datos EPH-INDEC.

	3° / 2016		3° / 2019
	Casos	%	Casos	%
Patrón	314	1,4	1.104	3,3
Cuenta propia	5.268	24,1	6.173	18,7
Obrero o empleado	16.254*	74,5	25.764*	78,0
Trabajador familiar sin remuneración	0	0,0	0	0,0
Total	21.836*	100,0	33.041*	100,0

Además, como indica la tabla N° 7, en el 3° trimestre de 2016, 77,1% de esta mano de obra asalariada contó con aportes jubilatorios, variable tomada como indicadora de su registro en el sistema de seguridad social. Tal porcentaje bajó a 74,9% en igual período de 2019, en un contexto de deterioro de la actividad económica en general y del empleo asalariado en particular (Carné, 2019).

Tabla N° 7
Jefes/as de hogares asalariados según descuento jubilatorio Gran Santa Fe 3° 16/3°19

Fuente: elaboración propia a base de datos EPH-INDEC.

	3° / 2016		3° / 2019
	Casos	%	Casos	%
Obrero o empleado con descuento jubilatorio	12.535*	77,1	19.285*	74,9
Obrero o empleado sin descuento jubilatorio	3.719	22,9	6.479	25,1
Total	16.254*	100,0	25.764*	100,0

A nivel etario (tabla N° 8), la mayor proporción de jefes/as inquilinos/as tiene menos de 30 años. Este tramo se contrajo 5,5% entre los períodos analizados mientras que ganó participación el segmento etario de 31 a 45 años (4,4%). En términos generales, puede afirmarse que aproximadamente el 80% de estos hogares tienen jefes/as jóvenes.

Tabla N° 8
Jefes/as de hogares que alquilan vivienda según tramos etarios Gran Santa Fe 3°16/3°19

Fuente: elaboración propia a base de datos EPH-INDEC.

	3° / 2016		3° / 2019
	Casos	%	Casos	%
Hasta 30 años	15.686*	45,3	19.801*	42,8
31-45 años	11.072	32,0	15.428*	33,4
46-65 años	4.866	14,1	8.621	18,6
66 años y más	2.985	8,6	2.396	5,2
Total	34.609*	100,0	46.246*	100,0

La tabla N° 9 indica que poco más de dos tercios de los hogares inquilinos se integra por hasta dos miembros mientras que el tercio restante lo hace con entre tres y cuatro miembros. Se trata, en consecuencia, de hogares mayoritariamente pequeños. De hecho, la tabla N° 4 ya anticipaba la cantidad de hogares integrados por un único miembro.

Tabla N° 9
Hogares que alquilan vivienda según cantidad de miembros Gran Santa Fe 3°16/3°19

Fuente: elaboración propia a base de datos EPH-INDEC.

	3° / 2016		3° / 2019
	Casos	%	Casos	%
1	12.417*	35,9	12.115*	26,2
2	8.670	25,1	16.704*	36,1
3 y 4	11.947	34,5	12.905*	27,9
5 y más	1.575	4,5	4.522	9,8
Total	34.609*	100,0	46.246*	100,0

Finalmente, en lo que refiere al ingreso total familiar (ITF), para evitar la dispersión de los casos y el consecuente aumento del coeficiente de variación, se ha optado por trabajar no con deciles o quintiles sino con los valores de media, mediana y promedio, esto es, las medidas de tendencia central. Excluyendo a los hogares que no responden esta pregunta, la tabla N° 10 informa para el 3° trimestre de 2019 que la mediana (medida que corrige el peso de valores extremos muy grandes o pequeños) de la variable ITF fue $31.000, mientras que tres años antes fue $13.000.

Tabla N° 10
Hogares que alquilan vivienda según medidas de tendencia central Gran Santa Fe 3°16/3°19

Fuente: elaboración propia a base de datos EPH-INDEC.

	3° / 2016	3° / 2019
Válidos	32.755*	38.708*
Media	$ 15.496	$ 37.310
Mediana	$ 13.000	$ 31.000
Moda	$ 6.000	$ 18.000

Fuente: elaboración propia a base de datos EPH-INDEC.

Si se considera que el precio promedio del alquiler de un departamento de dos ambientes hacia agosto de 2016 fue $4.300 y hacia agosto de 2019 este valor aumentó aproximadamente 104% ($8.770 en promedio¹⁵), se concluye que, en relación con los valores de la mediana antes expuestos, el dinero que los hogares erogaron en concepto de alquiler (excluyendo gastos de expensas) representó 33,1% en el 3° trimestre de 2016 y 28,3% en igual período de 2019.

Conclusiones

El creciente porcentaje de hogares que residen en condición de inquilinos, las polémicas en torno a la evolución del precio de los alquileres con relación a la evolución del ingreso de aquellos, la reciente sanción por parte del Congreso de la Nación de la ley que introduce regulaciones más favorables a los inquilinos, son elementos que, entre otros, ameritan echar luz sobre algunos rasgos de tales hogares. Producir información al respecto sobre el AGSF no sólo es pertinente dado que se trata de un aglomerado que anualmente recibe importantes flujos de población que demanda alojamiento, que está expuesto a condicionantes ambientales (recurrencia de inundaciones, escasez de suelo) y territoriales (movilidad, insuficiencia de infraestructura de servicios y de equipamiento colectivo) que inciden en el mercado del alquiler de viviendas sino que, además, evita una práctica bastante habitual como es la de tomar la situación del conjunto de aglomerados o bien la de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires como representativa de casos particulares.

El desarrollo de las páginas precedentes permite delinear lo que sería la imagen arquetípica de los hogares inquilinos del AGSF: hogares que preferentemente residen en departamentos, integrados por hasta dos miembros, con jefes/as asalariados/as registrados/as jóvenes (de hasta 45 años) que destinan aproximadamente 30% del ingreso total al pago del alquiler.

Se trata de hogares de cuyos ingresos depende la manutención de pocos integrantes, con jefes/as que, por su inserción laboral asalariada registrada, pudieron afrontar en mejores condiciones que otros ocupados años de alta inflación (de hecho, la relación alquiler/ingreso del hogar bajó 14,5% en los períodos comparados). Que poco más de un tercio de ellos/as tenga entre 31 y 45 años, puede estar indicando la ralentización en el tránsito hacia la propiedad de la vivienda o, en otras palabras, la consolidación del alquiler como una modalidad permanente de tenencia.

En síntesis, y de modo estilizado, en el AGSF, el alquiler es un fenómeno que remite principalmente a hogares jóvenes, sean unipersonales o nucleares con hijos/as (cuyo peso porcentual aumentó 40% entre trimestres). Para los primeros, el mercado del alquiler parece ser una opción deliberada y conveniente: es el caso de quienes se desplazan -transitoriamente, en principio- al aglomerado para cursar estudios terciarios y/o universitarios, formarse en las fuerzas de seguridad, así como el de nativos/as que se independizan económicamente y abandonan la vivienda paterna. Para el segundo grupo de hogares, en cambio, otras alternativas al inquilinato podrían ser más adecuadas a sus necesidades. La presencia de hijos/as supone rutinas (escolarización, prácticas deportivas, etcétera) que complejizan una eventual relocalización al término de un contrato de locación de vivienda. Aquí cobra relevancia un Estado que intervenga para facilitar el acceso al crédito hipotecario o que pueda ofrecer soluciones habitacionales -como la producción de suelo servido, por ejemplo, aun profundizando la expansión urbana horizontal y de baja densidad- que allanen el camino a la tenencia de la vivienda en propiedad y, con ella, a otros modos de habitar y socializar.

La caracterización realizada en este trabajo busca servir como insumo en base al cual diseñar políticas que mejoren la situación habitacional de la población. Allí, ésta juega su territorialización, su apropiación del espacio público y el tipo de vínculo social que construye. Pocas cosas guardan hoy tanta relevancia.

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Notas