Introducción

Las ciudades latinoamericanas han experimentado en las últimas décadas un proceso de crecimiento territorial hacia sus periferias, avanzando sobre tierras rurales y/o de reserva, beneficiado esto por los factores de avance tecnológico (automóvil y ciencias de la información), denominado suburbanización (De Mattos, 2002). Las transformaciones no solo implican nuevos desarrollos edilicios en otros espacios, sino también centralidades completamente nuevas por fuera del área tradicional e inclusive en localidades contiguas (Borsdorf, 2003). Asimismo, se registra que se abandonó el paradigma del crecimiento por continuidad por otro modelo caracterizado en una baja densidad y monoespecialización en el uso del suelo, escasa jerarquización del espacio público y un conjunto de importantes intersticios urbanizados. Conjunción de factores que configuran lo que se llama fragmentación (Marmolejo y Stallbohm, 2008). La confrontación del centro con la periferia, la verificación de una ciudad legal y una ciudad ilegal, demuestran un aumento de la desigualdad social entre los dos extremos de la estructura social urbana (Hardoy, 1997).

Particularmente, en Argentina, la ciudad de mayor desarrollo inmobiliario con la recuperación de la economía a partir del año 2003 fue Rosario, cuyo crecimiento territorial fue integrando ciudades y comunas próximas. Dicho proceso se caracterizó por una expansión urbana dispersa, de baja altura, con los cambios de la vida moderna, el incremento de la movilidad, el alto valor de suelo en principales áreas de Rosario, el acceso a créditos para vivienda y la pandemia, lo que explica la elección de las zonas y la calificación mercantil de los terrenos (ECOM, 2022).

Los sectores sociales altos y medio–altos eligieron concentrarse en un área conformada en cono, desde el centro y Puerto Norte hacia Fisherton, en el borde urbano, finalizando en las localidades de Funes y Roldán del corredor noroeste del Área Metropolitana Rosario (AMR) (Barenboim, 2016). Es decir que la polarización social continuó agudizándose, marcando una notable diferencia en los submercados en cuanto a la ubicación, tipología y valorización. Por un lado, la valorización de la periferia, consecuencia de una serie de procesos públicos y privados, siguió con la radicación de desarrollos residenciales orientados a la demanda de los sectores de mayores ingresos. Por otro lado, el resto de la ciudad no tuvo grandes inversiones sino urbanizaciones tradicionales que fueron ocupándose lentamente, lote a lote, para viviendas unifamiliares (Barenboim, 2016).

A su vez, los nuevos desarrollos no son homogéneos, sino que existen diferentes tipologías constructivas que tuvieron una cierta prevalencia según la oferta efectiva de los lotes e inmuebles, la demanda conforme a los intereses y el poder adquisitivo del destinatario, las normativas particulares, entre otros aspectos. Cabe señalar que, desde el año 2010, en Rosario un decreto prohibió la realización de barrios cerrados y clubes de campo en la ciudad, lo cual incrementó su demanda en las localidades vecinas y colaboró con el proceso descontrolado de suburbanización.

En este contexto, el artículo de reflexión tiene como objeto analizar los nuevos desarrollos residenciales profundizando en la clasificación de las nuevas tipologías (barrios abiertos, barrios cerrados, condominios, club de campo y estancias) en las localidades de Funes y Roldán del AMR.

La metodología utilizada comprende un abordaje analítico a partir de la exploración del contenido de documentos escritos y gráficos, como: no oficiales (trabajos de investigación, artículos periodísticos, sitios web de inmobiliarias/desarrolladoras), oficiales (Instituto Nacional de Estadística y Censos —INDEC—), imágenes de los desarrollos habitacionales y prototipos. Relevamiento de cada nuevo prototipo habitacional de: localización, superficie total, cantidad de lotes, superficie lotes, amenities, infraestructuras, desarrolladora, entre otras cuestiones, con el fin de realizar un procesamiento alfanumérico de la información. Además, entrevistas semiestructuradas a actores claves para completar la información.

Es oportuno mencionar que esto se efectúa en el marco del proyecto de carrera del Consejo Nacional de Investigaciones Científicas y Técnicas (CONICET) denominado «Ocupación de suelo, nuevos desarrollos urbanos y valorización inmobiliaria en el corredor Funes y Roldán en el Área Metropolitana Rosario», radicado en la sede de doble dependencia Centro Universitario Rosario de Investigaciones Urbanas y Regionales (CURDIUR)–CONICET, desde 2022. Asimismo, el relevamiento de cada nuevo prototipo habitacional se realizó dentro del proyecto de investigación «Inversiones Inmobiliarias y expansión urbana en el corredor Funes–Roldán del Área Metropolitana Rosario», que dirijo a partir de 2023 en el Centro de Altos Estudios en Arquitectura y Urbanismo de la Universidad Abierta Interamericana (CAEAU–UAI).

Proceso de urbanización en el corredor noroeste metropolitano

El proceso de urbanización (producto del crecimiento demográfico y económico) implica necesariamente una demanda de tierras, reflejada en la progresiva ocupación de suelo a través de la expansión de la planta urbana y ocupación de los intersticios urbanos (Barenboim, 2020). A partir del cambio de destino de la tierra rural a urbana y/o suburbana, el concepto supone una serie de operaciones integradas, como la apertura de calles, la dotación de infraestructura, la subdivisión parcelaria y la edificación (ECOM, 2022).

En el sector noroeste, las localidades de Funes y Roldán, que históricamente fueron lugares de recreación y esparcimiento de los rosarinos, se convierten en residencia permanente, con nuevas demandas de infraestructuras, equipamientos y servicios. En consecuencia, entre los años 2001 y 2022, la dinámica poblacional se incrementó notablemente, destacándose Funes (345 %) sobre Roldán (263 %), tal como muestra el Plano 1. Si bien dicho crecimiento contempla a la población local, también está asociado al proceso migratorio de rosarinos y del noroeste argentino en búsqueda de trabajo (Barenboim, julio de 2023).

El desarrollo demográfico coincide con el físico, dado que el promedio de la expansión de la planta urbana del corredor noroeste es similar (302 %). Las urbanizaciones constituyen un continuo urbano que comienza en el Arroyo Ludueña (límite del municipio Rosario) y se extiende hacia el noroeste, hasta Roldán, dando como resultado un área urbanizada muy extensa de baja densidad. Sin embargo, durante la primera década, Roldán (149 %) tuvo una ocupación de suelo mayor que Funes (117 %), mientras que en el segundo período dicha situación se revierte y Funes asciende en población (184 %) sobre Roldán (158 %) (Barenboim, julio de 2023).

Los núcleos de población de Funes y Roldán se encuentran de forma lineal a lo largo del eje bien determinado por la Ruta Nacional 9 y vías del ferrocarril Mitre, mientras que los nuevos desarrollos se extienden hacia el norte de las vías y hacia el sur de la avenida Arturo Illía–Fuerza Aérea, pasando la autopista Rosario–Córdoba (Barenboim, Instituto de Desarrollo Regional de Rosario, 19 de abril de 2023).

Por último, la densidad poblacional en superficie urbanizada, según la Tabla 1, se incrementó en Funes (de 8 hab./h en 2001 a 11 hab./h en 2022) y, contrariamente, en Roldán se redujo (11 hab./h en 2001 a 9 hab./h en 2022).

Clasificación de tipologías residenciales en Funes y Roldán

La tipología edificatoria en la que se materializan las construcciones es clave para entender la ciudad. Esta se define como la forma predominante y disposición de los distintos edificios según su uso en la parcela (Barenboim, 2020).

En el corredor noroeste, la mitad de la superficie es destinada a tejido tradicional, expandiéndose sobre la Ruta Nacional 9, avenida Arturo Illía y vías del ferrocarril Mitre. El resto se localiza a sus alrededores, dividiéndose en nuevos desarrollos (barrios abiertos, barrios cerrados, condominios, club de campo y estancias), una pequeña fracción en los bordes, destinada a los parques industriales, y otra aún más pequeña, prácticamente inexistente e integrada al tejido, que son los barrios populares y la vivienda social, tal como ilustra el Plano 2 de prototipos residenciales.

Cabe notar que la introducción de estas «nuevas tipologías» produce alteraciones en los patrones tradicionales del uso del suelo (de rural a residencial) y en el amanzanamiento (grandes piezas que fragmentan la ciudad).

Asimismo, no se dan los mismos desarrollos en todo el corredor noroeste, puesto que Roldán carece de condominios, clubes de campos y estancias; y Funes, de vivienda social, según Tabla 2.

a) Viviendas dispuestas en tejido tradicional

El tejido tradicional, según Rossi (1971), es de naturaleza extensiva, generalmente heterogénea, y pueden identificarse distintas partes en función del momento de construcción (nuevo, antiguo), del trazado (rectangular, cuadricular, irregular), la forma de ocupación del lote (lleno y vacío), los tipos edificatorios (vivienda unifamiliar, edificios, torres, galpones, entre otros).

Particularmente, las viviendas (unifamiliares o colectivas) dispuestas en el loteo tradicional no poseen ningún tipo de condición adicional (prototipos predeterminados, expensas en común, etc.) más que lo que establece la normativa de la ciudad (Barenboim, 2016). Representan la mitad de la superficie urbanizada de la planta urbana (50,70 % Funes y 53,78 % Roldán), desarrollándose de forma continua con diversas intensidades, generalmente mayores, en sentido este–oeste sobre las principales vías de comunicación (Ruta Nacional 9, avenida Arturo Illía y vías del ferrocarril Mitre) y los centros históricos de las ciudades.

b) Barrios abiertos

Los desarrollos son de carácter abierto, con continuidad del trazado oficial y con seguridad privada, con mejores condiciones paisajísticas usualmente en la periferia. El proyecto contempla el parcelamiento y, en ocasiones, queda el criterio de la construcción de los prototipos para el urbanizador. Los emprendimientos son requeridos por personas de clase media, por lo general familias jóvenes que pueden acceder a terrenos más baratos que en la ciudad central y contar con cierto nivel de infraestructuras (Barenboim, 2016).

A pesar de que Funes cuenta con 10 barrios abiertos y Roldán con 8, el porcentaje de superficie que ocupan en la planta urbana es mayor en este último 33,73 % respecto del anterior, 15,91 %. Asimismo, el barrio más grande es Funes City (173 h), con lotes de 1810 m2, y cuenta con una plaza y escuela secundaria. En tanto, el más pequeño es Don Juan, con apenas 8 hectáreas de superficie, y ofrece lotes entre 400 y 900 m2. Las desarrolladoras que lo realizan y comercializan son muy variadas, siendo las principales Rossetti y ALDIC, de acuerdo con la Tabla 3.

c) Barrios cerrados

Urbanización emplazada en la periferia que comprende el proyecto de trazado y parcelamiento, incluyendo en ciertos casos edificios y espacios comunitarios (pileta, club house, plazas, equipamiento deportivo, etc.). El límite está conformado por cercos de distinto carácter (desde verdes y transparentes hasta la muralla de ladrillo), con estricto sistema de vigilancia y control de ingreso. Existen disposiciones en la construcción de las viviendas y cuentan con reglamento interno de edificación (Barenboim, 2016).

Los barrios cerrados representan el 13,63 % (11 barrios) en Funes y prácticamente la mitad en Roldan 7,2 % (6 barrios) de la superficie de la planta urbana, de los cuales algunos están aún en ejecución. Lo antedicho se vincula a que cuando se estaba realizando la actualización normativa, específicamente el Plan Estratégico de Roldán, no se podían realizar barrios cerrados. Posteriormente, cuando se sancionó, en 2020, la Ordenanza 1097, directamente se prohibieron los barrios cerrados al igual que los clubes de campo (Municipalidad de Roldán, 2020).

El barrio cerrado que más se destaca es Vida Crystal Lagoon, todavía en construcción, con una superficie de 150 hectáreas. Cuenta con 1042 lotes de superficie entre 800 y 1200 m2. Asimismo, los amenities y equipamientos que ofrece son impactantes, desde una laguna cristalina de 23 300 m2, con muelle, juegos inflables, playas de arena, servicios de playa, puesto de comida, club house, centro de eventos, cancha de voley playa, restaurante, parque natural y juegos infantiles, hasta una península, similares a un complejo hotelero en un lugar turístico. La desarrolladora que se destaca en este tipo de emprendimientos es Rossetti, conforme a la Tabla 4.

d) Clubes de campo y estancias

Un club de campo es un tipo de lugar deportivo dedicado a deportes al aire libre que requieren amplias instalaciones (golf, polo, hockey o fútbol sobre césped) incluido en un complejo residencial localizado en las afueras de las ciudades. Al igual que los barrios cerrados, tienen un límite conformado por cercos de distinto carácter, con estricto sistema de vigilancia y control de ingreso. Existen disposiciones en la construcción de las viviendas y cuentan con reglamento interno de edificación. A su vez, las instancias incluyen la cría y/o deportes con animales, como caballos, al aire libre (Barenboim, 2016).

Los clubes de campo y estancias se concentran solo en Funes y alcanzan el 13,10 % de la superficie de la planta urbana, dimensión similar a la de los barrios cerrados, lo cual duplica la superficie cerrada de la ciudad y genera una mayor fragmentación y discontinuidad del tejido urbano existente. Kentucky club de campo es uno de los de mayor antigüedad y magnitud, con una superficie de 242 hectáreas sobre la planta urbana, y ofrece 676 lotes desde 1250 m2 de superficie. Además, posee un campo de golf, lago artificial, canchas de tenis y fútbol, club house, gimnasio, SUM, pileta y la posibilidad de hacer equitación. También se destaca Rossetti entre las desarrolladoras, la que realizó 2 de los 4 emprendimientos existentes, de acuerdo con la Tabla 5.

e) Pequeños condominios

En los últimos años comenzaron a difundirse los condominios, intervenciones unitarias privadas residenciales, usualmente bajo la figura de «propiedad horizontal». El emprendimiento posee un ingreso reconocible, prototipos de vivienda predeterminados, seguridad y expensas en común, en una superficie que no supera las 3 hectáreas. Asimismo, puede contar con espacios comunes y de recreación (Barenboim, 2016).

Los condominios se localizan solo en la ciudad de Funes, habiendo hasta el momento 7 que ocupan un espacio muy reducido (0,17 %), pero en permanente ascenso. Las propuestas son muy diversas, al igual que las desarrolladoras que los ejecutan. El complejo 8 Sauces es el de mayor magnitud, ofrece 275 departamentos de 60 a 124 m2 de superficie y gran diversidad de amenities, tal como se presenta en la Tabla 6.

f) Viviendas sociales

La vivienda social es una convención que se refiere a las soluciones habitacionales realizadas por el Estado (nacional, provincial o local) destinadas a mejorar la situación habitacional e inclusión social de los grupos de menores recursos de la sociedad.

El espacio destinado a vivienda social es muy reducido (0,31 %) y solo se destinó en la localidad de Roldán; prácticamente no hay políticas habitacionales de acceso al suelo y/o la vivienda en el corredor noroeste. Los tres planes realizados fueron orientados a los sectores de menores ingresos: 1) a nivel nacional, Plan Federal de Vivienda; y 2) a nivel provincial, Planes de la Dirección Provincial de Vivienda y Urbanismo. Cabe señalar que en ambas localidades se otorgó la línea de construcción de viviendas en lote propio de Pro.Cre.Ar., destinadas a los sectores medio y medio–bajos, incorporadas las viviendas al tejido tradicional

g) Barrios populares

Los barrios populares son las villas, asentamientos y urbanizaciones informales que

presentan diferentes grados de precariedad. Deben tener un mínimo de ocho familias que ocupen el territorio sin contar con título de propiedad del suelo ni acceso formal a dos servicios básicos (luz, agua, cloaca). Por lo general, son densos y con escasa calidad constructiva (Ministerio de Desarrollo Social, 2022). Roldán cuenta con 2 barrios populares, Villa Flores y Posta 16 (110 y 64 familias), y Funes con 1, Paysandú (22 familias), localizados dentro del tejido urbano, en los bordes, susceptibles de aplicación de políticas de integración sociourbana vigentes.

Conclusiones

Desde el inicio del nuevo milenio, la presión por el suelo urbanizado en el corredor noroeste ha sido muy intensa por la escasa disponibilidad de tierras para urbanizar y el alto valor del suelo en la ciudad central Rosario, junto a los cambios de la vida moderna, el incremento de la movilidad, la pandemia, entre otros factores.

La expansión de la planta urbana en las localidades de Funes–Roldán, en su doble dimensión: poblacional (aspectos demográficos) y física (superficie urbanizada), coincide de manera positiva. Esta ha incrementado la población a 312 % y expandido la planta urbana a 302 %, prácticamente triplicándose.

El consumo indiscriminado de tierra rural para convertirla en urbana, específicamente el incremento de las urbanizaciones cerradas (barrios cerrados, condominios, clubes de campo y estancias) resulta alarmante, evidenciándose de forma más aguda en el caso de Funes. Es decir que la introducción de las denominadas «nuevas tipologías» producen alteraciones en los patrones tradicionales del uso del suelo, considerando que la conformación de los tejidos (amanzanamiento, usos, edificaciones) varían a lo largo del tiempo en las ciudades.

Si bien hay una variedad de desarrolladoras que comprenden este mercado, la que más se destaca es Rossetti. Por el contrario, en la localidad de Roldán se han incrementado más los barrios abiertos, y se sancionó en el año 2020 una ordenanza que no admite los barrios cerrados y clubes de campo. La oferta de los amenities y equipamientos deportivos resulta cada vez mayor y competitiva entre los distintos desarrollos, en especial los cerrados. Asimismo, las infraestructuras poseen una alta cobertura en energía eléctrica y gas, pero deficiencias en dotación de agua potable y cloaca en ambos municipios, en tanto que se proponen alternativas, como planta potabilizadora y se prevé una conexión a las redes.

Además, los nuevos desarrollos no solo responden a la demanda real de viviendas sino a un proceso de sobreoferta y de resguardo de capital. Esto es que, aunque se ejecutan y se venden los lotes, no todos logran construirse y habitarse, lo cual origina un incremento de precios y otra burbuja inmobiliaria en la región similar a la de los departamentos vacíos en áreas centrales y la ribera de la ciudad de Rosario.

Es decir que la mayor producción de suelo urbano ha sido la del sector privado orientado a los sectores medios, medio–altos y altos, y no hay prácticamente intervención estatal en la producción y circulación de viviendas (0,31 % solo en Roldán). Por eso resulta de gran importancia que el Estado guíe y aliente mecanismos que faciliten el acceso a la tierra y a la vivienda a todos los ciudadanos.

Por último, se evidencia una falta de política de ordenamiento territorial, en donde el planeamiento debería ser contemplado desde una perspectiva homogénea y metropolitana para definir áreas de extensión y completamiento, políticas de transporte, normas comunes para nuevas urbanizaciones, entre otras problemáticas habituales.

Referencias bibliográficas

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Barenboim, C. A. (julio de 2023). Proceso de urbanización en el corredor residencial noroeste del Área Metropolitana Rosario. [Ponencia]. 2° Jornadas CEUR: Espacio, tecnología y acumulación: los senderos del desarrollo y sus límites. Centro de Estudios Urbanos y Regionales, Buenos Aires.

Barenboim, C. A.; Instituto de Desarrollo Regional de Rosario (19 de abril de 2023). DesafíosMetropolitanos. «Uso de suelo metropolitano. Problemática del Gran Rosario». [Video]. https://www.youtube.com/watch?v=pvquUvm6IRY

Borsdorf, A. (2003). Cómo modelar el desarrollo y la dinámica de la ciudad latinoamericana. EURE, XXIX(86), 37–49.

De Mattos, C. (2002). Transformación de las ciudades latinoamericanas: ¿Impactos de la globalización? EURE, XXIX(85), 1–10.

ECOM (2022). La urbanización vacía. Hacia una nueva política metropolitana de suelo. ECOM.

Hardoy, J. E. (1997). Investigaciones sobre estudios, políticas y administración pública. Ediciones CBC.

Marmolejo, C. y Stallbohm, M. (2008). En contra de la ciudad fragmentada: ¿Hacia un cambio de paradigma urbanístico en la Región Metropolitana de Barcelona? Scripta Nova: Revista Electrónica de Geografía y Ciencias Sociales, XII(270), 1–10. www.ub.es/geocrit/sn/sn-270/sn-270-65.htm

Ministerio de Desarrollo Social (2022). Incorporaro actualizar un barrio dentro del Registro Nacional de Barrios Populares. Ministerio de Desarrollo Social. https://www.argentina.gob.ar/incorporar-o-actualizar-un-barrio-dentro-del-registro-nacional-debarrios-populares

Municipalidad de Roldán (2020). Ordenanza Nº 1097 de Plan Estratégico Urbano Territorial de la ciudad de Roldán. https://www.roldan.gov.ar/wp/documents/reglamento-de-edificacion/

Rossi, Aldo (1971). La arquitectura de la ciudad. Gustavo Gili.