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INTRODUCCIÓN

Las ciudades constituyen hoy los principales espacios de reproducción social y económica, generando un fuerte dinamismo en ese sentido, pero también problemas que se mantienen a la espera de respuestas, como es el caso de la segregación socioespacial. Algunos autores han puesto de manifiesto el impacto del mercado inmobiliario en las lógicas urbanas (Hidalgo y Janoschka, 2014; De Mattos, 2016) y en la mantención de procesos de acceso desigual a las ciudades, que se reflejan en una persistente segregación socioespacial (Clichevsky, 2000; Sabatini, 2000), aunque generalmente a partir del estudio de espacios metropolitanos (Ziccardi, 2008; Ruiz-Tagle y López-Morales, 2014). En este contexto, este trabajo se interroga, en relación al caso concreto de Valdivia, sobre cuál ha sido la forma, dimensión y orientación del crecimiento urbano en el último lustro, considerando la influencia del sector inmobiliario en él. Consecuentemente, se propone el análisis e interpretación de la situación de segregación urbana existente al interior de la ciudad con una perspectiva doble: espacial (barrios percibidos como más y menos segregados) y sectorial (elementos percibidos como los que contribuirían en mayor y menor medida a dicha segregación). Así, la pregunta que orienta la investigación expuesta es si el crecimiento inmobiliario reciente en Valdivia ha sido heterogéneo y se encontraría vinculado a la segregación socioespacial existente y percibida. Para llevar a cabo lo anterior, se utiliza una metodología que combina técnicas cualitativas y cuantitativas, tras una revisión de fuentes secundarias.

Valdivia se encuentra en el sur de Chile, emplazada entre los ríos Calle-Calle y Cruces, que han marcado sus límites históricos, superados hace ya varias décadas (Figura 1). Maturana, Peña-Cortés, Ramírez y Telias (2019) mencionan que la situación de Valdivia, alejada de la ruta 5 Sur, dificulta su conexión eficaz con el resto del país, siendo este uno de los factores explicativos de su bajo crecimiento demográfico (166.000 habitantes, según Instituto Nacional de Estadísticas, 2017). Para contextualizar el caso de estudio, se hace necesario destacar varios hitos que han marcado su historia y configurado su dinamismo. En esa dirección, Espinoza y Zumelzu (2016) diferencian cuatro fases: un período pre-industrial, iniciado en 1850; un segundo periodo caracterizado por la industrialización vinculada a la llegada de inmigrantes alemanes que influyeron cultural y económicamente en la zona. Una tercera etapa que, marcada por el terremoto y post terremoto de 1960, habría frenado el desarrollo urbano y reconfigurado los patrones de crecimiento y expansión urbana hacia el sector suroriental, donde la Corporación de la Vivienda y entidades privadas expandirían gradualmente la ciudad. Y, por último, desde que en 2007 se nombró a Valdivia como capital regional, se estaría dando una fase en que ésta ha generado mayor atractivo para inversionistas y población en general, luego de haber sido considerada como una ciudad “aletargada” dentro del sistema urbano chileno (Borsdorf, Sánchez y Marchant, 2009).

Dentro del marco de la investigación de Fuentes, Link y Valenzuela (2017), Valdivia aparece, tanto en el año 1992 como en 2011, caracterizada dentro de las ciudades medias terciarizadas, con bajo nivel de industrialización y una concentración de actividades en torno al sector servicios, y con un crecimiento que no se basaría en la explotación de sus recursos naturales ni en actividades terciarias especializadas y complejas. Además, se identifica una falta de planes eficientes de ordenamiento territorial, como también de una regularización actualizada de los usos de suelo por parte de las instituciones públicas a cargo. En efecto, el municipio mantiene su Plan Regulador Comunal y Plan de Desarrollo Comunal desde hace al menos una década, siendo solamente entes privados quienes se ocupan de la construcción y expansión urbana, sin ningún plan o lineamientos claros. A continuación, tras una breve revisión de la bibliografía especializada y de la presentación de la metodología empleada, se expondrán los resultados respectivos.

SEGREGACIÓN ESPACIAL Y MERCADO INMOBILIARIO

Existen varias definiciones del concepto de “segregación espacial”. Para Clichevsky (2000), implica la diferenciación y el distanciamiento de parte de la población; fenómenos en los cuales los procesos de exclusión son primordiales y manifiestan efectos negativos, como el aumento de la pobreza en los sectores más vulnerables (Prada-Trigo, 2018), las desigualdades, la fragmentación urbana y la polarización social. Todos ellos pueden analizarse tanto desde una perspectiva socioeconómica o sociocultural, siendo la primera la que interesa a la presente investigación. Según Garín, Salvo y Bravo (2009), la “segregación espacial” se referiría a la separación espacial entre las áreas residenciales de grupos de altos y bajos ingresos. Por su parte, Torres (2013) destaca que, en la ciudad moderna, el suelo ha tenido un valor rentable que puede modificarse a conveniencia de los propietarios, aumentando la plusvalía y el costo de la vida urbana y originando, como consecuencia, un abandono de aquellos sectores excluidos y vulnerables que no pueden acceder a la compra de las viviendas deseadas, por lo que el precio de los hogares se constituye en un elemento segregador.

Tomando en cuenta lo mencionado, entre las variables significativas que se pueden presentar entre unas clases y otras -y que dejan en evidencia las diferencias socioeconómicas que dividen la ciudad-, se encuentran componentes relacionados a materialidad y calidad de la vivienda, tal como sostiene Sorribes (2012); a elementos relacionados al riesgo ambiental; al acceso limitado a servicios y equipamientos (Agostini, Brown y Góngora, 2008; Ziccardi, 2008; Mac Donald, 2011); a la polarización de la ciudad en barrios homogéneos, lo que reduce las posibilidades de movilidad social (Saraví, 2008); o bien, a la precarización e informalidad laboral (Winchester, 2008). Las diferencias entre estos componentes son los que definen un sector de la ciudad frente a otros, siendo aquellos sectores más vulnerables los que cuentan con peores indicadores en los componentes mencionados.

Cabe agregar que, para Garín et al. (2009) y Azócar, Henríquez, Valenzuela y Romero (2008), la política de vivienda social influyó, mediante un sistema de subsidios, en la segregación residencial, dado que supuso la localización de sus beneficiarios en áreas de menor costo, donde ya existían asentamientos pobres, minimizando las posibilidades de integración social; aseveración que confirma Sabatini (2000). Para Azócar et al. (2008), en estos barrios se habría producido una estigmatización, que habría acentuado los factores o condiciones de riesgo social que conducen a la pobreza. Así, aunque las condiciones de vida de la población más pobre puedan haber mejorado en Chile, su distribución espacial no habría cambiado en lo fundamental.

A este respecto, uno de los debates más significativos concerniente a la segregación socioespacial se refiere a si se habría producido una mayor integración en los últimos años (Sabatini, Wormald, Sierralta y Peters, 2009) o si, por el contrario, existiría un aumento de la segregación (López-Morales, 2015). En el segundo caso, se cuestiona que algunos de los trabajos sobre segregación socioespacial no resultan conceptual ni metodológicamente coherentes con la realidad social ni con la escala de este fenómeno (Ruiz-Tagle y López-Morales, 2014). En este marco, la mayoría de estudios recurren a metodologías que, mediante índices e indicadores estadísticos, tratan de aproximarse al concepto de segregación socioespacial, generalmente a escala de distrito (Garín et al., 2009; Azócar et al., 2008). Sin embargo, como señala Espino (2008), existen también una serie de símbolos, estatus e imaginarios que resultan limitantes para intentar la integración de clases; perspectiva que justamente este trabajo adopta para tratar de aproximarse a la percepción de la segregación socioespacial en Valdivia y su relación con el crecimiento reciente, revisando los componentes y causas de la misma (Ruiz-Tagle y López-Morales, 2014). Para abordar esta tarea, se utiliza una metodología mixta que se detalla en el punto siguiente y que se articula a partir del uso de entrevistas e información estadística.

Prosiguiendo con lo anterior, hay que indicar que autores como Daher (2013a) y De Mattos (2016), señalan que el sector inmobiliario ha pasado a ser fundamental para el nuevo modelo económico que se desarrolla desde la década de 1970 (Hidalgo y Janoschka, 2014). La sobreacumulación de capital y la necesidad de inversión, sumado a la expansión urbana y poblacional, encontraron en este un nicho estratégico, articulándose con otros sectores de la economía. De este modo, el sector inmobiliario adquiere un papel central en el desarrollo y crecimiento de las ciudades, debido a que opera entre el sector financiero y la economía real, vinculándose a las inversiones que están en los fondos de pensiones, seguros, créditos, etc. (Cattaneo, 2011; Gasic, 2018). El mercado, en este caso, actúa como modelador de la producción de la ciudad, a través de un modelo de empresarialismo urbano (Harvey, 2007) en que las decisiones de eficiencia económica primarían sobre otros aspectos como la integración socioespacial o el acceso equitativo a bienes y servicios. El resultado es un modelo de ciudad “com-fusa” (compacta y difusa, al mismo tiempo), que avanza de forma segmentada sobre espacios rurales (Abramo, 2012) a lo largo de las principales vías de transporte, y una densificación del centro a partir de una verticalización selectiva, en la que se producirían los mencionados procesos de segregación urbana (Fuentes y Pezoa, 2017). Desde este enfoque, el fuerte crecimiento inmobiliario y la desregulación existente en el mismo actuarían como acicates a esta segregación socioespacial.

METODOLOGÍA

Este trabajo recurre a una metodología que combina técnicas cualitativas y cuantitativas, triangulando datos de diferente naturaleza, con el fin de obtener resultados más confiables (Yeung, 2003), lo que permite abordar el problema de estudio desde diversos ángulos. Allí es precisamente donde radica la valía de aplicar metodologías mixtas frente a otras enfocadas solamente en datos cualitativos o cuantitativos. En este sentido, se utilizaron datos estadísticos sobre los permisos de edificación, y certificados de resolución final, los cuales por medio del software ArcGis ayudaron a espacializar el crecimiento de Valdivia y a entender la distribución de la infraestructura. Además, se realizaron entrevistas en profundidad, guiadas por las ideas de Fuster (2016) que se orientan a dar libertad a la persona entrevistada para expresarse, pero a la vez a tener un control de la información, lo que permite la ventaja de adaptarse al informante y de guiar el diálogo de manera sutil: un complemento de gran valor a los métodos cuantitativos. Este trabajo propone, de forma novedosa, la integración de una matriz de restricciones elaborada a partir de la investigación de Barrenechea, Rodríguez y Troncoso (2014). Dicha matriz se adaptó a las necesidades del estudio en cuestión, generando unas dimensiones y ámbitos específicos, en función de las dimensiones de segregación identificadas en la revisión de la literatura, para llevar a cabo una sistematización espacial de ella, haciendo referencia al distanciamiento espacial que se produce según el poder adquisitivo de las personas (Toro y Orozco, 2018). Para ello, se seleccionaron los componentes que inciden en la separación de clases, considerando aspectos que, según la literatura, influyen en este proceso, y tomando indicadores como el precio de la vivienda y su calidad o la cantidad de áreas verdes, junto con otros perceptivos, como seguridad y accesibilidad, entre otros. Para completar, se solicitó a los entrevistados que indicasen una calificación entre valores preestablecidos para cada sector de Valdivia, en una escala progresiva, respecto de los distritos y dimensiones definidos previamente (Tabla 1). Así, se evaluó con “0” a aquellas variables que no presentaban grandes obstáculos y con “3” a aquellas que sí lo hacían, de modo que estas últimas fueron identificadas por las personas entrevistadas como los principales problemas para superar la segregación urbana. Los datos se contabilizaron en las columnas y filas de la matriz, generándose una desagregación de la vulnerabilidad socioespacial, según sectores urbanos y componentes de la misma.

RESULTADOS

CRECIMIENTO URBANO Y EVOLUCIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO

La espacialización de los permisos de edificación entre 2014 y 2019 permite visualizar su concentración y hacia dónde está creciendo Valdivia (Figura 2). La mayor cantidad de permisos no habitacionales se ubican en los distritos de Mercedes, Camilo Henríquez, Pantano y Aguirre, siendo estos espacios centrales para habitantes y visitantes ya que, como se puede observar (Figura 3), son los que concentran la mayor cantidad de proyectos comerciales, correspondientes más que nada a hoteles, moteles y cabañas. Los permisos vinculados a uso habitacional y mixto, además de aquellos de menores a 64 unidades (Figura 4), se encuentran principalmente en los distritos de Huellelhue, el sector sur de Las Ánimas, la periferia suroriente de Las Mulatas y el Norte de Teniente Merino; los cuales corresponden en su mayoría a emprendimientos individuales, como cabañas o ampliaciones para arriendo, generando una microeconomía enfocada a estudiantes universitarios y turistas. Los mismos coinciden en lo fundamental con la distribución histórica de la vivienda social en Valdivia (Figura 2). Además, aquellos permisos de 65 a 250 unidades evidencian, junto a los de la Figura 2, hacia dónde crece residencialmente la ciudad de actores privados que fomentan el crecimiento Sur-Oriente de la ciudad a través de condominios privados como viviendas sociales subsidiadas, ubicadas en estos sectores. En términos globales, la periferia de Valdivia estaría desarrollando esta dinámica, como se advierte en algunas entrevistas:

[ENT-1]: En líneas generales, se ha generado un modelo de crecimiento “hacia afuera”, principalmente hacia el sur, dominado preferentemente por los corredores longitudinales por sobre los corredores transversales, es decir, la accesibilidad ha ido permitiendo que se expanda la ciudad.

También es relevante mencionar la existencia de proyectos de edificaciones en altura (Figura 5), los cuales oscilan entre 4 y 11 pisos en los diferentes distritos de la ciudad, siendo Mercedes e Isla Teja aquellos que los concentran. En el caso de Valdivia, es singular que los procesos de verticalización coincidan con las zonas donde se concentran las personas con mayor poder adquisitivo, de manera que este tipo de infraestructura deviene símbolo de modernidad y de estatus económico en la ciudad. Se da aquí un caso particular, donde aparece un permiso para una torre de 19 pisos con 250 unidades de viviendas, ubicado en el sector norte de Las Mulatas (zona que aún no contaba con proyectos de verticalización). Esto responde a que la ciudad eventualmente va a comenzar a densificarse en altura en otros distritos -pero sin un PRC que regule estos proyectos-, lo que modificará considerablemente el paisaje tradicional de la ciudad, como ha ocurrido en otras ciudades (Pérez, González, Villouta, Pagola y Ávila, 2019). En paralelo, existe una concentración importante en Las Ánimas, donde predominan los permisos habitacionales y los proyectos de residencias o cabañas, constituyendo este un factor que, al promover el comercio, turismo, y nuevas residencias, podría generar mayor integración de este distrito a las dinámicas comerciales de Valdivia y una mayor conexión de su población con el resto de la ciudad.

En síntesis, puede observarse que, mientras la mayoría de permisos habitacionales y mixtos corresponden a sectores populares y periféricos, como Las Mulatas o Teniente Merino, los que hacen referencia a edificios en altura o a usos comerciales y hoteleros tienden a ubicarse en los barrios más centrales y de mayor prestigio, como Isla Teja, Mercedes o Camilo Henríquez. El resultado es un modelo dual, donde las áreas más atractivas para el turismo, los negocios o las clases medias y altas reciben una mayor inversión, mientras que los sectores populares se corresponden con emprendimientos locales, vivienda social o, en el mejor caso, condominios. El resultado es una ciudad dual en el sentido que señala Abramo (2012) y que respondería al modelo neoliberal (Hidalgo y Janoschka, 2014). Esta situación, posiblemente, tendrá influencia sobre la percepción de la segregación espacial, remitiéndonos, al igual que otros casos de Chile y América Latina, a lógicas espaciales similares detectadas al interior de la ciudad (Daher, 2013b; Dammert, Delgadillo y Erazo, 2019).

SEGREGACIÓN ESPACIAL

La aplicación de la matriz (Tabla 1) arrojó que en Valdivia existiría, como se infirió del análisis estadístico, una segregación marcada por polos opuestos, es decir, existe un grupo segregado voluntariamente que corresponde a una clase socioeconómica alta, que busca vivir en zonas periféricas, principalmente en Isla Teja, Estancilla, y la zona Este de Estación. Mientras que la población más vulnerable se ubicaría en un cordón periférico al Sur de Las Mulatas, Teniente Merino y Huellelhue, concentrándose en Las Ánimas algunas tomas y viviendas sociales.

A partir de los resultados, Las Ánimas resulta ser el distrito con mayores restricciones, por ende, el más segregado de la ciudad, además de ser este un barrio históricamente popular y estigmatizado. Es allí, como a algunos algunos sectores de Las Mulatas, donde estaría llegando la reciente inmigración internacional, que en algunos casos trabaja de manera informal, con lo que se vería aumentada la inseguridad laboral y precariedad del distrito. Por otro lado, las erradicaciones que se han hecho desde Santiago a Valdivia se han ubicado generalmente en este distrito. Al respecto, Godoy (2019) asevera que estos traslados que realiza el Estado no siempre reubican a las familias vulnerables en comunas muy diferentes de las procedentes, lo que en ocasiones termina por empeorar su calidad de vida, pues se les asignan viviendas precarias en sectores marginados, en los cuales se encuentran desconectados de sus antiguas redes, incrementándose, de esta forma, la segregación e inseguridad; lo que parece ser, precisamente, el caso de Las Ánimas.

A Las Ánimas, le siguen en el ranking Pantano y Las Mulatas. El primero, barrio histórico e industrial, presenta una mezcla de fachadas patrimoniales con casas de infraestructura precaria, en donde predominan también las ampliaciones de las viviendas mediante piezas para arrendar. Existe cierta heterogeneidad respecto a la gente que vive en el distrito, sobre todo en cuanto al nivel educativo, ya que recientemente se habrían instalado emprendimientos vinculados a las industrias creativas, siendo éstos la causa de las diferencias en lo formativo. Esta heterogeneidad del sector queda evidenciada por la cercanía de unas viviendas y otras, lo que no significa que no exista desigualdad y segregación entre quienes habitan, sino que esta es vivida en un espacio reducido y mucho más próximo (Godoy, 2019; Jirón y Mansilla, 2014). El barrio de Las Mulatas destaca por su heterogeneidad y por su deficiente acceso a servicios administrativos, como también por ser muy dependiente del centro. Los datos evidencian una desinversión pública en los servicios de transporte del sector, que visibiliza las diferencias entre quienes pueden acceder a transporte privado y quienes dependen del público (Jirón y Mansilla, 2014). Este aspecto, sumado a la deficiencia general que posee Valdivia en cuanto a la materialidad de la vivienda, determina que sea un distrito dispar, donde algunas zonas exhiben una buena calidad de vida, mientras que, en los sectores de la zona sur principalmente, resulta complejo mantener un estándar adecuado, replicándose a menor escala dinámicas ya detectadas por otros autores (Saraví, 2008; Winchester, 2008).

Los distritos de Huellelhue, Teniente Merino y Estación son los subsiguientes en el ranking, considerando que no presentan restricciones tan altas y que, en general, no poseen grandes complicaciones, más allá de los rellenos de humedales y los problemas de alcantarillado de Aguas Décimas. Aguirre y Camilo Henríquez se mantienen en la misma línea que Teniente Merino, diferenciándose por su ubicación céntrica y por constituir zonas mixtas -entre residenciales y comerciales-, representativas del estándar promedio de Valdivia.

En la parte superior del ranking se encuentran Estancilla, Mercedes e Isla Teja, sectores privilegiados de la ciudad en donde se ubican varios proyectos inmobiliarios cerrados o parcelas de privados. El primero es un distrito que posee grandes espacios de áreas verdes debido a que predominan los proyectos de loteos. Al respecto, Rojo (2015) indica que este tipo de viviendas en espacios cerrados genera que la realidad se distorsione de manera tal que, el habitar conduce a que se ignoren otras realidades urbanas, generando segregación a escalas más profundas que simplemente la espacial, en la medida en que estos procesos adquieren aspectos simbólicos (de estatus) y psicológicos (Janoschka, 2016). Mercedes, por otro lado, corresponde al sector turístico y comercial de la ciudad, y es donde se puede observar el mayor dinamismo y flujo de gente, junto a Isla Teja, sobre todo en los meses de verano; se trata de un sector bien dotado con servicios y equipamientos. Además, el distrito posee paisajes naturales para quienes residen o lo visitan, por lo que resulta caro vivir o comprar en este sector, debido a la alta demanda que existe por ocupar suelo del centro y a todos los beneficios asociados. Así se manifiesta en extractos de una entrevista:

[ENT-1]: Isla Teja, en menos de 3 o 5 años, ha sufrido una transformación súper grande, de pasar de ser residencial se transformó en una zona mixta, hay comercio, restoranes, bancos, la Universidad Austral. En el fondo, se está produciendo una especie de centralidad que de alguna forma viene a responder sobre las deficiencias que tiene nuestro centro, y coincide con la gente que tiene mayor poder adquisitivo. De alguna forma, el centro está desplazando el centro de gravedad, la gente tiene que venir, cruzar Isla Teja para hacer una serie de trámites, acá están todos los servicios públicos, pero a mí no me extrañaría que el día de mañana empiecen a aparecer oficinas en la Isla Teja mientras el centro no mejore su estándar urbano.

Por último, Isla Teja es el sector con menos restricciones en promedio, pero respecto al costo de vivir, este resulta altísimo. Es un distrito que se ha conformado históricamente como un sector privilegiado de la ciudad, en donde se instalaron las primeras familias alemanas, que donaron posteriormente terrenos a la Universidad Austral, la cual convirtió el campus Isla Teja en un atractivo turístico, al abarcar en sus áreas al Parque Botánico, al Parque Saval y al Arboretum, además de las fachadas alemanas. Todo esto atrae a turistas e inversionistas, quienes vieron la posibilidad de un público objetivo para comenzar a edificar en este sector, sumado a inversiones en comercio. Janoschka (2016) menciona que este tipo de conformación urbana resulta violenta para quienes no pueden acceder a ellos por la segregación que generan, haciendo de estos lugares espacios deseados, pero inalcanzables, debido a la cantidad de capital invertido en ellos. Convertidos en sectores con todas las comodidades para una vida urbana de calidad, terminan siendo promovidos tanto por privados como por el Estado, más aún en una ciudad donde los espacios turísticos son los que concentran los mejores proyectos. Pontes Marín y Muñoz (2020) indican que, finalmente, es la relación entre turismo y el mercado inmobiliario la que genera que ciertas áreas sean más valorizadas que otras, de modo que la segregación, en este caso, se ve fuertemente influenciada por el enfoque turístico que tiene Valdivia, el cual genera distritos con mayores beneficios urbanos que otros. La Figura 6 representa, espacialmente los distritos y los valores del total sectorial de la matriz de restricciones otorgada por los entrevistados.

Como complemento del análisis por sectores, puede realizarse sucintamente otro en relación a las dimensiones de la segregación en Valdivia. Desde este punto de vista, destacan como principales exponentes de la misma el precio de la vivienda, la diversidad socioeconómica y el riesgo ambiental (Tabla 1). Respecto al primero, se puede afirmar que es la mayor limitante para poder acceder a un hogar en Valdivia, considerando la poca oferta y alta demanda. Asimismo, la inversión que se requiere para mejorar las condiciones del suelo y para construir aumenta el precio final, a lo que debe añadirse la especulación y plusvalía existente. Si bien el Estado ha puesto como prioridad el acceso a la vivienda como símbolo de superación de la pobreza, y esta se ha logrado reducir con el pasar de los años, ello no necesariamente quiere decir que la calidad de las viviendas y los modos de vida de las clases populares se hayan vistos resueltos. Por el contrario, la forma que ha tenido el Estado para otorgar terrenos y hogares responde a políticas y estrategias alineadas a un empresarialismo urbano que se orienta a potenciar la valorización de ciertos suelos, generando disparidades en la asignación de recursos y gatillando procesos de segregación (Alvarado, 2019).

La diversidad socioeconómica se conecta, claramente, con lo anterior, considerando que un suelo segmentado en precios vincula el acceso a la vivienda con la capacidad de pago o endeudamiento (Sabatini, 2000; Abramo, 2012). El resultado es una conformación de los diferentes barrios a partir de estratos sociales homogéneos, con la consecuente polarización socioespacial. Esta sería la cara visible de las lógicas de mercado que operan en el suelo y ordenan la ciudad. En relación al riesgo ambiental, tercera dimensión más restrictiva, este guarda relación con el hecho de que Valdivia está construida sobre humedales, lo que genera obstáculos al momento de querer invertir en la ciudad. Existen diversas zonas donde hay mayor riesgo, aquellas más cercanas a humedales son los sectores más sensibles. Aparecen otras dimensiones, con menor peso, como la seguridad, rescatando los distritos de Las Mulatas y Las Ánimas como aquellos más peligrosos. En el caso de la materialidad de las viviendas y las áreas verdes, debe reconocerse que no son tan restrictivas, dado que corresponden a un rasgo clásico de Valdivia, aunque no dejan de existir barrios con limitantes en esta dimensión. Por último, la informalidad laboral no es tan visible ya que se da más en las periferias o zonas industriales, donde no se alcanza a percibir como una dimensión de mayor importancia.

DISCUSIÓN

El caso de estudio presentado muestra similitudes con la perspectiva de Clichevsky (2000) o Garín et al. (2009), en tanto la segregación espacial se conformaría desde un punto de vista físico. La proliferación en las últimas décadas de fragmentos urbanos para la población de mayores recursos en áreas como Isla Teja o Estancilla es reflejo de esto. En consecuencia, el incremento en el precio del suelo que acompaña a la mayor plusvalía de dichos sectores habría incidido en una segregación de la población de menores recursos, del modo que Torres (2013) indica. De esta forma, el caso de Valdivia, donde el precio de la vivienda resulta el principal elemento segregador, se vincularía a estudios como el de Saraví (2008) que también subraya este elemento. El abordaje metodológico llevado a cabo ha permitido destacar más claramente aspectos simbólicos de la segregación que no siempre son evidentes en enfoques más cuantitativos (Ruiz-Tagle y López-Morales, 2014).

En este sentido, el caso de Valdivia, que pasó de ser una ciudad “aletargada” dentro del sistema chileno (Borsdorf et al., 2009) a una capital regional con un importante dinamismo inmobiliario, refleja que cuando existe una efervescencia urbanística y una baja o nula regulación pública, el resultado es una rampante segregación espacial (Fuster, 2016). Consiguientemente, los resultados obtenidos sitúan a Valdivia más cerca de las perspectivas de López-Morales (2015) o Ruiz-Tagle y López- Morales (2014) que de las de Sabatini et al. (2009). Aunque el tamaño de la ciudad podría sugerir otros resultados, parecen reproducirse a menor escala las mismas lógicas que en Santiago. En este cóctel, la política de vivienda subsidiada, al igual que en otros casos analizados (Azócar et al., 2008; Garín et al., 2009) serviría para acentuar las diferencias, más que para reducir la segregación. Así también, como ocurre en otros estudios (Cattaneo, 2011), el sector inmobiliario adquiere aquí un papel central en el desarrollo y crecimiento de los espacios urbanos, modelando la producción de la ciudad a través de un modelo de empresarialismo urbano (Harvey, 2007) que se replica a diferente escala, en relación con las urbes que cuentan con mayor cantidad de investigaciones.

CONCLUSIÓN

El caso de estudio de Valdivia muestra un crecimiento que se ha ido dando de manera que sectores como Estancilla, Isla Teja, y Huellelhue acaparan a la población con mayor poder adquisitivo. En el otro lado, distritos como Las Ánimas o la periferia de Las Mulatas son barrios populares que acogen a la población más vulnerable, generando focos o segmentos en la red urbana que comienzan a estigmatizarse y a ser clasificados según estatus y niveles socioeconómicos, los cuales son reconocibles tanto en patrones físicos como simbólicos. La forma en que crece Valdivia responde principalmente a proyectos de densificación en altura en paralelo a loteos en los límites urbanos. Es justamente el tipo de ciudad “compacta y difusa” que mencionan Sanabria y Ramírez (2017) o Abramo (2012) el que se estaría dando en Valdivia, donde los suelos del centro comienzan a densificarse cada vez más, mientras que aquellos fuera de dicho perímetro y hacia las periferias, gradualmente se dispersan. El nuevo rol de la ciudad como capital administrativa, su tradición como centro de estudios superiores y el creciente turismo nacional e internacional constituirían los motores de este fenómeno. La falta de un PRC actualizado, algunas carencias en cuanto a disponibilidad y distribución de servicios, sumado a planes públicos y privados que no se coordinan de manera eficaz, producen una ciudad que se ordena según quien pueda invertir más y según dónde pueda hacerlo, por lo que es, naturalmente, el sector privado quien se lleva las mayores ganancias al respecto, regulando y fijando los precios de las viviendas. Como consecuencia, se promueve una diferencia en la distribución y las tipologías de permisos de edificación existentes, lo que se refleja después en la mencionada segregación socioespacial. Esta investigación, en suma, ha permitido realizar nuevos aportes sobre las dinámicas urbanas en ciudades intermedias, abriendo nuevos temas de investigación que podrían desarrollarse a partir de la revisión de otros casos de estudio.

INTRODUCTION

Cities today constitute the main spaces of social and economic reproduction, generating a strong dynamism, but also problems that are still awaiting a response. This is the case of socio-spatial segregation. Some authors have outlined the impact of the real-estate market on urban logics (Hidalgo & Janoschka, 2014; De Mattos, 2016) and the continuing processes of unequal access to cities, that are reflected in a persistent socio-spatial segregation (Clichevsky, 2000; Sabatini, 2000), though generally starting from the study of metropolitan spaces (Ziccardi, 2008; Ruiz-Tagle & López- Morales, 2014). In this sense, this work questions, starting from the case of Valdivia, about what the way, dimension and orientation of urban growth has been in the last five-years considering the influence of the real-estate sector on this. Its second goal is making an analysis and interpretation of the urban segregation there is within the city with a double perspective: spatial (neighborhoods perceived as more or less segregated) and sectorial (elements perceived as those that contribute in a greater or lesser degree to said segregation). Thus, the question this article focuses on is whether recent real-estate growth in Valdivia has been heterogeneous and would be related to the perceived socio-spatial segregation there is. A methodology that combines qualitative and quantitative techniques has been used for this, after a revision of the secondary sources.

Valdivia is located in the south of Chile, between the Calle-Calle and Cruces rivers, which have set its historic boundaries, ones exceeded for several decades now (Figure 1). Maturana, Peña-Cortés, Ramírez & Telias (2019), mention that the situation of Valdivia, set away from the 5 Sur Highway, complicates its effective connection with the rest of the country, this being one of the factors behind its low demographic growth (166,000 inhabitants according to INE, 2017). To put the case study in context, it is necessary to highlight several milestones that have marked its history and set up its dynamism. In this sense, Espinoza & Zumelzu (2016) differentiate four phases: a pre-industrial period from 1850; a second period characterized by industrialization linked to the arrival of German immigrants who had a cultural and economic influence on the area; a third period, marked by the 1960 earthquake and post-earthquake period, which put the brakes on urban development and reconfigured urban growth and expansion patterns towards the southeast sector, where the Housing Corporation and private entities would gradually expand the city and; finally, from 2007 when Valdivia was named as a regional capital, a period where it began to generate more appeal for investors and the population in general, having been considered up until recently as a “lethargic” city within the Chilean urban system (Borsdorf, Sánchez & Marchant, 2009).

Within the framework of the research by Fuentes, Link & Valenzuela (2017), Valdivia appears both in 1992 and 2011 as characterized within average third-tier cities, with a low level of industrialization and a concentration of activities around the service sector, with a growth that would not be based on the exploitation of natural resources or on tertiary specialized and complex activities. In addition, a lack of efficient territorial organization plans is identified, along with an updated land use regularization by the public institutions in charge of this. In this sense, the municipality has had its Communal Regulation Plan and Communal Development Plan for at least a decade, with just private entities taking on urban expansion and construction, without any clear guidelines or plan. The results are presented below, after a brief review of the literature and presentation of the methodology.

SPATIAL SEGREGATION AND THE REAL-ESTATE MARKET

There are several definitions of the concept of spatial segregation. For Clichevsky (2000) this implies the differentiation and distancing of part of the population, with exclusion processes being essential, with negative effects like the increase of poverty in the most vulnerable sectors (Prada-Trigo, 2018), inequalities, urban fragmentation and social polarization; which can be analyzed both from a socioeconomic or sociocultural perspective, with the former being the one of interest for this research. According to Garín, Salvo y Bravo (2009), this would refer to the spatial separation between the residential areas of high- and low-income groups. Torres (2013) highlights that, in the modern city, land that can be modified as the owners so wish has had a profitable value, increasing the added value and the cost of urban life, leading to the abandonment of those excluded and vulnerable sectors that cannot get access to purchase desired dwellings, with the house price being a segregating element.

Considering this, among the significant variables that can be presented between one class and the other, leaving clear the socioeconomic differences that divide the city, there are components related to the materiality and quality of the dwelling, just as Sorribes (2012) mentions; elements related to environmental risk; limited access to services and facilities (Agostini, Brown & Gongora, 2008; Ziccardi, 2008; MacDonald, 2011); polarization of the city into homogeneous neighborhoods, which reduces the possibilities of social mobility (Saraví, 2008); or labor precarity and informality (Winchester, 2008). The differences between these components are what define one sector of the city from others, with the most vulnerable sectors being those with the worst indicators in these components.

For Garín et al. (2009) and Azócar, Henríquez, Valenzuela y Romero (2008), the social housing policy has also had an impact on residential segregation, through a system of subsidies, as it meant locating its beneficiaries in lower cost areas, where there were already poor settlements, minimizing the possibilities of social integration, something that Sabatini (2000) confirms. For Azócar et al (2008) a stigmatization would have been produced in these neighborhoods, accentuating the factors or conditions of social risk that lead to poverty. Thus, although the living conditions of the poorer population may have improved in Chile, their spatial distribution would not have been fundamentally changed.

In this regard, one of the most significant debates regarding socio-spatial segregation refers to whether there would have been a greater integration in recent years (Sabatini, Wormald, Sierralta y Peters, 2009) or, on the contrary, there would have been an increase of the segregation (López- Morales, 2015). The latter questions that some of the works on socio-spatial segregation are not conceptually or methodologically coherent with social reality or with the scale of this phenomenon (Ruiz-Tagle & López-Morales, 2014). In this sense, most studies turn to methodologies that, through statistical indexes and indicators, try to approach the concept of socio-spatial segregation, generally at a district scale (Garín et al., 2009; Azócar et al., 2008). However, as Espino (2008) states, there are also a series of symbols, statues and imaginaries that are limiting factors when attempting class integration, a perspective that this work takes on to try to approach the perception of socio-spatial segregation in Valdivia and its relationship with its recent growth reaching the components and causes of this (Ruiz- Tagle & López-Morales, 2014). To address this perspective, a mixed methodology is used which is explained in the following point and that is articulated starting from the use of interviews and statistical information.

Added to this, authors like Daher (2013) and De Mattos (2016), state that the real-estate sector has become fundamental for the new economic model developed since the 1970s (Hidalgo & Janoschka, 2014). The overaccumulation of capital and the need for investment, added to urban and population expansion, found in this, a strategic niche, working together with other sectors of the economy. In this way, the real-estate sector takes on a key role in the development and growth of cities, since it moves between the financial sector and the real economy, connecting to investments that are in pension funds, insurance, credit, etc. (Cattaneo, 2011; Gasic, 2018). The market in this case acts as a modeler of the city’s production, through an urban business model (Harvey, 2007), where economic efficiency decisions prevail over other aspects like socio-spatial integration or equal access to goods and services. The result is a “com-fuse” (compact and diffuse at the same time) city model that advances in a segmented way over rural spaces (Abramo, 2012), along the main transportation routes and a densification of the city center from a selective verticalization, where the aforementioned processes of urban segregation would take place (Fuentes & Pezoa, 2017). From this perspective, the strong real-estate growth and existing deregulation of this, would act as stimuli towards this socio-spatial segregation.

METHODOLOGY

This work applies a methodology that combines qualitative and quantitative techniques, triangulating data of different natures to obtain more reliable results (Yeung, 2003), which allows addressing the study problem from different angles. This goal is based on the value of applying mixed methodologies over others that focus only on qualitative or quantitative data. In this sense, statistical data of building permits and final inspection certificates were used, where the ArcGis software helped to spatialize the growth of Valdivia, and to understand the distribution of infrastructure. In addition, in-depth interviews were made. Fuster (2016), regarding these, mentions that these give the person interviewed freedom to express themselves, but at the same time there is control over the information, with the advantage of being able to adapt to the informant and subtly guide dialog, a very valuable complement for quantitative methods. This work also proposes, in a novel manner, integrating a restriction matrix from the research of Barrenechea, Rodríguez y Troncoso (2014). This was adapted to the research needs, generating specific dimensions and aspects, starting from the segregation dimensions identified in the revision of the literature, to try to attain a spatial systematization of this, making reference to the spatial distancing produced by the people’s purchasing power (Toro & Orozco, 2018). For this, the components that have an impact on the separation of classes were chosen, considering aspects that according to the literature have an influence on this process, using indicators like the house price and its quality or the number of green areas, along with other insights: security, accessibility, among others. To complete this, the interviewees were asked to give a rating for each preestablished sector of Valdivia, using a progressive scale regarding the districts and dimensions that were defined previously (Table 1). In this sense, those variables that do not present major obstacles were considered as “0” and those that were as “3”, with these being identified by the interviewees as the main problems to overcome urban segregation. The data was counted in the matrix’s columns and rows, generating a desegregation, in this way, of the socio-spatial vulnerability by urban sectors and components thereof.

RESULTS

URBAN GROWTH AND EVOLUTION OF THE REAL-ESTATE MARKET

The spatialization of building permits between 2014 and 2019 allows visualizing their concentration and seeing where Valdivia is growing (Figure 2). Most non-habitational permits are located in the districts of Mercedes, Camilo Henríquez, Pantano and Aguirre, these being the central spaces for inhabitants and visitors since, as can be seen, these are the ones with the highest number of commercial projects, mainly corresponding to hotels, hostels and cabins (Figure 3). The permits related to habitational and mixed use, as well as those that are smaller than 64 units (Figure 4) are mainly in the districts of Huellehue, the southern sector of Las Ánimas, the southeastern outskirts of Las Mulatas, and the northern part of Teniente Merino, which mainly correspond to individual enterprises like cabins or extensions for rental purposes, generating a microeconomy focused on university students and tourists. These fundamentally coincide with the historic distribution of social housing in Valdivia (Figure 2). In addition, those permits for 65 to 250 units, along with those of Figure 2, show where the city is residentially growing towards through private actors who foster the city’s Southeastern growth, building private gated communities and subsidized social dwellings, located in these sectors. In general, the outskirts of Valdivia would be developing this dynamic, as was mentioned in some interviews:

ENT-1]: In general terms, an “inside-out” growth model has been generated, mainly towards the south, actually dominated by longitudinal corridors over transversal ones, so accessibility has been allowing the city to expand.

It is also relevant to mention the presence of high-rise building projects (Figure 5), which range from 4 to 11 floors in the different districts of the city, concentrated in Mercedes and Isla Teja. The case of Valdivia is particular in that the verticalization processes coincide with the area where people with the highest purchasing power are concentrated, with this type of infrastructure being a symbol of modernity and economic status in the city. In this sense, there is a particular case, where a permit for a 19-floor tower with 250 housing units appears, located in the north sector of Las Mulatas (an area that still did not have verticalization projects). This responds to the fact that the city will eventually start to densify with high-rise projects in other districts, but without a Communal Regulatory Plan (PRC in Spanish) that regulates them, ones which considerably change the city’s traditional landscape, as has been mentioned in other cities (Pérez, González, Villouta, Pagola y Ávila, 2019). Alongside this, there is an important concentration in Las Ánimas, where habitational permits and projects of residences or cabins predominate, being an aspect that, on promoting trade, tourism and new residences, could generate a greater integration of this district to the commercial dynamics of Valdivia and a greater connection of its population with the rest of the city.

In summary, it can be seen that, while most habitational and mixed permits correspond to working-class sectors and the peripheries, like Las Mulatas or Teniente Merino, those which refer to high-rise buildings or to commercial and hotel-based uses, tend to be more centrally located and in the most prestigious neighborhoods, like Isla Teja, Mercedes or Camilo Henríquez. The result is a dual model, where the most attractive areas for tourism, business or middle and upper classes receive greater investment, while the working-class sectors correspond to local enterprises, social housing or, in the best case, gated-communities. The result is a dual city in the sense that Abramo (2012) points out, and would respond to the neoliberal model (Hidalgo & Janoschka, 2014). This situation will possibly have an effect on the perception of spatial segregation, and referring us, just like in other cases of Chile and Latin America, to similar spatial logics detected inside the city (Daher, 2013; Dammert, Delgadillo & Erazo, 2019).

SPATIAL SEGREGATION

The application of the matrix (Table 1) showed that in Valdivia, there would be, as was inferred from the statistical analysis, a segregation marked by polar opposites, that is to say, there is a voluntarily segregated group corresponding to a high socio-economic class, who look to live in the outskirts, mainly in Isla Teja, Estancilla and the eastern part of Estación. While, the most vulnerable population would be located on the outer strip to the south of Las Mulatas, Teniente Merino and Huellehue, with some social housing and occupied areas concentrated in Las Ánimas.

From the results, Las Ánimas ends up being the district with the greatest restrictions and thus the most segregated of the city, with this being a historically working-class and stigmatized neighborhood. In addition, it is in this and in some sectors of Las Mulatas where recent international immigration has arrived, who in some cases work informally, increasing job insecurity and the precariousness of the district. On the other hand, eradications made from Santiago to Valdivia, have generally been located in this district. In this regard, Godoy (2019) mentions that the moves the State makes, do not always relocate vulnerable families in districts that are much different from where they came, that on occasions it ends up worsening their quality of life, assigning precarious dwellings to them in marginalized sectors that are disconnected from their former networks, increasing segregation and insecurity, which seems to be the case of Las Ánimas.

Pantano and Las Mulatas follow Las Ánimas in the ranking. The former, a historic industrial neighborhood, has a mix of heritage façades with houses of a precarious infrastructure, where extensions of the dwellings also dominate, for rooms to let. There is a certain degree of heterogeneity regarding people who live in the district, especially in terms of education levels, as recently enterprises related to creative industries have been set up, this being the reason for the educational differences. This sector’s heterogeneity is left clear by the proximity of some dwellings and others, which does not mean there is no inequality and segregation between those living there, but rather this is lived in a much closer and reduced space (Godoy, 2019; Jirón & Mansilla, 2014). The neighborhood of Las Mulatas stands out by its heterogeneity and its lack of access to administrative services, being very dependent on the city center. Data shows a public disinvestment in the sector’s transportation services, making the differences between those who can access private transport and those who depend on public services visible (Jirón & Mansilla, 2014). This aspect, added to the general deficiency that Valdivia has regarding the materiality of the dwelling, leads to this being a district where in some areas the quality of life is good, while in sectors mainly in the southern area, it is complicated to maintain a suitable standard, replicating on a smaller scale, the dynamics already detected by other authors (Saraví, 2008; Winchester, 2008).

The districts of Huellelhue, Teniente Merino and Estación come next in the ranking, as their restrictions are not as high and they are districts that, in general, do not have major problems beyond the backfill of marshlands and the sewerage issues of Aguas Décimas. Aguirre and Camilo Henríquez follow the same trend as Teniente Merino, with the difference being the central location of the first two. These are mixed zones with residential and commercial uses, representative of the average standard of Valdivia.

At the top end are Estancilla, Mercedes and Isla Teja, the city’s privileged sectors where there are several gated real-estate projects or private plots. The first is a district that has large green areas as lotting projects prevail. In this respect, Rojo (2015) indicates that this type of housing in closed spaces generates that reality is distorted in such a way that, living there leads to ignoring other urban realities, generating segregation on a deeper scale than simply the spatial one, since the symbolic aspects and psychological aspects of status are given to these processes (Janoschka, 2016). Mercedes, on the other hand, corresponds to the city’s commercial and tourism sector. This is where the greatest dynamism and flow of people can be seen, alongside Isla Teja, especially in the summer months. It is a sector that is well provided for with services and facilities. Also, the district has natural landscapes for those who live or visit it, meaning that it is expensive to live or buy in this sector, caused by the high demand there is to use land in the downtown area and all its associated benefits. This is seen in extracts from an interview:

[ENT-1]: Isla Teja in under 3 or 5 years, has experienced an enormous transformation, passing from being a residential area to a mixed one. There are stores, restaurants, banks, the Austral University. Ultimately, a kind of centrality is taking place that somehow responds to the shortcomings our downtown has, and coincides with the people who have a higher purchasing power. In one way or another, downtown is moving the center of gravity, the people have to come here, cross Isla Teja to run errands. All the public services are here, but I wouldn’t be surprised if tomorrow offices start to pop-up on Isla Teja while the downtown area doesn’t improve its urban standards..

Finally, Isla Teja is the sector with the least restrictions on average, but the cost of living is really high. It is a district that has historically been a privileged sector of the city, where the first German families set up home, later donating land to the Austral University, which turned Isla Teja into a tourist attraction, with Saval Park, the Botanical Garden and the Arboretum, along with the German façades. All this attracts tourists and investors, who saw the possibility of a target audience to begin building in this sector, along with investments in businesses. Janoschka (2016) mentions that this type of urban formation is violent for those who cannot access it, making these places desirable due to the amount of capital invested, creating sectors with all the comforts for a quality urban life, being promoted both by private entities and the State, even more so in a city where the touristic spaces are those which have the best projects. Pontes et al. (2020) indicate that, in the end, it is the relationship between tourism and the real-estate market that causes certain areas to be more valued than others, thus segregation in this case is strongly influenced by the tourism approach Valdivia has, with districts having greater urban benefits than others. Figure 6 spatially represents the districts and values of the sectorial total of the restrictions matrix provided by the interviewees.

As a complement of the analysis by sectors, another can be briefly made regarding the dimension of segregation in Valdivia. In this sense, the price of housing, socioeconomic diversity, and environmental risk stand out as its main exponents (Table 1). With regard to the former, this is the greatest limiting factor to have a home in Valdivia, considering the limited supply and the high demand. Aside from this, the investment required to improve land conditions to be able to build, increases the end price, added to the existing speculation and added value. Although the State has prioritized access to housing as a symbol of overcoming poverty, reducing it as the years have gone by, it does not necessarily mean that the quality of dwellings and the ways of life of the working classes have been resolved. On the contrary, the way the State has given land and homes responds to urban enterprise strategies and policies to encourage the valuation of certain pieces of land, generating disparities in the allocation of resources and triggering segregation processes (Alvarado, 2019).

In the case of socioeconomic diversity, this is related to the previous concept, considering that land segmented into prices links access to housing with the capacity to pay or take on debt (Sabatini, 2000; Abramo, 2012). The result is a conformation of different neighborhoods starting from homogenous social stratums, with the resulting socio-spatial polarization. This would end up being the visible face of the market logics that operate on the land and organize the city. Regarding environmental risk, the third most restrictive dimension, it is linked to the fact that Valdivia is built on marshland, which generates an obstacle when it comes to investing in the city. There are several areas where there is greater risk, those closer to the marshes being the most sensitive ones. There are other dimensions, with a lesser weight, like security, with the districts of Las Mulatas and Las Ánimas the most dangerous. In the case of dwelling materiality and green areas, these are not so restrictive, considering that the latter correspond to a classic trait of Valdivia, although having said this, there still are neighborhoods with limiting factors in this dimension. Finally, the labor informality is not that visible. It is seen more on the peripheries or in industrial areas, where it has not been perceived as a greatly important dimension.

DISCUSSION

The case study presented shows similarities with the perspective of Chichevsky (2000) or Garín et al. (2009), as spatial segregation would be formed from a physical point of view. The spread, in recent decades, of urban fragments for the population with greater resources in areas like Isla Teja or Estancilla is a reflection of this. Consequently, the increase in land value that accompanies the higher added value of these sectors would have an effect on a segregation of the population with fewer resources, just as Torres (2013) indicates. In this way, the case of Valdivia, where the price of housing is the main segregating element, would be linked to studies like those of Saraví (2008), who also highlight this element. The methodological approach made has allowed more clearly highlighting symbolic aspects of segregation that are not always evident in more quantitative approaches (Ruiz-Tagle & López-Morales, 2014).

In this sense, the case of Valdivia, which went from being a “lethargic” city within the Chilean system (Borsdorf, Sánchez & Marchant, 2009) to a regional capital with an important real-estate dynamism, reflects that when there is an urbanistic effervescence and limited or non-existent public regulation, the result is a rampant spatial segregation (Fuster, 2016). In this way, the results obtained leave Valdivia closer to the perspectives of López-Morales (2015) or Ruiz-Tagle than those of Sabatini et al. (2009). Although, in this case, the size of the city could lead to thinking about other results, which they seem to reproduce, on a smaller scale, the same logics of Santiago. In this cocktail, the subsidized housing policy, just like in other cases analyzed (Azócar et al, 2008; Garín et al, 2009) would act to accentuate differences, more than to reduce segregation. Just like in other cases (Cattaneo, 2011), the real-estate sector here takes on a central role in the development and growth of urban spaces, modeling the production of the city through an urban enterprise model (Harvey, 2007), which is replicated at a different scale in the cases with the most literature.

CONCLUSIONS

The case study of Valdivia shows a growth that has been occurring in a way where sectors like Estancilla, Isla Teja and Huellehue hold most of the population with greater purchasing power. On the other hand, districts like Las Ánimas or the peripheries of Las Mulatas are working class neighborhoods that house the most vulnerable population, generating focal points or segments in the urban network that begin to be stigmatized or classified by socioeconomic status and level, which are recognizable both in physical and symbolic patterns. The way Valdivia grows is mainly due to high-rise densification projects alongside lotting on the urban periphery, being the type of “compact and diffuse” city that Sanabria and Ramirez (2017) or Abramo (2012) mention, that would be taking place in Valdivia, where the downtown areas begin to be ever more densified, while those outside this perimeter and towards the periphery gradually spread. The new role of the city as the administrative capital, its tradition as a center for higher education and the growing domestic and international tourism would be the drivers behind this phenomenon.

The lack of an updated PRC, some shortcomings in terms of availability and distribution of services, added to public and private plans that are not effectively coordinated, produce a city that is organized by who can invest more and where, with the private sector having the greatest gains in this regard, regulating and setting the housing prices. The result is a difference in the distribution and typologies of building permits there are, which is later reflected in the mentioned socio-spatial segregation. Therefore, this research has allowed making new contributions about urban dynamics in intermediate cities, opening up new topics for research which could be developed by reviewing other case studies.

Agradecimientos

Este trabajo se realizó en el marco del Proyecto Fondecyt de Iniciación nº 11170019 “Estrategias locales de desarrollo integral en las ciudades del sur de Chile ¿crecimiento, vulnerabilidad, crisis y resiliencia?”.

This work was carried out within the framework of the Fondecyt Initiation Project N°11170019 “Local integrated development strategies in the cities of southern Chile, growth, vulnerability, crisis and resilience?”.

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