En lo que a la vivienda se refiere, uno de los motivos de la rápida expansión de las plataformas colaborativas fue el elevado número de viviendas procedente del boom inmobiliario que, tras la crisis económica de 2008, quedaron vacantes. Gracias al uso de las TIC y a las enormes posibilidades de difusión, la maximización de beneficios estaba garantizada al anunciarlas a través de plataformas online como viviendas vacacionales, lo que ha producido un incremento exponencial de la capacidad de sacar al mercado turístico, incluso a nivel mundial, este nuevo tipo de alojamiento.

A grandes rasgos, las viviendas turísticas son aquellos inmuebles residenciales, cuyo uso se cede temporalmente y a cambio de precio, con fines turísticos, vacacionales o de ocio, a terceras personas, bien de forma completa o por estancias, amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato y cuyo contrato de cesión de uso se formaliza a través de una plataforma virtual.

No debemos perder de vista que, sin embargo, no todo es economía colaborativa; en el caso de la economía de plataformas y, de manera concreta el de la vivienda turística, se trata de verdaderos modelos de negocio, por lo que se ha dejado de lado su calificación como «viviendas colaborativas»,para pasar a denominarlas viviendas turísticas, completamente alejadas de la esfera normativa de los arrendamientos urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre) y más cercana a la que emana de los Entes Locales tras las directrices establecidas por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea¹², que han servido como eficaz complemento a la normativa autonómica a la hora de solucionar los numerosos problemas surgidos alrededor de este tipo de vivienda.

La regulación de esta nueva forma de alojamiento no tradicional resultaba, por ello, imperativa. Desde un punto de vista socioeconómico, se trata de una de las actividades con mayor capacidad de promover un desarrollo equilibrado y sostenible, convirtiéndose en un sector estratégico para todas las economías, y con gran capacidad de arrastre sobre el resto de actividades productivas, contribuyendo de forma decisiva al reparto de la riqueza mundial (Costa, 2002, p. 15). Y sin embargo, a pesar de esta contribución a la mejora el territorio, sin una regulación apropiada puede tener efectos devastadores sobre una población, modificando su fisionomía e identidad. El alcance de esta transformación varía en función de la magnitud de la actividad turística, de las características específicas de cada barrio para acoger población flotante y de la capacidad de los gobiernos locales para gestionar los impactos del turismo en residentes y en el medio.

Esta saturación turística (overtourism), como resultado de la actividad turística masiva y descontrolada, que supera la capacidad de carga de un destino turístico-cultural, tiene como consecuencia que se desaten una serie de consecuencias negativas, como la convivencia vecinal afectada por conductas disruptivas; la proliferación de actividades turísticas y de ocio que generan un funcionamiento anómalo en los hábitos del lugar de recepción, por no estar destinadas a población residente; la gentrificación turística, que priva del derecho a la ciudad a sus residentes locales, provocando su desplazamiento a otras zonas¹³; la transformación social de los barrios a través del deterioro del paisaje urbano; la saturación de las infraestructuras y servicios de la ciudad (Silver y Nichols, 2013, p. 16); y la especulación inmobiliaria en torno a las viviendas turísticas, incluso al margen de la legalidad, lo que presiona al alza el precio de las viviendas, tanto en compra como en alquiler. Esta desconexión espacial, social y económica del entorno conlleva la estandarización y pérdida de identidad de toda ciudad, convirtiendo los territorios en ciudades turistificadas¹⁴.

La conversión desordenada de viviendas residenciales en alojamientos turísticos supone, además, la ruptura del crecimiento equilibrado previsto por los planes generales de ordenación urbana (en adelante PGOU), orientado a la funcionalidad urbana y al establecimiento de usos en función de las necesidades y dinámicas de la población residente. La alteración de estos usos conlleva la aparición de problemas por la difícil integración de la oferta turística con la pacífica convivencia de la población local, lo que requiere necesariamente de una respuesta adecuada por parte de los poderes públicos. Del mismo modo, las decisiones sobre la localización del alojamiento turístico influyen directamente sobre el modelo urbano y el mercado de la vivienda.

Como ha quedado demostrado, la normativa que debe contener la saturación turística padecida en muchas ciudades no puede ser sólo administrativa, ya que hasta el momento no ha servido para aliviar los efectos negativos sobre la ciudad¹⁵. Por esta razón, y de acuerdo con el razonamiento avalado por el propio TJUE¹⁶, se ha optado por introducir criterios urbanísticos en la regulación de este tipo de alojamiento en un intento por compatibilizar el turismo y las actividades económicas con la dimensión residencial de la ciudad, con su modelo urbano y el derecho a la vivienda de sus residentes. Porque turismo, urbanismo y vivienda son ámbitos materiales que tienen una intensa relación con aquellos otros que se refieren al medio ambiente y a la ordenación del territorio, ya que inciden plenamente sobre uno de los recursos naturales más importantes, el suelo, que tiene un indiscutible valor ambiental.

Además, dado que el uso de estas viviendas turísticas puede sustraer un número indeterminado de viviendas del parque residencial previsto por el planificador para dar satisfacción al derecho a la vivienda de los ciudadanos, para destinarlas al alojamiento turístico, no cabe desconocer que el planificador se halla legitimado e incluso obligado a promover la ordenación urbanística necesaria que concilie la satisfacción de aquel derecho a la vivienda con el destino de determinadas viviendas al alojamiento turístico¹⁷. Porque la regulación del uso del suelo y sus edificaciones, ejercida de forma adecuada, puede aliviar la presión turística, porque atiende a las características físicas y morfológicas del tejido urbano y sus capacidades, modulando la implantación de las viviendas turísticas de acuerdo con las características de la trama urbana. Por esta razón es necesaria la existencia de una previsión, una planificación previa y adecuada, que prevea, corrija y evite los problemas que se puedan ocasionar por esta actividad turística (López Bonilla y López Bonilla, 2008, p. 125).

En España, el desarrollo del turismo desde la perspectiva de la oferta se ha caracterizado por su carácter inercial o espontáneo en los años sesenta en respuesta a una demanda de crecimientos exponenciales; por la falta de definición ex ante de parámetros de organización de las actividades turísticas y de integración con el medio natural y el resto del sistema económico derivó en una situación carente de un modelo turístico estructurado, con solapamientos entre la construcción residencial y la turística, y por un crecimiento desordenado de la oferta complementaria. Esta misma situación ha vuelto a repetirse años después, con el desembarco de la vivienda turística, trayendo consigo un evidente deterioro del entorno urbano, llegando muchos destinos a su límite de acogida del territorio. De ahí que se hayan repetido las iniciativas de ordenación territorial y planificación urbanística en territorios turísticos, llevando las Comunidades Autónomas el peso de este papel regulador por ser depositarias de las competencias en la materia.

El territorio, como primer material con el que se trabaja en el urbanismo (Muñoz Machado, 1990, p. 57) es, también, elemento consustancial al turismo. Desempeña diversas funciones en la producción y consumo de la actividad turística, por lo que los condicionantes derivados de la regulación pública del territorio pueden afectar a la configuración del modelo y desarrollo del producto turístico. Por esta razón la tarea de ordenación del territorio hace referencia al conjunto de actuaciones públicas de contenido planificador, cuyo objeto consiste en la fijación de los usos del suelo y el equilibrio entre las distintas partes del territorio mismo¹⁸, con un objetivo, además, de coordinación y armonización de las diferentes actividades públicas sobre el territorio¹⁹, siendo el turismo una de las políticas sectoriales en las que se desarrolla.

Porque el turismo y la construcción no pueden desarrollarse de forma espontánea, aunque lo hayan hecho hasta el momento, provocando graves problemas al medio ambiente y a la ciudad, como hemos podido observar. El impacto negativo generado por un modelo de desarrollo económico insostenible, como el que se ha llevado a cabo, revierte sobre el propio territorio, pero también sobre la calidad de vida de la ciudadanía y el desarrollo normal de las actividades económicas mismas (Galacho Jiménez, 2006, pp. 334-335). Por ello, la planificación urbanística es un instrumento más de la ordenación del territorio (Morell Ocaña, 2006, p. 1401).

Un aspecto crucial de esta planificación son las formas de ocupación territorial y la configuración del sistema de asentamientos, hasta el momento centrado en un uso indiscriminado del espacio, ordenado por planes urbanísticos sobredimensionados, sin ninguna o con una escasa planificación territorial para el conjunto del territorio autonómico (Alonso Ibáñez, 2020, p. 259), lo que ha derivado en una ocupación desmedida de suelo, en la creación de zonas poco atractivas para vivir y en formas de asentamiento no sostenibles. Desde el punto de vista estrictamente urbanístico, ha supuesto la ruptura del modelo de ciudad compacta y continua, así como la generalización de un modelo de desarrollo urbano disperso, fragmentado y desequilibrado. Desde el punto de vista social, una distribución de la riqueza cada vez más desigual, que en las áreas urbanas se traduce en desigualdades sociales y espaciales cada vez más rotundas, que implican segregación en la movilidad diaria, segregación en el acceso a bienes y servicios, y por consumo energético en el hogar, como producto de este «tsunami urbanizador» del que ya hablaba García Bellido (Gaja i Díaz, 2008).

La propia Comisión de la Unión Europea publicó la Comunicación “Hacia una estrategita temática sobre el medio ambiente urbano” (2004) que refiere que la ausencia de planificación sistemática del entorno urbano que garantice su calidad es una de las razones que explican la situación actual, con graves consecuencias, tanto para el medio ambiente, como para la ciudadanía y la economía del medio urbano²⁰. La regulación del espacio público en las ciudades turísticas puede causar fricciones sociales; la posibilidad de utilizar el dominio público bajo las condiciones que fija la Administración puede colisionar con las necesidades sociales de la ciudadanía y con la libertad de acceso de todas las personas al espacio público (Socías Camacho, 2020, p. 228). Porque las decisiones de ordenación deben conectar el estado de la ciudad existente, su estado de conservación y su grado de ocupación efectiva con la determinación de clasificación de nuevos suelos (Tejedor Bielsa, 2012, p. 214); la cuestión del turismo no puede abordarse de una manera eficaz si no se tienen en cuenta también muchos otros factores, como los recursos hídricos, los usos del suelo, o el impacto del turismo sobre los hábitats naturales ya existentes (Galacho Jiménez, 2006, p. 336). Los poderes públicos están, por ello, plenamente legitimados para regular y limitar el alquiler turístico en viviendas en aras a compatibilizar el uso turístico del espacio urbano con el uso residencial, de acuerdo con la función social de la propiedad, la protección del medio ambiente, el principio de desarrollo urbano sostenible, la protección del entorno urbano y los objetivos de política social (Socías Camacho, 2020, p. 235).

Desafortunadamente, el importante desarrollo económico, acompañado del fuerte crecimiento demográfico y la actividad turística, junto con el crecimiento masivo y desordenado de las ciudades y municipios ha generado, en las últimas décadas, una ocupación excepcional del territorio, un proceso de ocupación del suelo y, como consecuencia, una degradación irreversible de compleja recuperación (Barranco Pérez, 2018, p. 150). La extensión desmesurada y poco ordenada de la urbanización, el impacto de determinadas infraestructuras en el medio ambiente, la degradación de algunas áreas urbanas y la sobre-frecuentación de algunos parajes han contribuido a dichos procesos, que ponen en peligro los valores ambientales, culturales e históricos que el territorio ha adquirido durante años. Por ello, el urbanismo no puede quedar al margen ante la irrupción del alojamiento colaborativo, para asegurar una ordenación racional del espacio urbano (Socías Camacho, 2018, pp. 136-138), que garantice la adecuada convivencia entre turistas y residentes y minimice los impactos ambientales, y con el objetivo de amparar el derecho de acceso a la vivienda digna.

Frente a esta situación, la salvaguarda de la ciudad como espacio de convivencia armónica y sostenible, desde el punto de vista social y ambiental, exige inevitablemente regímenes de intervención adecuados a la nueva realidad del fenómeno. Y sentada la legitimidad de los entes locales para regular el mercado de viviendas de alquiler turístico por el TJUE, uno de los instrumentos urbanísticos utilizados para la contención de la gentrificación turística ha sido la zonificación. Esta técnica sirve para asignar usos e intensidades de acuerdo con la normativa municipal y que, aplicada a la vivienda turística, consiste en establecer limitaciones o incluso prohibir su implantación en determinadas zonas o barrios de la ciudad, cuando ya tienen una alta densidad de alojamientos turísticos, llegando a permitir estos usos terciarios exclusivamente en edificios completos. La zonificación se lleva a cabo a través de planes especiales, que actúan de forma pormenorizada como desarrollo de la ordenación estructural, lo que permite que un Ayuntamiento pueda limitar el establecimiento indiscriminado de nuevas viviendas turísticas en zonas de la ciudad que considere especialmente tensionadas por este fenómeno²¹, justificándola en la preservación de la calidad de vida de la población residente.

La zonificación requiere una definición previa de las diferentes tipologías de uso del suelo de cada subzona con el fin de que los operadores económicos puedan conocer en qué uso se encuadra la actividad que pretenden desarrollar (Otero Oitavén, 2020, p. 18). Los usos del suelo son los destinos urbanísticos que se atribuyen a las zonas que comprenden la ciudad existente. Además, se delimitan distintos tipos de zonas turísticas en el planeamiento municipal, distinguiendo normalmente entre zonas y ámbitos turísticos, zonas turísticamente saturadas y zonas de protección, restringiendo en consecuencia el establecimiento de viviendas turísticas con mayor o menor intensidad. Este instrumento urbanístico ha demostrado a día de hoy ser una herramienta versátil para establecer un crecimiento racional y sostenible de la ciudad, resultando definitivo a la hora de controlar la expansión de la vivienda turística²².

Son los PGOU, gestionados por los Entes Locales, los que recogen los diferentes usos previstos para el suelo de la ciudad, pero también la compatibilidad de los mismos. Esta complementariedad es una herramienta utilizada de forma muy común por los planificadores municipales precisamente para evitar la excesiva especialización de uso y la segregación funcional de la ciudad. El principio básico que subyace a la implantación de usos complementarios es la de evitar zonas estancas monofuncionales en la ciudad, buscando la mezcla o interrelación de destinos urbanísticos que se desarrollen en la misma, compatible con una concepción europea de «ciudad compacta» como modelo de ciudad más sostenible ambientalmente en el que no existen núcleos de población aislados y en el que existen usos del suelo complejos y superpuestos en las mismas zonas, prestándose los servicios de forma cercana (Arana García, 2018, p. 10). Porque aunque el uso residencial es el primordial que se debe implantar en las ciudades, la vigente Ley de Suelo²³ establece la conveniencia de implantar otros usos compatibles con el residencial, de manera cercana a las viviendas de acuerdo al modelo de ciudad compacta mencionado, «para contribuir al equilibrio de las ciudades y de los núcleos residenciales, favoreciendo la diversidad de usos, la aproximación de los servicios, las dotaciones y los equipamientos a la comunidad residente, así como la cohesión y la integración social». De este modo, el uso residencial del suelo es la función básica que se debe desarrollar en toda ciudad, para que sus habitantes residan en ella y la habiten. El resto de actividades que allí puedan desarrollarse se deben articular en torno a este uso primordial, con la finalidad de mejorar la vida de sus ciudadanas y ciudadanos, posibilitando que lleven a cabo funciones complementarias, pero también para atender a sus necesidades laborales, lúdicas, de transporte, o de cualquier otro tipo. Pero siempre atendiendo a lo importante, que es garantizar la calidad de vida de sus habitantes.

Ciertamente, la normativa urbanística ha primado el proceso de fijación de usos y aprovechamientos en detrimento de lo social, del espacio público, la «magia urbana que permite considerar una pieza como lugar de convivencia», lo que ha posibilitado espacios con usos urbanos, pero sin vida urbana (Alonso Ibáñez, 2014, p. 257). Pero como bien recuerda Socías Camacho, las ciudades tienen que ser habitables y lo construido (ville) tiene que ser habitado (cité) (Socías Camacho, 2020, pp. 226-228), es decir, tiene que ser vivido y sentido como propio por los que allí acaban residiendo. Pero lo cierto es que se construye para alcanzar récords turísticos, sin que revierta en una mejora de las condiciones de vida de la mayoría de gente que habita las ciudades.

Sin embargo, frente a los modelos de ciudad que propugnaban una separación de los usos del suelo, en la actualidad se promueve un modelo de ciudad compacta, con una mezcla flexible de usos y actividades y que requiere una cantidad menor de recursos naturales. Esta concepción se ha recogido en la Agenda Urbana 2030, como uno de los objetivos de desarrollo sostenibles (en adelante ODS), en concreto el Objetivo núm. 11, que tiene como finalidad lograr que las ciudades y los asentamientos humanos sean inclusivos, seguros, resilientes y sostenibles, lo que requiere una adecuada planificación urbanística encaminada a conseguir una mejor calidad de vida para la ciudadanía (De Guerrero Manso, 2020, p. 416).

Aunque este modelo de ciudad compacta y con confluencia de usos tanto en la trama urbana como en los propios edificios puede resultar muy cómodo para su disfrute turístico, puede (y suele) ser poco amable para sus residentes, generando conflictos de convivencia. Por un lado, porque puede dar lugar a zonas desnaturalizadas y sin ningún atractivo para las personas residentes en la ciudad (Socías Camacho, 2001, p. 165). Por otro, porque muchas zonas residenciales no están preparadas para la intensidad de uso que generan las actividades turísticas, ya que se han de compartir infraestructuras y recursos, lo que resulta agotador desde el punto de vista ambiental (Nogueira López, 1999, p. 188), pudiendo incluso provocar el declive de la ciudad²⁴.

Todos estos problemas podrían subsanarse a través de una planificación dirigida a una utilización más racional del espacio, para la mejora del bienestar de sus residentes; pero una buena planificación no es una fórmula mágica, debe ir dirigida a alcanzar objetivos generales y a propiciar un buen gobierno de las transformaciones espaciales, siendo flexibles y adecuándose a cada territorio. Además, se ha de tener en cuenta la alta velocidad a la que se registran los cambios sociales que requieren de respuestas rápidas en la decisión sobre el territorio.

La relación entre el incremento de precio de la vivienda en alquiler y el alojamiento turístico ofertado en plataformas digitales es, a día de hoy, innegable. Si bien es cierto que el precio de la vivienda depende de multitud de factores, la expansión del mercado de vivienda turística ha tenido una gran repercusión sobre estos precios. De ello dejan constancia numerosas investigaciones en las que se analiza cómo AirBnB y otras plataformas de alojamiento similares inciden en las subidas del precio de los alquileres para los residentes locales, apuntando la existencia de una relación directa entre la mercantilización turística de la vivienda y la burbuja del alquiler. Se pone de manifiesto el significativo impacto del alquiler vacacional en las rentas medias del alquiler, pero también en los precios de transacción de vivienda de segunda mano en barrios con elevada concentración de la actividad de AirBnB(se hace mención en mayor medida a esta plataforma por ser la de mayor implantación a nivel mundial).

Todas estas investigaciones concluyen de idéntica forma en la existencia de una estrecha correlación entre los precios del alquiler turístico, con el precio del alquiler residencial y de compraventa de viviendas, por lo que la evolución de los precios de la vivienda residencial es compatible con la influencia de la oferta de alojamientos de AirBnBy del resto de plataformas.

La segunda de las consecuencias derivada de la economía de plataformas es su honda repercusión sobre la oferta real de vivienda. En realidad, la crisis de la vivienda no se da por la inexistencia de inmuebles, sino por su falta de disponibilidad para el mercado residencial (Farha, 2017). La crisis económica estuvo propiciada por el estallido de la burbuja inmobiliaria; la denominada «época del ladrillo» dejó en el mercado numerosos inmuebles que, sin embargo, han sido utilizados como bienes de inversión con beneficio a corto plazo, no como bien de uso, engrosando el mercado del alojamiento turístico y aumentando el precio del resto de inmuebles disponible en el mercado residencial. Si esto lo unimos al enorme porcentaje de viviendas que de forma injustificada siguen desocupadas en nuestro país²⁸, es evidente que la inexistencia de vivienda a precio asequible es una realidad²⁹.

Pero esta sustitución del parque de vivienda residencial es un hecho generalizado; así, haciendo uso de los mismos ejemplos vistos en los epígrafes anteriores, en Boston se ha cuantificado en un 9 por cien la reducción de vivienda en el mercado de alquiler residencial derivada de su conversión a vivienda turística (Horn y Merante, 2017, p. 17). En Los Ángeles el trasvase de vivienda al mercado turístico superaba las 7.000 viviendas en la zona costera (Lee, 2016). En San Francisco, se observó que se estaba produciendo una escasez de vivienda residencial a largo plazo, con un 14,8 por cien de la vivienda en alquiler destinada a uso turístico, pudiéndose estimar un peso en los siguientes años en un escenario favorable de hasta el 23,2 por cien del total del parque (Brousseau, 2015).

A estas alturas ya nadie se pregunta por qué una vivienda que opera bajo el régimen de alquiler de larga duración es reconvertida al alquiler turístico, es simplemente una cuestión económica. La hipótesis de la diferencia potencial de la renta establece que la brecha entre los alquileres de larga duración y los turísticos se fundamenta en la disparidad entre el nivel de renta potencial del suelo y la renta actual capitalizada en el uso de ese mismo suelo (Wachsmuth y Weisler, 2018). Junto a ello, se intercala el proceso de gentrificación, cuya fase inicial se encuentra cuando la valorización económica de un espacio urbano es tan baja, que los promotores inmobiliarios pueden comprar a precio de saldo y así reurbanizarlo con el objetivo de vender su producto por un alto precio a las capas de la sociedad que puedan permitírselo (Smith, 2012). Con ello, el suelo se recapitaliza e inicia la explotación de su valor de uso bajo unas nuevas circunstancias.

Este proceso de conversión de viviendas residenciales en viviendas turísticas en un hecho³⁰ y la pandemia por COVID-19 ha dejado constancia de la influencia que la expansión de la vivienda turística ha tenido sobre el mercado de alojamiento residencial. Durante la crisis sanitaria hemos asistido a un proceso inverso, de reconversión de vivienda turística de nuevo al mercado a largo plazo para soportar los rigores de la pandemia: se ha producido un incremento de la oferta de alquiler residencial a costa de la vivienda vacacional, afectada por el desplome de la actividad turística (Alves y San Juan, 2021, p. 9). En Madrid (Distrito Central) sólo había 1.300 viviendas ofertadas en un portal de alquiler tradicional en 2019. Dos meses después del inicio del confinamiento, en marzo de 2020, en plena crisis pandémica, había 4.000; en mayo de 2021 subieron a 4.600 y en septiembre de 2021 volvía a bajar a 1.900 (Sequera et al., 2022). En Málaga el número de viviendas ofertadas en alquiler turístico pasó de 8.150 en enero de 2020 a 4.787 en junio de 2020 (Urrestarazu Capellán, 2020). Esto demuestra que las plataformas de alquiler turístico contribuyen a convertir la vivienda en un activo financiero que se explota con fines lucrativos, por lo que estas viviendas volverían al mercado turístico en cuanto fueran rentables, lo que ha ocurrido superada la crisis del coronavirus.

Como sabemos, el sector turístico ha sido uno de los más afectados por esta pandemia según la Organización Mundial del Turismo. Los cierres generalizados y las restricciones en los viajes adoptadas por las autoridades para impedir la propagación del virus supusieron una intensa reducción de la actividad del mercado inmobiliario. También fue el caso de España al decretar el Gobierno la suspensión de toda actividad no esencial, y con ello el cierre de todos los establecimientos de alojamiento turístico durante el estado de alarma de marzo de 2020, excluyendo aquellos espacios que alojasen a profesionales sanitarios o fuerzas públicas, entre otros. El confinamiento y las restricciones de movilidad dejaron el sector de la vivienda turística muy resentido.

En concreto, la plataforma AirBnB registró en 2020 una caída del 30 por cien en su recaudación anual y unas pérdidas netas de 459.000 millones. En Valencia, según la Oficina de Estadística del Ayuntamiento, el volumen de clientes descendió en 2020 un 81 por cien con respecto al año anterior en todo tipo de alojamientos turísticos y, en cuanto a la vivienda turística se refiere, el número de alojamientos registrados se rebajó un 15 por cien. Asistimos, por tanto, a un proceso de «conversión» contrario al visto anteriormente, dado que gran parte de estas viviendas volvieron durante la pandemia al mercado de alojamiento tradicional, esto es, para arrendamientos propios de la LAU y compraventa. Por esta razón, en 2020, la oferta de pisos en alquiler de larga duración se incrementó un 53 por cien respecto al mismo mes de 2019, hasta alcanzar las 134.000 viviendas en el mercado. Pero no se trató de un hecho aislado en Valencia, sino generalizado, tanto en otras Comunidades Autónomas, como fuera de nuestras fronteras. Las ciudades que más duramente experimentaron lo que se bautizó como AirBnB Apocalypsefueron Roma y París (Boros et al., 2020, p. 363), por ser dos de los destinos turísticos más demandados, al igual que Nueva York y Londres. De esta forma, propietarias y propietarios priorizaron la búsqueda de seguridad en el cobro de rentas frente a la rentabilidad.

En cuanto a la situación posterior a la pandemia, en 2021, la lenta aunque constante recuperación del mercado turístico se vio reflejada en una disminución de la oferta de alquiler residencial, reconvirtiéndose de nuevo en viviendas turísticas ofertadas a través de plataformas digitales. De forma que, restablecida la normalidad tras la pandemia, nuestra ciudad ha visto como nuevamente ha habido un éxodo de viviendas del mercado tradicional a las plataformas digitales de alquiler turístico, reduciéndose en casi un 40 por cien la oferta de viviendas para arrendamiento LAU frente al último trimestre de 2020, tal y como recoge el Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València en su informe de 2021.

Los datos de 2022 confirman la ansiada recuperación del turismo que se cifra en un 63 por ciento con respecto a la situación anterior a la pandemia (UNWTO, 2020), lo que augura que el turismo internacional consolidará su recuperación en 2023.

Por todo ello, resulta claro a día de hoy que la explotación de la vivienda a través de las plataformas online de alojamiento turístico tiende a alejarse de la economía colaborativa. Cuando el alquiler turístico se produce de forma masiva e intensa, beneficia principalmente a los grandes propietarios, mientras que favorece el estrangulamiento de la oferta de alquiler residencial, con el consecuente encarecimiento de los arrendamientos (Horn y Merante, 2017). Y aunque la elevación de los alquileres de larga duración se encuentre influida por otros factores como la escasa presencia de vivienda pública de alquiler, el aumento de población residencial flotante, o la compra masiva mediante inversión extranjera, los datos son claros en cuanto a la influencia del alquiler turístico en dicha elevación: el paso de vivienda residencial a vivienda de uso turístico elimina unidades del mercado y contribuye al aumento de precio (Cócola, 2016, p. 3).

Ana María De la Encarnación es Profesora Titular en el Departamento de Derecho Administrativo de la Universitat de València y Abogada del Ilustre Colegio de Abogados de Valencia desde 1998. Especializada en Derecho de la Administración Pública, sus líneas de investigación incluyen el Derecho Administrativo, el urbanismo y la valoración del suelo, la economía colaborativa y las viviendas turísticas.